废弃锅炉房、闲置车棚摇身一变，成为复合型公共空间，这样的故事在本市老旧社区更新改造中不断呈现。近日印发的《北京市城市更新行动操持（2021-2025年）》，更是明确提出了“要合理利用地下空间、腾退空间和闲置空间补建配套举动步伐”。
作为城市更新的主要一环，社区闲置微空间如何实现华美变身？改造后又如何实现可持续性运转？请随逐一看来。
通州中仓社区废旧锅炉房改造成家园中央 常鸣 摄
海淀小南庄社区闲置空地上建起了微花坛
闲置空间改造成了书吧
大兴三合南里社区锅炉房变身美邻坊，超市、美食街一应俱全
锅炉房旧车棚的创意变身
王树萍所在的兴丰街道三合南里社区建成已20多年，和其他老旧小区一样，三合南里也面临着公共做事配套举动步伐短缺等难题。
街道牵头开展社区更新，居民提出买菜、购物、文化活动等各种诉求一大堆，但没处落地。毕竟这样的老小区再盖新居已经不现实了。放眼社区的存量空间，最显眼的便是已经“下岗”多年的锅炉房和堆煤房，两座大屋子空空荡荡矗立在那里，看着都可惜。
提到社区锅炉房和堆煤房，王树萍和老街坊们算得上又爱又恨，过去烧煤采暖的年月，家家户户都离不了它们。可自打改成燃气供暖，两座大屋子就闲置了下来，周围的环境也愈发脏乱，乃至有人在房前的空地晒玉米。
兴丰街道引入社会成本愿景集团，打算给锅炉房来一次大变身。在设计改造方案时，街道给愿景集团定下紧张原则——保留原有锅炉房和堆煤房建筑的整体风格，留住居民的回顾，将工业美感和当代活力完美领悟；充分招商，居民须要什么，就引进什么，让利于民。
改造社区锅炉房为什么要引入社会成本，街道自己投钱弗成吗？对此，大兴区一位政府事情职员坦言，老旧小区改造像个无底洞，年年投钱，可永久填不平。闲置空间怎么改，改造之后怎么运营，政府部门也难以称得上专业。
经由反复调研，大兴区与具备投资、设计、运营等全链条业务能力的民营企业愿景集团签订了计策互助协议，授权后者参与闲置锅炉房改造，并开展物业管理。但详细怎么改，还是要居民说了算。社区里开了好几次居民议事会，区职能部门、街道、居委会、愿景集团、物业等几方代表，一起谛听居民想法，还发放了2000多份需求问卷，让居民全程参与方案制订。
改造后的锅炉房取名“三合·美邻坊”，其建筑保留了原有锅炉房红砖外墙的风格，一层是生鲜超市；二层是社区公益空间，不仅有便民社区食堂、裁缝铺、理发店，还打造了儿童活动空间和方便居民议事的“美好会客厅”；三层是咖啡屋式的文化书吧。“我以为这样挺好，尊重居民想法，你瞅现在，大伙儿多喜好，买卖多好。”采访时，一位刚从生鲜超市里满载而归的居民说道。
愿景集团三合南里社区项目卖力人贾凡说，闲置锅炉房变身便民空间后，可辐射周边10万居民。接下来随着大兴区“片区统筹、街区更新”试点范围进一步扩大，三合南里周边其他老旧小区也将被纳入“盘活”范围。届时，愿景集团将形成规模化运营，“到时候职员和管理本钱会进一步降落，从而实现可持续性的微利运营。”
同样实现闲置锅炉房变身的，还有通州区中仓街道中仓社区。这座红砖锅炉房近期刚刚完成改造，现已成为城市副中央首个社区家园中央。利用挑高14米的上风，锅炉房被改建成了三层的便民中央，构建起涵盖教诲、文化、休闲、医疗卫生、养老、商业六大功能的社区生活圈做事体系。
体量不算大，但同样属于宝贵资源的闲置自行车棚、人防工程、拆违腾退边角地等，也在社区更新中绽放异彩：大兴区林校路街道兴政东里北院小区，年久失落修的花坛、停满僵尸车常年“吃灰”的自行车棚拆除后建起了26个车位，缓解了居民停车难题；朝阳劲松北社区闲置车棚改造后，一部分出租给了“匠心工坊”，为居民供应家政、电器维修、针头线脑以及配钥匙、换电池等做事，另一部分则升级成智能车棚，电动自行车再也不用担心没地方充电了；通州区永顺镇天赐良缘小区三期，景不雅观水系中荒漠多年的空地，“更新”成了花草葳蕤、鸟虫欢闹的共享小岛……
