7月13日，蓝光发展发布公告称，截至2021年7月12日，蓝光发展累计到期未能偿还的债务本息合计45.44亿元。与此同时，今年7月以来，境内多家评级机构大幅下调蓝光发展的信用等级。
曾被外界称为川籍“地产一哥”的蓝光发展，为何会陷入资金困局？蓝光发展接下来的命运如何，又该如何“自救”？
蓝光发展目前陷入资金紧张以及债券违约局势。图片来源/IC photo
现状：
偿债压力加剧，过时债务本息约45亿
7月13日，蓝光发展发布公告称，近期，公司及下属子公司新增到期未能偿还的债务本息金额为20.60亿元，包括银行贷款、相信贷款、债务融资工具等债务形式（包含公司未能于2021年7月11日偿付的中票本息金额 9.675亿元）。
公告显示，截至2021年7月12日，蓝光发展累计到期未能偿还的债务本息合计45.44亿元，目前该公司正在与上述涉及的金融机构积极折衷办理方案。
对付债务过时的缘故原由，蓝光发展方面称，因受宏不雅观经济环境、行业环境、融资环境叠加影响，自2020年末至今，公司公开市场再融资受阻，经营性现金流回速放缓，公司流动性涌现阶段性紧张，加之部分金融机构提前宣告到期，导致公司涌现部分债务未能准期偿还的情形。
在此背景下，今年7月以来，境内多家评级机构大幅下调蓝光发展的信用等级。7月13日，信用评级机构标普将蓝光发展的长期主体信用评级从“CCC-”下调至“D”。同时，将该公司优先无抵押债券的长期债项评级从“CC”下调至“D”。据悉，标普评级等级分为投资级别与投契级别，个中，投资级别分为AAA、AA、A、BBB四个级别，投契级别分为BB、CCC、CC、C、D共六个级别。蓝光发展下调的“D”级，处于投契级别最低一级。
“债务压力增大，既使得企业经营更加被动，也使得后续债务问题办理更加困难，以是积极折衷非常关键。此外，债券信用评级下调，某种程度上解释违约风险增大，须要企业管理层的重视。”有名地产剖析师严跃进剖析称。
对付公开市场债券违约对付蓝光的后续影响，严跃进称，“后续违约方面的问题办理，关键是企业要有办理问题的定力。债务问题是企业运行中很随意马虎涌现的问题，以是不应乱了阵脚，要积极梳理问题和寻求办理方案，否则各种违约事宜对企业经营，尤其是项目发卖等会产生影响。”
“海内债违约，可能公司还不至于停牌，但如果公司涌现连环债务违约，尤其是外洋债，比较随意马虎造成公司停牌。”汇生国际成本总裁黄立冲黄立冲进一步说。
探因：
为冲规模过度利用财务杠杆
曾被外界称为川籍“地产一哥”的蓝光发展，为何会陷入资金紧张以及债券违约的局势？
可以说，蓝光开启加速度，是在上岸成本市场之后。2015年，蓝光发展完成借壳迪康药业上市，并构建起生命康健、文旅、教诲、互联网、智能等多元化的家当布局，力争摘下房企单一标签，逐渐形成“人居”到“生命”，供应创新办理方案的综合型企业。
2019年是蓝光发展主要的一年。2019年10月，蓝光发展旗下蓝光嘉宝做事在港交所主板挂牌上市，构筑起“A+H股”双成本平台。同年，蓝光发展发卖额首次超过千亿，正式迈入“千亿俱乐部”。不过，到了2020年，蓝光发展虽保持千亿发卖，但并未实现1100亿元的发卖目标。
近年来，蓝光发展为冲规模而过度利用了财务杠杆，在追求高规模中忽略了流动性稳健与现金流安全问题。“蓝光的流动性危急，实际上是由于蓝光前几年为冲规模而过度利用财务杠杆导致现金流承压，在‘三道红线’监管新规、涉房贷款集中度分级管理以及行业加强调控之下现金流状况恶化所致。”柏文喜剖析称。
2018年12月出版的《蓝光进化论》一书从侧面进行了佐证。该书在文中表述道，在蓝光集团2017年事情总结会议中，管理层表示，2018年-2020年，要在成本经营方面做到超过式发展，在上市公司内部强化股权投资和成本运作，让这一部分成为蓝光未来第一轮增长的新动力。个中，关于杠杆方面，紧张表示在六方面：成本杠杆、韶光杠杆、并购杠杆、经营杠杆、文旅家当杠杆、人才杠杆。
“企业出问题，跟其商业模式有关。高周转、高杠杆的时期已经由去，但这些企业还是按惯性在做，没故意识到问题，进而主动改动，及时止损或变现，存在侥幸直至拖到末了。”一位不愿意透露姓名的房企高管如是说。
上述房企高管指出，行业内很少有人在负责思考干系政策的影响，侥幸生理造成了企业越到后面就越难停止，再加上企业此前在拿地、整体计策、布局上涌现问题，这些问题集聚在一起从而造成资金链危急。
自救：
出售优质资产，加速资金回笼
事实上，在陷入资金紧张局势后，蓝光发展已经开启了“自救”之路。
对付债务过时的影响及应对方法，蓝光发展方面表示，公司流动性阶段性紧张导致债务过时，将会对公司经营和融资产生较大影响。为化解公司债务风险，该公司正全力折衷各方积极张罗资金，商榷多种办法办理干系问题。同时，该公司将在地方政府的大力支持下，在金融监管机构的积极折衷下，制订短中长期综合化解方案，积极办理当前问题。
