针对这一问题小研君将深入调研，对市内优质“小独栋写字楼”进行大起底，本篇让我们首先聚焦番禺区。
一、低碳办公+总部经济趋生，小独栋写字楼兴起
企业独栋兴起于2010年，别号“总部基地”。
与传统写字楼不同，企业独栋具备高舒适度、可定制化和良好的展示性，为创意型企业和高科技家当供应了更适宜的低碳办公环境，例如苹果飞船总部大楼、亚马逊“生态穹顶”总部等。
（图片来源：网络 ）
海内的企业独栋一样平常由企业自主培植或改造而成，紧张分布在家当园区，例如北京后厂村落的百度、新浪、网易、腾讯总部。
（图片来源：网络 ）
比较传统写字楼，企业独栋可以享受独立冠名权，拥有独立的大堂、电梯、花园等个性化空间，彰显企业形象，提升企业软实力。
企业独栋能够保持物业的完全性、独立性，能有效整合空间资源，引发员工潜力。同时可以自主招标物业管理，降落企业经营本钱。
不过，随着“城市群”、“总部经济”等方案词的多次涌现，企业独栋成为一种新的企业办公趋势，选址也逐步跳落发当园区。
目前，万科、恒大、碧桂园、保利等多家房企将这类3-11层的小独栋写字楼融入中高真个商业综合体，打造产品差异化。
例如上海万科七宝国际、深圳万科私邸、深圳会展湾南岸广场等。
二、广州小独栋写字楼分布与家当经济重合
据广州中原研究发展部梳理发现，广州小独栋写字楼紧张分布在番禺、黄埔、花都、南沙等郊区，紧张有两方面缘故原由：
1、郊区用地空间充足，地价低
广州市中央商务区写字楼饱和，可出让的商业用地稀少。
而近几年市中央拍地较生动的海珠区琶洲、天河区金融城板块，进驻企业基于本钱投入、总部形象以及城市天涯线等成分，大多将地块方案设计为高耸的甲级写字楼。
而郊区用地充足，地价本钱低，为小独栋写字楼的产品设计供应了条件。
2、家当积累，总部经济聚拢效应强
番禺、黄埔、花都、南沙区家当积累丰硕，2019年这四个区的规模以上工业总产值占全市的79.4%，除番禺区同比增长低落外，别的三区同比增幅均领先全市的4.7%。
而且广州作为全国首个获批“中国制造2025”的一线试点示范城市，近三年一贯致力新一代信息技能、人工智能、生物医药等IAB家当和新能源、新材料等NEM家当培植。
全市72个紧张家当区块中，番禺、黄埔、花都、南沙区占比58%。
这四个区域也是近三年广州招商引资的重点区域，随着企业的分批、分类进驻，区域总部聚拢区方案培植逐渐成型。
相应的，番禺、黄埔、花都、南沙区成为近年广州小独栋写字楼的供应主力。
个中，番禺区是广州小独栋写字楼在售项目最多的区域。本篇广州中原研究发展部将重点剖析番禺区小独栋写字楼的布局、产品特点以及投资代价。
三、番禺区家当、招商、旧改全面发力，勾引经济转型
1、番禺经济增长放缓，但第三家当发展进入“快车道”
纵不雅观2016-2019年番禺GDP走势情形来看，番禺后期经济增长略显乏力，GDP增速呈现逐年低落的趋势。
个中，2019年GDP增速更是跑输全市（大市增速为6.8%），整体下跌至3.1%，同比净减1.0%，较2016年低落5.2%，增速跌至全市倒数第一，不过仍以2079.5亿元的地区生产总值暂居全市第五位。
从家当构造来看，番禺第二家当发展的“减速”（2019年第二家当增加值为728.83亿元，同比净减1.6%），是导致GDP增速放缓的紧张缘故原由。
2019年番禺第三家当反而实现较好发展，比值增长至63.3%，同频年夜增6.6%。
同时，营利性做事业在虎牙、思科、长隆等龙头企业的带动下，万博基金小镇的快速培植，当代做事业亦涌现迅速增长。
因此，番禺目前针对传统家当陆续进行升级改造，同时大力扶持新兴家当培植，若成功升级转型后，未来多个商务区将形成联动效应，区域经济发展将进入快车道，GDP增速有望回弹。
2、传统家当升级改造，提升番禺发展速率
目前番禺紧张的传统家当以汽车制造业、服装制造业为主。而该部分家当特点紧张以适应性强、就业人口多。
但近年来，番禺着力构建高端、高质、高新当代家当新体系，匆匆使第二家当涌现负增长的尴尬局势（同比净减1.6%），传统家当面临升级改造的主要关口。