社区微更新打通政策路径
社区微空间、微资源的盘活，不仅仅是各自“点上着花”。政府部门通过积极倡导、项目勾引、创新政策路径等办法，助力老旧小区利用微空间补足公共做事举动步伐短板。
前门大栅栏片区，浩瀚平房中，有两栋居民楼名叫厂甸11号院，这是全体片区中唯一的楼房住宅小区。小区面积不大，仅两栋楼，生活着不少老人和孩子。休闲绿地、塑胶跑道、儿童游戏区、党群活动中央等公共空间深受邻里们喜好，“过去，小区地面坑洼不平，空中线缆凌乱无章，院中座椅等举动步伐年久失落修，由于没有太多活动空间，小区里没什么人气。”一位居民说，现在的小区有了活力，大家聚在一起，越来越像“一大家子”。
厂甸11号院的变革，得益于“小空间大生活——百姓身边微空间改造行动操持”。包括厂甸11号院在内，首批共有8处小微公共空间完成变身。通过拆除违建、新添健身步道、规范停车棚、增设儿童乐园等系列改造，居民家门口的小微空间成了有颜值、有温度的一方乐园。
这项民生操持由市方案自然资源委牵头，联合城六区，选取了8处范例空间作为试点，广泛征集设计方案，评比出一批精良方案并组织履行，形成提升首都城市公共空间品质的一指挥范案例，办理了不少居民家门口的急难愁盼问题。
“小空间大生活”项目创建了“两级政府主导、高精尖智库引领、"大众年夜众全面参与”的城市更新事情模式。项目履行过程中，市规自委联合北京建筑大学北京未来城市设计高精尖创新中央全程跟踪参与，并勾引"大众年夜众全面参与。干系卖力人表示，后续将形成可复制的城市更新改造方法、履历和技能导则。
在老旧小区，一些闲置空间在综合利用过程中，还须要政府部门与产权方做充分协商。
“回天”地区龙泽园街道龙华园社区闲置锅炉房目前正在改造，估量今年年底前，这座锅炉房将变身社区活动用房和新时期文明实践站，设置多功能活动室、亲子乐园、乒乓球室、瑜伽室等，为近2000户居民供应新的社区共享空间。
这虽然是个小工程，却走通了老旧小区闲置资源临时变更利用用场、补充便民举动步伐短板的新路子。为什么这么说？由于这处锅炉房的地皮性子为公共根本举动步伐用地，转变为社区活动用房，须要干系部门出具调度见地。此外，锅炉房产权在首开集团，不在街道，街道是否能作为主体进行项目履行也存在疑问。
龙华园社区是20年前建成的老小区，1984户居民由于短缺干系举动步伐，此前的党建活动、居民活动，常常在湿润惨淡的地下室里举行。为办理锅炉房难题，市疏整匆匆专班多次赴龙华园社区实地调研，并调集市国资委、市规自委、首开集团与区级干系部门、龙泽园街道共同商榷锅炉房闲置空间改造利用事情。
终极，各方达成同等。市规自部门赞许以此作为试点，探索在不改变房屋性子和面积的条件下，临时改变利用用场。首开集团亦赞许将锅炉房无偿移交街道利用，锅炉房原储煤场改造为社区内部收费停车场，收益归首开集团所有。
各方献智孩子也能当“设计师”
社区微空间创意变身的背后，还有一支分外的专业力量——任务方案师。
2019年5月，《北京市任务方案师制度履行办法（试行）》正式发布，在全市街州里中实行任务方案师制度，以专业力量助力基层开展城市更新事情。两年多以来，各区结合自身实际，从任务方案师的团队选聘、事情定位、组织办法等方面开展了积极探索，形成了各具特色的事情格局和实践成果。
就拿海淀小南庄社区闲置人防工程地上部分改为儿童滑梯乐园这事儿来说，就有海淀街道任务方案师傅斯曼的专业知识做“加持”。
