◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）
◎ 编辑 | 密探君
5月中旬时候，一线城市多家媒体曾曝出“蓝光成都项目投资失落误，导致一系列高管被内部严厉惩罚”一事，在一线地产圈内曾引起轩然大波。
遗憾的是，如此重大的地产新闻事宜，在成都地产圈竟然“波澜不惊”。
“无风不起浪。”
事宜的起因源自从蓝光发展内部流出的一份《惩罚通报》，后被诸多媒体曝出，“惩罚上至蓝光发展董事长杨铿，下至四川区域总裁黄新，个中杨铿罚款200万元，董事兼首席运营官余驰罚款100万元，四川区域总裁黄新罚款10万元”。
据宣布：从惩罚通报表述看，惩罚依据是“针对前期投资项目决策失落误造成公司重大丢失，依据公司干系规定，要对项目投资追责”。
为什么说是项目投资前期“决策失落误”？据悉，这个项目便是位于成都城北绕城外的位于新都新城的“蓝光爱普·雍锦府”，为蓝光产品线“雍锦系”改进型范例项目。
我们把稳到，从项目案名看，既有蓝光又有爱普，不丢脸出这是一个互助开拓项目。但从项目最初看，这是重庆爱普地产子公司成都瑞卓置业于2017年11月上旬以溢价近48%抢得，折合楼面价7380元/㎡，总地价5.79亿元。
据悉，爱普地产也即是隆鑫地产的洗面革心，但背后出资极为繁芜，这里不再赘述。
据悉，“蓝光爱普·雍锦府”对应的开拓商即成都喷鼻香城同瑞置业，但从其出资股东看，也颇为弯曲，足见项目开拓之困难。
详细看，成都喷鼻香城同瑞置业成立于2017年11月下旬，也便是拿地后不久，到2018年6月份，成都瑞卓置业退出，同时成都瑞华远丰企业管理咨询有限公司进入，但2个月后，成都瑞卓置业重新入股，后者则退出。
这是什么情形，给外界玩“躲猫猫”吗？实际上，其路数与昔日隆鑫地产股权构架“绕弯弯”颇为类似。
2018年11月中旬，成都瑞卓置业引入“金主”中铁相信加盟，去年6月蓝光接着入局，构成三方同盟。时隔2个月，中铁相信蹊跷退出。
我们调查创造：2019年初，中铁相信曾对外发售一笔名为“爱普地产新都新鸿府项目凑集资金相信操持”，总规模6.4亿元，期限2年，融资方即为成都喷鼻香都同瑞置业，用于开拓当时叫“爱普·新鸿府”的楼盘。
另据悉：该相信操持为股权类投资，中铁相信对项目公司持股60%，优先级资金详细用于支付爱普·新鸿府项目“剩余地皮款、契税、前期报建费、勘察费、设计费、前期建安工程款等”。
据蓝光发展2019年7月表露新增项目公告，子公司新都蓝光成功收购爱普·新鸿府项目20%的权柄，耗资1.82亿元，从前述阐发表述看，这笔股权来自中铁相信。随后，新都蓝光连续吃下该相信的40%股权。中铁相信为何蹊跷退出，外界不得而知。
按此对价打算，新都蓝光为项目60%股权总耗资约5.46亿元。依此类推，此项目100%股权估值便是9.1亿元，从项目紧张资产的全体地块当年初估值约6.12亿元，蓝光为此付出代价不菲，以是可窥见蓝光为何说前期投资决策失落误。
据干系宣布援引机构测算数据表陈说：“蓝光爱普·雍锦府”项目盈亏平衡售价1.8万元/平㎡。我们近期实地调研获悉，该项目2020年3月9日拿到预售证，预售价15816-20075元/㎡，从现场看，多栋楼已拔地而起，培植速率的确很快。
置业顾问明确说：“目前预售均价1.5万元/㎡，在片区内是比较高的”。从其先容表述看，自傲心更多来悛改都新城未来被看好的升值预期，也成为给消费者讲解项目的着力点和亮点。
置业顾问还透露说，目前不用摇号，只要交纳诚意金排号即可选房，还有一定的优惠，明年下批次要卖1.8万元/㎡，并几次再三强调今年是一个不错的买房机遇。
据悉，“蓝光爱普·雍锦府”目前详细在售的是云玺，紧张有113㎡、138㎡两个主力户型，均属精装，总价170万-200万元旁边，属于刚需、刚改产品。
从样板间体验看，蓝光对空间利用率的把控的确厉害，是过去开拓刚需产品竞争力的延续，138㎡户型虽是大横厅、大阳台，但寝室私密性却大打折扣，全体小区物业做事却不是蓝光嘉瑰宝业，而是引入的龙湖物业，只有2.5元/㎡，比蓝光成都刚需盘收得还便宜。置业顾问透露说，背后有蓝光补贴。
