作为今年首个松绑限购的省会城市，同时又是二线城市的代表，郑州无疑收成了更多的目光。时至年中，间隔郑州政策松绑已有4个多月，在这期间，郑州楼市走势如何成为业内关注的问题。
那么，华润幸福里走红是个别征象还是预示着郑州楼市真的热了？在限购松绑后，郑州楼市的真实现状又是什么？
今年6月，郑州二手房市场回暖，成交量环比上涨69%。资料图片
新居成交面积同比降五成，项目分解加剧
今年3月1日，郑州发布《郑州市公民政府办公厅关于促进房地家当良性循环和康健发展的关照》，包含19条政策，后被业内称为“郑19条”。业内人士认为，这是全国自2016年调控收紧以来，首个松绑“认房又认贷”的城市。
但是，“郑19条”并没有对郑州新居市场起到吹糠见米的效果。一方面，今年上半年受到疫情反复的影响，郑州遭遇了短暂的封城，对新居市场影响很大；另一方面，部分房企遭遇资金链断裂，导致郑州涌现大量歇工和烂尾的楼盘，影响购房人购买新居的积极性。
据米宅数据显示，今年4月，位于管城区的新城光阴印象开盘，客户到访为零组；位于经开区的金沙湖高尔夫不雅观邸推出196套房源，仅去化41套。
据中指研究院统计数据显示，今年1-5月，郑州主城区新居成交套数分别为3288套、2612套、3852套、3947套、2672套。在限购松绑后，4月的新居成交量有小幅增长，但是5月受到疫情影响又有所回落。
根据克而瑞数据，今年1-6月，郑州新居成交面积约469.19万平方米，成交均价约12316元/平方米，而比较去年同期成交面积低落约50%，规模减半。
对此，中指研究院河南公司总经理梁波涛表示：“‘郑19条’出台后，整体市场反响并未达到预期，今年上半年新居成交量与成交价均呈现下跌的态势。”
韶光迁移转变点涌如今5月中下旬。随着郑州疫情得到掌握，线下售楼部重新开放，再叠加利好政策的不断累加和开释，郑州新居市场迎来了新一波行情，而华润幸福里也选择在此时开盘，356套房在10分钟内全部售罄，劲销20亿元。
据悉，华润幸福里的位置确实极佳，间隔郑州东站约10分钟车程，而郑东新区向来是郑州房价的高地，这里汇聚着河南省紧张确当局部门、有实力的金融机构和科技公司，购买力也是全市第一。
更为主要的是，华润幸福里的售价在政府限价之下，为2.8万元/平方米-3.2万元/平方米，而附近同品类建业天筑的二手房售价超过4万元/平方米。“一、二手房价倒挂”无疑是华润幸福里热销的主要缘故原由。
此外，新京报从华润幸福里售楼部得知，开盘登记报名人数与房源数量比约为3：1，可谓是“三人抢一套房”。不仅如此，华润幸福里在出售时额外绑定车位，车位售价为40万元/个，开盘选房也是根据“购买车位的数量”。
然而，并不是所有的楼盘都能得到热销。通过比拟郑州不同区域的多个新盘得知，郑州新居市场事实上存在着严重的分解。地段好、品牌开拓商加持的品质楼盘确实迎来了一波热销，开盘去化率较高，而位置相对偏远、尤其是位于三环外的新盘却无人问津。
比如，今年6月，位于金水区的万科古翠隐秀入市，去化率为81%；位于高新区的保利文化广场的去化率为60%；比较之下，位于管城区的佳田未来新城去化率较低，为14%；位于东三环的东方宇亿万林府去化率仅有2%。
58安居客房产研究院张波表示：“目前，郑州楼市依然难言乐不雅观。从当下楼市政策来看，无论是需求侧还是供给侧的政策力度都不小，但从政策面传导到市场面还未能表示。重新房市场来看，购房人对付市场信心不敷，个中对付项目延迟交房或烂尾的担心影响新居交易较为明显，后期还需出台一些保交房干系的政策，更大程度上给购房人的信心‘兜底’，才能更好拉动市场复苏。”
二手房市场回暖，交易周期缩短
与其担心新居烂尾，还不如选择二手房，更多的购房人转向二手房市场。
租住在中原区的李女士见告：“比较于新居，我更倾向于购买二手房。一方面，中原区新居太少了，没什么选择空间；另一方面，新居入住要等待较长的韶光。我身边有很多朋友，之前买了新居，后来要么歇工了，要么烂尾，以是还是买二手房稳妥些。”
“从去年到现在，我紧张在看中原区核心地段的房源，比如锦艺、周遭经纬的二手房，房价没有明显低落。近期，我创造可看的房源增多了，有不少新居源挂出来。”李女士说。
为理解郑州二手房市场的情形，联系中原区二手房成交量最高的锦艺城附近中介门店。一位从业5年的资深中介职员见告：“锦艺、锦绣、周遭经纬属于中原区比较核心的板块，也是比较抗跌的板块，二手房价格在近两年并没有明显跌幅。
在政策放松后，尤其是郑州取消了差额税，这些板块新挂出的房源明显增多，可选的范围增大，现在一套价格适中的二手房差不多挂牌3个月就可以卖掉，这个周期是明显缩短了。”
在支持刚需、改进型住房需求的政策中，差额税的变动对付二手房带动比较大。自2015年1月1日开始，郑州家庭非“满五唯一”的住宅交易时，卖方要缴纳差额税费（（官方辅导总价-原发票总价）×20%）。在实际交易时，卖方的差额税也每每由买方承担，这就导致很多未达到“满五唯一”条件的房源流利性较差。
目前，二手房交易可以自由选择按核税价的1%征收个人所得税和按差额20%的税率征收个人所得税两种办法，也便是说郑州已经取消了个人所得税必须采取差额打算的固定限定。
根据贝壳研究院统计数据显示，今年3月、4月、5月、6月，郑州二手房成交量分别环比增长105%、-26%、-35%、69%，二手房价格指数分别环比增长-0.2%、-0.5%、0.0%、-1.3%。由此来看，除了受到疫情反复影响的4月和5月外，3月和6月的二手房成交量有明显的涨幅。
“郑州二手房成交量有明显的上涨态势，整体商品住宅市场依然处于底部修复期。估量未来随着经济的好转，郑州房地产市场将逐步分开底部区间，市场发卖将逐渐回暖。”梁波涛如是说。
新京报2022年7月5日产经周刊《楼市“测温”》。
新京报 徐倩
编辑 武新 制图 陈冬 校正 翟永军