不容忽略的一大现实在于，蓝光发展目前可动用的货币资金有限。据7月9日蓝光发展公告显示，截至2021年6月30日，蓝光发展货币资金余额为110.16亿元，个中，可自由动用资金仅为2.07亿元，有专有用途的项目预售监管资金64.27亿元（优先用于项目培植及经营支出），互助项目资金34.64亿元（公司无法单方面利用），项目开拓如约担保金、按揭担保金、银行冻结资金等其他受限资金9.18亿元，上述资金公司无法自由调用偿付金融机构的负债。
在此背景下，蓝光发展为了“自救”，将部分资产进行出售。去年10月，蓝光发展、蓝迪共享已将其持有的成都迪康药业100%股份转移至汉商集团及其子公司汉商大康健名下，交易作价为9亿元。此举意味着蓝光从此退出 “地产+医药”双轮驱动计策中的医药板块，专注地产主业。
今年春节刚过，蓝光发展再度脱手，将蓝光嘉宝做事64.6203%股份转让给碧桂园做事下属全资子公司碧桂园物业喷鼻香港，交易总价为48.465亿元。
在今年被爆出流动性危急传闻后，蓝光发展进一步出售资产，加速资金回笼。据天眼查显示，无锡和骏房地产有限公司于5月27日发生工商信息变更，股东之一的四川蓝光和骏实业有限公司退出，由万科旗下常州旭程企业管理有限公司接盘。一个多月后的6月30日，石家庄万科房地产开拓有限公司出资1000万元，完成了投资人股权变更，石家庄万科房地产开拓有限公司成为了石家庄蓝光雍锦房地产开拓有限公司的大股东，持股比例为100%。
除此之外，近期，有媒体宣布称，万科与蓝光发展在洽谈入股事宜。不过，在黄立冲看来，从万科的目的来看，可能是想收购部分项目公司，而非全体蓝光发展，“蓝光发展是上市公司，估量有可能一些国企、央企乐意出来接盘，但前期必须是低价。”
方向：
处置资产外，引入战投成为纾困关键
如今，对付蓝光发展而言，计策投资人的引入对企业纾困非常关键，中国企业成本同盟副理事长柏文喜表示，“只能整体引进战投或者重组了，否则就只能被清算了。未来蓝光须要正对现实，放下身体，力争尽快达成引战或者整体重组协议，先担保企业活下去。”
那么，蓝光发展的资产代价如何呢？来自中金证券的一份研究报告显示，从蓝光发展的存货角度剖析，截至2020年底，蓝光发展账面存货代价1696亿元。如果以账面代价打算，剔除预收账款后该公司的未售货值约906亿元，假设按2020年毛利率进行本钱加成，则该公司的未售货值可能在1220亿元旁边。剔除受限后，蓝光发展剩余可动用的未售货值估算则可能在616亿-830亿元之间。
“从蓝光发展未售货值估算值来看，与该公司总债务规模比较，资产勉强可覆盖全部债务，不过，一方面全部是估价，实际在进入资产处理时必须有一定比例打折，实际变现代价不敷；另一方面，资产处理周期长，对即将到期的短债偿还能力有限。”中金证券在研报中表示。
从蓝光发展土储的区域分布上看，截至2020年底，西南区域、华中区域、华东区域、华北区域和华南区域占比分别为40%、33%、10%、8%和9%，个中，西南区域占比最高。中金证券在研报等分析称，从详细项目分布来看，成渝地区部分项目位于成渝郊区区域，地段分布不佳，四川省项目也有多个位于南充、泸州、自贡等三四线城市，实际去化和处置均存在难度。蓝光发展相对较好的项目紧张位于华东区域，但总体占比较低，因此实际较好出售的资产并不多，且华东区域项目较多是公司此前高溢价项目，存在盈利空间缩窄的可能。
从盈利性角度剖析，上述报告指出，蓝光发展2016年-2021年新增拿地楼面均价为4217元/平方米，2020年该公司发卖均价8589元/平方米，楼面均价占2020年发卖均价比例约50%，地货比（即地价与发卖价的比值）并不占优。个中，在蓝光发展2017年以来的275个拿地项目中，75个项目的拿地溢价率超过30%、47个项目的拿地溢价率超过50%，这些地块的盈利性较弱。
还值得一提的是，蓝光发展股东质押比例一贯较高，控股股东及同等行动人所持股份超过一半已质押，质权方包括多家书任公司。此举在业内看来，反响出公司股东资金链较为紧张，且有一定非标融资依赖度。
实际上，今年6月以来，蓝光发展控股股东所持公司股份因股票质押涌现违约而被陆续法律冻结，同时，该公司所持核心子公司蓝光和骏股份被安然不动产旗下投资公司申请法律冻结以做财产保全。
“在陷入债务危急后，公司虽多次出售资产自救，但受资产质量、处理周期需求、各方利益诉求不一致、核心控股平台公司股权被冻结等多方面成分影响，债务集中到期压力依然较大，后续的资产处理和债务偿还过程仍需进一步关注。”中金证券在研报中表示。
新京报 张晓兰
编辑 杨娟娟 校正 李世辉
