ined建筑设计

本篇将连续聚焦于商业地产和地产科技领域，梳理运用处景、探索未来趋势。
为此，iNED这次采访了Spacesforce空间原力联合创始人兼CEO都东来。

都东来2019福布斯中国30位30岁以下精英

美国哥伦比亚大学建筑、方案及保护学院房地产开拓硕士学位美国休斯顿大学金融学硕士学位曾供职于万科集团卖力投资干系事情

存量时期迎来证券化契机

比较住宅开拓，商业地产已提前来到了“存量时期”。
2019年前三季度我国商业业务用房投资额和办公楼投资额比较去年同期有所低落；自2011年起，整体投资增速放缓。

在“存量时期”，各商业地产企业的竞争更加“内卷”。
为了逆转这种局势，企业只剩下两种选择：

1.将未来现金流打包贴现抵押来得到贷款

2.出售给其他企业或基金公司，又或把项目交给更专业的公司运营。
无论是哪种选择，都与商业地产资产证券化息息相关。

为此，证监会和国家发改委在2020年4月30日宣告，将许可发行以盈利的根本举动步伐项目为支撑的不动产投资相信基金（以下简称“REITs”），可在二级市场公开交易。
REITs的发行是商业地产数字化的契机，后者同时又为前者供应保障。
数字化管理方案不仅为资产管理团队赋能，还能促进资产情形透明化，降落房地产金融市场风险。
于是，在行业发展规律和宏不雅观政策背景的双重加持下，商业地产数字化有望在更多场景落地。

后发上风打造行业独角兽

想要预测后发者的“来日诰日”，则要首先洞察先行者的“本日”。
美国目前正在从“地产科技2.0”向“地产科技3.0”进化，已经专注于存量市场，而中国则倾向于增量与存量并举。
中国地产科技的未来发展不会完备复制美国的路线，但总有共通之处。
值得关注的是，上榜2019年环球房地产科技行业独角兽名单的企业共13家，个中中国上榜企业数量（7家）已赶超美国（5家），但榜单中除了VTS（美国）以外，多为交易或建筑信息类企业，主攻数字化空间运营和资产管理的企业仍处于发展蛰伏期。
而立足于成都的地产科技公司空间原力就瞄准了这一前景，在商业地产智能运营与资产管理云做事这一细分领域深耕。
空间原力（Spacesforce）是我国首个面向商办地产领域的数据智能运营和资产管理云做事科技企业，通过向商办物业的持有和运营管理企业供应一系列基于云的技能运用产品体系和解决方案，助力地产企业实现数字化转型。

商业地产关键词：科技即做事 创新体验：智能运营据BridgeWorks报告预测，未来的办公空间将由Z世代（1995-2009年间出生的人，又称互联网世代）主导。
从小浸泡在网络“蜜罐”的Z世代对付数字空间的哀求乃至超越了物理环境，再加上弹性事情、远程办公的遍及，“共享”、“灵巧”成为新需求，地产公司也应将重点从纯挚出售物理空间转向“装饰”数字空间。
在传统的商业运营场景下，人力本钱较高，且很难快速对接客户需求。
在无数个业务流程效率提升的叠加下，当传统企业对阵采取数字化创新运营管理模式的企业，很可能被“降维打击”。
因此，将数字化融入运营管理将会是地产公司新的场景孵化目标。
以SpacesForce供应的OMC创新运营办理方案为例，其供应的“White-label”智能化运营管理云体系能够支持自定义运营品牌前端界面，通过实时数据汇总仪表盘等展现完全的客户旅程，利用完善的线上平台和移动端运用程序来持续优化社群运营，并且快速获知各地空间运营核心数据指标来创造问题并持续优化。

Spacesforce OMC创新运营White-Label

“CRE资产管理数字化办理方案便是学习表现最好的商业资产的特色，并利用它们来预哪些资产将在未来发挥更大的代价效用”。
--Iris （Skyline AI联合创始人）

传统商业地产将人力作为业务及决策的核心驱动力，每每存在履历不敷、认知不全面等问题，并且也无法将影响房产代价、租金、入住率、升值空间的诸多变量纳入系统的决策体系中，导致其代价无法实现最大化。
国际上已有如Bowery Valuation、GeoPhy等商业地产公司基于AI来构建CRE资产管理平台，海内也在抓紧这一领域的布局，如Spacesforce 的AMC（资产管理云）将AI和BI(Business Intelligence)技能相结合，建立以数据剖析为驱动的数字决策中台和物联网举动步伐体系，为商业地产供应全生命周期的数字化决策方案。

一方面，AMC数据中台供应实时数据推送，并基于AI数据模型为管理者供应决策支持、趋势预测，一键将新的方案目标下达给前端运营平台，也可通过数据整合来提高多业态多权属资产整体业务的透明度。