须要指出的是，番禺已对番禺汽车家当升级改造，目前已初见成效。
个中，番禺主力打造的汽车家当园紧张由广汽牵头，携手互助企业协同开拓，主力发展未来市场份额较大的纯电动和稠浊动力车型。
家当园方案涉及面积达500万㎡，未来将形成“一轴两廊三区”的功能分区，涉及“智能制造+创新研发+生态小镇”三大领域。番禺区政府通过对多个汽车园区的资源整合，打通高下游家当链，勾引其互助伙伴落户投产。
因此，随着广汽家当园落地，以及思科聪慧城带动，未来将勾引更多优质劳动力流入，估量未来番禺东部区域发展效率将大幅提高。
3、多项政策扶持，番禺积极造就新兴家当
为加快造就新兴家当，2019年番禺出台了多项招商引资政策，加大政策扶持：
在加大人才引进方面，为加快落实番禺万博基金小镇培植，番禺推出多项扶持政策，对付金融领军人才直接补贴50万元，对新引进的金融领军人才给予安家补贴100万元等。
在改进营商环境方面，促进家当的转型升级，有效降落市场主体的经营本钱，为中小型企业谋取最大的生存空间。
多项政策优惠出台表示了番禺政府对付引才引智、家当转型的重大决心。
4、浩瀚名企进驻，番禺招商进展乐不雅观
近年来，番禺区环绕番禺汽车城、思科聪慧城、万博商务区等平台上风，合营多条招商鼓励政策，借助广州国际投资年会等重大招商活动，成功吸引多家实力企业进驻番禺，整体招商引资进程相对乐不雅观，区域前景可期。
个中，以万博商务区为例，目前片区已经逐步迎来成熟期。据统计，万博CBD登记企业累计已超4000家。
个中，企业行业分布紧张为信息技能、金融、商贸、文旅等。区内还拥有五家上市企业，分别是奥园集团、海大集团、YY、虎牙直播、嘉诚物流等；其余，万博基金小镇注册的基金公司已超316家。
其余，作为番禺重点打造的广州南站商务区招商引资同样成功。现时，片区已相继引进喷鼻香港李锦记集团、万科、光彩、路福、创造、佳宁娜、中原中璟、越秀地产、周遭星耀等大型企业落户广州南站核心圈，形成创新家当集群。
因此，广州中原研究发展部认为，2021-2022年旁边番禺将有望迎来爆发期，届时将会有大批的高本色人口涌入多个商务区，直接盘活区域经济发展。
继珠江新城、琶洲后，广州多个中心商务区正在崛起！
5、“番禺北部经济带”成为番禺经济发动机
目前，以“广州南站-万博-思科聪慧城-广汽家当园”为重心，东西走向长达25公里的“番禺北部经济带”正崛起成为番禺经济发展的“发动机”，同时肩负区域家当更新、吸纳新型高精尖企业、人才的重任。
未来，这一家当带将成为广州中部较具代价的“经济链”之一，“产学研”结合，资金、人才、物流互联互通能力增强；从“广深科技走廊”的角度来看，未来大湾区1号公路拟建的“莲花山过江隧道”将带动大湾区（紧张为莞深港）资源往番禺引入。
“北部经济带”4大家当区发展“配置”一览：万博CBD趋于成熟，南站+恒大足球场潜力无法计算，广汽、思科领衔IAB家当发展
“北部经济带”4大家当区发展各有侧重，片区定位上万博更贴近珠江新城，为番禺核心商务区，广州南站则着力发挥交通枢纽上风以及联系大湾区的家当，此外本月恒大十万人足球场综合体正式开工为南站发展打下“强心剂”，估量将带来体育、商业高下游企业进驻以及规模人流量导入，未来发展空间无法计算。
而广汽、思科两大基地则专注IAB家当发展，与当前“新基建”观点契合。
广州中原研究发展部认为，新造-化龙一带本身已布局有广汽研究院、番禺汽车城等园区，广汽智联新能源汽车家当园将促进资源整合，打通高下游家当链，此外根据方案显示该家当园除广汽集团外，还在勾引其互助伙伴落户投产，可估量未来将勾引更多优质劳动力流入。
另一方面，由于地铁、居住范围集中在洛溪、华南、市桥板块，因此从番禺区的发展情形来看，涌现明显“中部强，外围弱”的问题，随着广汽家当园落地，以及思科聪慧城带动，估量未来番禺东部区域发展效率将大幅提高。
四、番禺区办公物业代价凸显，企业购置最高享1000万补贴