按目前预售价蓄客，“蓝光爱普·雍锦府”接下来能否顺利出货，仍有待不雅观察。但至少说，从3月份拿到预售证一贯拖延至今，对付“高周转”的蓝光来说，这是难以容忍的，由于抢韶光便是保资金链。坊间还传闻双方股东因对预售价见地不一，蓝光想退股。
被媒体曝出的“内部惩罚通报”，或只是揭开了蓝光发展在“规模焦虑”上连忙全国化扩展隐忧的一个盖子。
2018年，蓝光发展打破传统招拍挂，积极拓展收并购、互助开拓、家当拿地、代工代建等多元化拿地，新增地皮储备85块，总建筑面积约1496万平方米；2019年通过收并购、互助开拓、家当拿地、代工代建等新增项目48个，总建筑面积约1121万平方米。
2018年，机构监测统计的蓝光打破千亿，终极在自己对外表露的年度财报却显示没破千亿，实际为发卖金额855亿元，但同比增幅47%。2019年，蓝光发展实现发卖金额1015.37亿元，同比增幅却低落到18.7%，个中合并报表权柄发卖金额715.4亿元，权柄发卖面积798.44万平方米。
不可否认的是，蓝光之以是还能困难打破千亿与老板杨铿将一贯深耕川滇渝区域的蓝光高等职业经理人张巧龙推向总裁之位密不可分。
杨铿寄希望之高，对付总裁张巧龙来说，上海总部是一个全新的沙场，相对付机遇和诱惑，寻衅和压力更多。去年底，蓝光一纸公告宣告张巧龙辞职，原华润置地华东大区一把手迟峰空降而来。
详情且看《蓝光发展迎“迟峰时期”，张巧龙“务虚”，期待被扶正董事长？》一文。4月7日，蓝光发展突发公告：张巧龙辞去副董事长、董事，团队嫡系之一的集团副总裁王万峰也一并辞职，称张巧龙拟被到母公司蓝光控股任职。但这只不过是一种体面的说法，不久加盟彰泰集团担纲总裁。
迟峰掌舵下的蓝光，依旧“鸭梨山大”。
其一，顾此失落彼。迟峰时期，虽能挖掘蓝光华东区域土储及规模潜力，但如外界所剖析的，迟峰履历几次再三暗示其仍旧缺少全国化统筹操盘履历，紧张表现在成都大本营份额持续下滑及华南区域如何有效提振。
其二，疫情叠加行业增速放缓。据克而瑞监测数据，蓝光发展前5个月全口径发卖额296.8亿元，排名第39位，比较去年同期发卖额340.3亿元，排名第34位，均有一定下滑。更为主要的考量指标——权柄金额，蓝光发展今年前5个月为159.1亿元，排名第48位，去年同期278.1亿元，排名第33位，下滑幅度有点惊人。
注：川滇渝房企PK，克而瑞监测数据
其三，占一定比例的三四线项目，或拖累规模爆发。2018年以来，蓝光猖獗在陕西、山西、河南、四川等诸多中西部省份的三四线城市拿地，还包括一些大手笔的文旅项目，2019年报描述新增储备时特意强调“不断强化新一线、二级及强三线的投资占比”，彷佛暗示对之前拿地思路进行纠偏。
然而，全国楼市增速放缓，三四线首当其冲，在此布局的房企均“惊惶失措”。
其三，隐性债务规模。这一点，我们之前有深入剖析，可以点开参阅《穿透蓝光2019“靓丽”财报：首进千亿，隐匿真实债务排位下滑》一文。
结果是，在成本市场上，投资者“用脚投票”。2019年报还透露蓝光已不再提以3D生物打印为根本的“生命蓝光”，少了这一热门观点和无限想象空间，自迟峰上任以来，股价持续震荡下跌，作为一家千亿房企，最新市值才161亿元。
6月22日晚间，蓝光发展对外表露斥资不超过4.8亿元回购股份操持，相较于当前最新股价5.35元/股，回购股份本钱不超7.9元/股。上个月初，迟峰曾以均匀增持价5.55元/股豪掷逾千万元增持蓝光。
“股价起不来，融资就会受限。”这是一个很浅近的逻辑。与同规模房企比较，当前蓝光发展融资本钱是较高的。融资利率高低，是对房企综合实力的最好解释。
举例：6月初，蓝光发展在北京金交所发债11.9亿元，存续期3年，年利率却达到惊人的10.5%！
3月17日，蓝光表露2020年第一期7.5亿元公司债，利率7.15%；5月中旬，蓝光表露5亿元中票融资，年利率7.2%。
把稳！
蓝光发展3月5日、6月4日曾在新交所发行2亿、2.5亿美元债，期限分别为1年、2年，前者年利率9%，后者年利率11%！
干系文章，大家可以参考阅读《重磅！
市场上钱太多？头部房企“动刀”，存量债利率密集下调》一文。
编辑：密探君
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