另一方面，AMC通过可视化三维建模实现对租赁供求的智能匹配，提升租赁转换效率的同时缩短转化周期；专用CRM（Customer Relationship Management）体系全面覆盖了租赁经营的全流程，以期达到“最佳租户组合”的目标。

Spacesforce Redinsights 数据驱动业务模型

场景1:VR与AR——地产领域的“感同身受”

一方面，对付大型商业场景来说，普通展示办法很大程度上受到了光学扫描的限定，但当VR与3D建模相结合时，地产商可以为客户打造集无破损3D空间模型、全方面信息展示、品牌营销、客户转化为一体的“线上售楼处”，并根据客户的需求制订个性化方案，在这时，商业地产多维度的代价得到了更充分的表示；有趣的是，VR技能的可视化还使建筑师和医务职员实现了有效交互，提高手术室建造和布局的效率。
手术室中各个设备的排列对手术效率来说非常关键，而手术室里的每一秒都关乎死活，年夜夫通过VR的可视化程序确定手术室终极的布局，无需再去梳理晦涩难懂的建筑图纸，可以随时进行反馈并仿照手术室运作。

另一方面，AR技能通过打算机系统供应的信息，增加用户对现实天下感知的技能，将虚拟的信息运用到真实天下，并将虚拟物体、场景或系统提示信息叠加到真实场景中，用户只须要一个ipad就可穿行在个中并随时切换不同的场景和内容组合，地产商也可以“上门发卖”，从而办理传统售楼模式的“痛点”，大大节约买卖双方的各项本钱。

场景2:新零售成为资产运营“颠覆者”

2017年，ICSC在报告中首次引用“光环效应（Halo Effect）”来描述实体对电商对影响。
报告中显示，当一个互联网电商品牌开设一家新的实体商店时，其全渠道线上平台访问量将会增长37%，然而当关闭该线下门店时，线上发卖额会面临约10%-20%的下滑。
并且根据westfield Data数据，随着线上获客本钱的提高、退货率的持续走高，以及无法避免的配送本钱和低利润问题，线上商业平台的均匀总体业务利润仅2%-5%，在实体商业对线上发卖所产生对连锁反应与线上发卖利润低的双重影响下，从AmazonGo 到盒马鲜生，互联网电商企业纷纭布局新零售领域，数字化运营场景也应运而生，终极可能成为商业不动产资产运营领域新的颠覆者。

通过对打算机视觉技能、RFID、IoT等关键技能的有效利用，这些携带科技基因的新进入者，除方便快捷外，还为消费者带来“Just Walk Out”体验。
除此之外，数据赋能的新零售行业可以基于多维度对个体消费者进行洞察剖析，并建立自有数据库来打造客户360°视图，其商业运营者还有机会在物理性的线了局景中重现互联网电商平台上的用户体验旅程，从而实现更为风雅化和可预测的空间坪效代价优化。

场景3:绿色楼宇 从地产科技到地球村落的可持续发展

如果我们从商业建筑全生命周期来看它的用度分布，约有1/3是其能源支出，还有1/3为能源干系的设备改换及维修保养支出。
其余，地产占天下能源花费的40%，碳排放量的1/3。
随着商业地产进入白银时期，对付收入来说，本钱侧的优化变得更加主要。
绿色地产的发展不仅会降落运营与管理本钱，更主要的是对人类的可持续发展发挥着关键浸染。

“绿色楼宇”已经催生出诸多运用处景，如在高端酒店、商业写字楼等公共场所，暖通空调及透风系统霸占了全体建筑耗能的50%以上，数字能源管理系统通过AI等数字技能改变传统以人为履历为驱动的操作模式，通过AI优化算法及非常诊断算法来实现对各时点、空间能耗的剖析，从而有效掌握建筑能耗。
在未来，绿色楼宇将更多致力于智能能源管理设备间的互联互通，并通过更完善的算法和操作平台来节制楼宇能源管理，而智能能源管理系统的输入又将进一步改进或改变原有建筑的利用习气，成本持有者与用户也将逐渐提高对能源及干系设备管理的重视程度。

上文所描述的运用处景可能只是商业地产数字化“百景图”中的冰山一角，科技、共享、绿色、金融每一种行业发展新趋势都可以和商业地产所领悟形玉成新业态，更多的未来商业地产乃至未来城市的发展图景已崭露锋芒。
我国商业地产数字化转型还有漫漫长途：国家层面的政策与财政扶持以及配套举动步伐的培植，行业层面的数据安全和数据标准的制订，社会层面的大众认知与信赖等，都是地产科技公司乘风破浪时须要考虑的“漩涡”。
商业地产数字化转型之路，还要透过迷雾，看准前行的方向。

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