番禺区家当丰硕，但大多数企业聚拢在中低真个家当园或工业区，企业转型升级受限。
从办公类物业的历年成交数据也可见一斑。近3年番禺区的公寓成交基本坚持在20-25万㎡的水平，这类产品紧张知足酒店、单身群体的租住或小微企业的办公需求。
适用于中大型企业的纯写字楼的成交则呈现历年减少的趋势，2018年番禺区写字楼成交约22万㎡，2019年涌现腰斩，截止今年一季度仅录得1.4万㎡的交易。番禺区写字楼供应进入平缓期，后续还待开拓培植。
与此同时，区域租金表现强势，写字楼表现旺租，各重点板块吸纳的客户存在明显的差异性。
长期而言，对付资金充裕及需转型升级的企业，购置自用办公物业既能享受优惠政策，也能抗通胀、抗风险，减少不可逆的本钱损耗，实现资产保值。
而且企业购置房产的税款可按增值税进项税额进行抵扣，可降落企业购置办公物业的支出。
其余，从广州中原研究发展部监测的数据来看，番禺区优质写字楼一手售价呈稳步增长的趋势。
8年前，优质区域写字楼售价仅为1字头，今年售价达3.3万元/㎡，均匀年增长10%，高于公寓的8.7%。
可以预判的是，未来番禺区“北部经济带”的全面开拓建成后，区域写字楼代价将会兑现。
五、番禺区小独栋写字楼剖析比拟
番禺区四个席卷小独栋写字楼产品的商业综合体中，招商金山谷（意库）、保利大都汇、思科聪慧城正常在售，而广州南站板块的万科世博汇前期独栋写字楼已售罄，目前项目紧张在售公寓产品，后续地块尚在开拓培植。
【招商金山谷（意库）】
1、项目特点：臻稀花园式独栋办公，容积率仅1.13
招商金山谷是招商地产进入广州的开篇之作与旗舰项目，项目占地83万㎡，总建筑面积约130万㎡。
个中，意库创意园组团占地33万㎡，建筑面积34万㎡，容积率仅1.13，属臻稀花园式独栋办公。
2、交通区位：明年6月两条地铁新线开通，通勤便捷
招商金山谷（意库）位于广州城市发展中轴核心——番禺新城，是广州市政府投资千亿重点打造的第四大商圈。
项目周边交通路网发达，附近广明高速与新光快速，驾车30分钟内可抵达长隆度假区、万博核心商务区、广州南沙、市桥老城区以及珠江新城。
其余，据广州地铁集团最新，18号线（万顷沙至冼村落段）和22号线（番禺广场至陈头岗段），将于2021年6月开通，全线通车估量在2022年12月。
届时两条地铁新线的开通，招商金山谷（意库）可实现1站到广州南站、2站到南沙明珠湾、5站到琶洲、6站到珠江新城，将大大缓解通勤韶光。
3、配套举动步伐：一站式美食娱乐主题广场+连廊商业街+宜家家居，板块人流聚拢核心
项目周边布局有沃尔玛山姆会员店、吉盛伟邦、番禺万达广场等大型阛阓，其内部商业配套也非常丰富。
招商金山谷（意库）南部为2.5万㎡的招商意汇广场，阛阓主打“一站式美食娱乐主题广场”，涵盖国际特色餐饮、豪华影院、娱乐休闲、佳构零售、商务做事等多种业态，现已开业。
项目中部设有2.7万㎡的谷里库里连廊商业街，阁下即为宜家自持产权的番禺分店。目前商业街尾货抛售，37-260㎡带明火餐饮铺首层售价2.4万元/㎡起，二层售价1万元/㎡起。
此外，项目周边云集祈福新村落、富豪山庄、南国奥园等数十个成熟高品质大型社区。在地铁和宜家家居的利好加持下，未来项目有望成为板块消费群聚拢的核心点之一。
4、产品亮点：小体量，区域投资门槛最低
招商金山谷（意库）小独栋写字楼建面约1800-2500㎡/栋，5-6层高，标准层高5米，附赠地下一层空间，有独栋及双拼两种产品，可享独立冠名权，现楼毛坯售价约4500-6300万元/栋。
【中原点评】项目产品体量小，是目前番禺区投资门槛最低的小独栋写字楼项目。
此外，项目小独栋写字楼首层为商业性子，可经营展厅、做事大厅、门面，真正实现企业一体化花园办公模式。
项目总体方案引进130-150家当代做事业、创意家当及国际教诲机构企业，为板块带来1.5万个就业岗位。
目前中铁集团旗下中铁一局、中铁电气化局、中国铁建、中国南方人才市场·测评中央等多家央企总部已进驻运营，商务氛围成型。
【保利大都汇】
1、项目特点：广州南中轴传奇销冠，7年运营履历
保利大都汇属于番禺新城最早开拓的一批商业项目，毗邻3000万客流的长隆旅游度假区，西连广州南站，东接番禺万博商务区。
项目占地5.6万㎡，总建筑面积约23万㎡，是保利在复合地产领域的力作，定位为华南首席都邑娱乐旗舰，曾三度问鼎销冠，一期产品已成熟运营7年。
2、交通区位：坐拥多元交通网络，一小时畅达大湾区
保利大都汇周边布局新光大道、华南快速、番禺大道、南大干线等八大交通动脉，地处地铁3号线、7号线、佛莞城际（方案培植中）的交汇处，距汉溪长隆站仅300米，4站抵达广州南站，7站直达珠江新城，30分钟抵达城区，一小时畅达粤港澳大湾区。
3、配套举动步伐：商业办公氛围成熟，配套完好
保利大都汇一期办公产品已引进700多家企业进驻，内部商业氛围也比较成熟，配置3万㎡的“左文右艺”商业街，涵盖一站式餐饮、衣饰、生活、金融业态，由开拓商自主运营，出租率靠近9成。
此外，项目附近万博商务区，除现有的沃尔玛山姆会员店、吉盛伟邦、番禺万达广场等大型阛阓外，未来还可享180万㎡的万博地下商业城。
4、产品亮点：空间灵巧配置，汉溪万博商务区一手笋货
目前，保利大都汇主推六号地块的小独栋写字楼，共3栋。
小独栋写字楼建面约2000-4000㎡/栋，5层高，标准层高5米，10米高大堂可展示企业LOGO。
L型总部建面约1.4万㎡，9层高，标准层建面1750-2750㎡，层高5米，首层预留餐饮、广告位功能。
保利大都汇小独栋写字楼可整栋出售，也可分层出售，灵巧知足企业个性化办公需求，毛坯售价约0.72-1.44亿元/栋。4300-6900万元/层。
【中原点评】项目产品属板块内罕见的小体量产品，折算均价为2.5-3.6万元/㎡，属汉溪万博商务区的一手写字楼笋货，由于目前万博商务区的甲级写字楼售价普遍在4万+ 。
不过，项目小独栋写字楼今年3月份才动工培植，需在两年后才能收楼，代价兑现尚需等待一段韶光。
【思科聪慧城】
1、项目特点：海内首个智能制造云家当城市样板
广州国际创新城总体方案面积约73平方公里，是番禺区重大计策发展平台之一，紧张包括广州大学城和大学城南岸地区。
而思科聪慧城位于国际创新城南岸启动区，由科技巨子思科和碧桂园联手打造的5000亩聪慧产城，席卷产、学、研、商、居五大功能业态，是海内首个以智能制造云家当为核心、总投资超过200亿元、产值规模超千亿元的聪慧城市样板。
2、交通区位：现时通达性不高，交通路网待改造升级
项目位于地铁4号线新造站旁，现时通达性不高，仅有南沙港快速、新化快速两条主动脉。
不过，项目周边金光东&金光西大道、南大干线、金光东隧道等“八路一隧”根本举动步伐工程正在推进培植，未来将升级为“四横七纵”的综合交通路网系统。
3、配套举动步伐：人才供给充足，但现时商业配套非常短缺
项目北部即为广州大学城，与之隔江相望，可面向12所海内有名高校吸纳人才。
但由于板块处于开拓初期，项目现时商业配套非常短缺，消费需过渡至万博或大学城商圈。
4、产品亮点：
思科聪慧城分三期开拓，个中一期地块包含A、B、C、D四个区域，目前在售的为一期A地块产品。
个中，2栋可售独栋写字楼建面约3.3-3.7万㎡/栋，11-12层高，标准层建面2500-3080㎡，简装售价约9.4-11亿元/栋。
5栋定制写字楼建面约2.9-9.5万㎡/栋，11-38层高，标准层建面1850-2760㎡。其余，有2栋12层、13层的写字楼为只租不售。
【中原点评】思科聪慧城紧张环绕大数据、物联网、云打算和智能制造等计策性新兴家当招商，对进驻企业给予一定的褒奖补贴。
在售的小独栋写字楼坐拥一线江景，但体量偏大，总体资金门槛偏高。而且周边商业配套、交通网络等尚需提升，整体的代价须要数年韶光的造就。
哪个项目的小独栋写字楼更值得入手？
——小研君有话说——
如果大家对小独栋写字楼有兴趣，欢迎扫码关注"大众年夜众号，对话框回答【小独栋】，我们将为您答疑解惑；也可直接联系广州中原地产（工商铺），为您供应专业咨询做事。