小南庄社区位于苏州桥西北角，始建于1973年。这是范例的老旧社区，无法通过大拆大建的办法进行改造。在14号、15号楼之间，有一处闲置、失落修的人防工程。在这块分外的园地内有停车场、休憩凉亭、散乱安置的栽种箱、私搭乱建的杂物棚等，全体空间长期没有得到合理利用。街镇任务方案师傅斯曼还有一个高校合资人和N个设计师团队，结合社区小朋友多的特点，发起将改造目标确定为儿童空间，得到了居民代表们的同等认可。
随即，任务方案师与社区事情者有了一个大胆的创意：在设计初期，带领社区的孩子们亲自体验、参与到方案事情中。
孩子们兴致勃勃地来到现场，在任务方案师和志愿者们的勾引下，有模有样地对园地进行了探索。小朋友涞涞一边拉长了尺子，一边惊异地说：“这个像滑梯一样的通道居然有这么宽，觉得有好几个我趴下来那么宽！
但是附近好多车，有点碍事。”
为了让孩子们更加大胆、清晰地表达心中所想，稽核结束后，任务方案师们还组织了一场“亲子手工活动”。每个孩子可以用橡皮泥将自己梦想中的游乐场所“搭建”出来，而家长和志愿者则卖力供应“技能支持”。活泼爽朗的涞涞对“玩”颇有心得，他自傲地捧着自己的作品，声音洪亮地给大家讲授：“现在社区里面能玩的地方太少了，也没什么花样，我设计了好多好多种类的游戏，你看，这个是加长版的大滑梯，这滑梯可厉害了，滑下来就直接进到沙坑里……”牛牛的妈妈是名社工，耳濡目染下，小孩子对社区事情也有自己的见地：“这个滑梯还该当有很多颜色，阁下一定要种树。别忘了要常常给它们消毒才能杀去世病菌，我也可以帮忙的。”
孩子们“语出惊人”，不仅设计思路清晰，还能年夜胆表达出自己的想法。傅斯曼说，这些奇思妙想非常具有参考意义，在终极的设计方案中也都得到了表示，“孩子们自己设计出来的空间，玩耍起来也更加快乐。”
通州芳洲花园是个范例的老小区，充电、停车、活动空间等问题这里都存在。社区启动更新改造前，城市副中央03组团任务双师团队卖力人董国升，带领团队和社区进行了充分沟通，根据居委会列出的需求清单一项一项找办理办法，设计方案从2019年8月尾一贯改到12月才定稿。
在董国升办公室的电脑上，见到了几经修正的设计图，全体小区呈倒“L”形，设计师不仅结合小区改造的整体风格对中央花园进行了设计提升，而且充分根据居民需求在迎光面增加了晾晒衣服的衣杆。原来荒废的三角地也被利用起来，路面硬化改成停车位，并留下了充电桩的接口备用。
小区的大门设计，也结合民意进行了精心考量。“原来大门内侧有根水泥柱很挡视线，焦急送外卖的小哥碰倒居民的事情时有发生，以是我们对大门进行了重新调度设计，取消了水泥柱。”董国升先容，“大门外侧的传达室原来设计为更有造型感的直角棱，但是居民认为这样可能会发生磕碰，以是我们后来改成了具有弧度的转角面，不失落美感的同时也更加安全。”
目前，芳洲花园改造工程已经启动，董国升团队并不是图纸一交就了事，而是连续深度参与，根据居民的需求进一步对设计进行深化。
聚合了政府、企业、居民、专业设计团队等各方力量，老旧小区的微空间改造路径越走越宽，改造办法也会越来越多元。根据干系方案，本市今年将开建100处市级小微尺度城市公共空间改造提升示范项目，个中有不少就在老旧小区，在市民家门口。小空间，大改造。随着一块块公共做事短板被补齐，居民的生活幸福指数也会越来越高。
专家不雅观点
闲置空间综合利用应优先做事民生
郑实
老旧小区改造是城市有机更新中主要的组成部分，也有很多长期困扰的难题。小区的做事举动步伐配套是关系到民生的大事，虽说一贯也有方案培植指标，但由于历史缘故原由，常常缺失落，有的是当年培植没到位成为历史欠账；有的是预见不足，例如停车；有的是随着时期发展以前的功能不须要了，如锅炉房，或者需求量小了的，如自行车库。
一方面是小区做事配套举动步伐不足，一方面很多小区又有一些闲置资源，例如住宅地下室违规出租腾退后产生了不少空置房间。将闲置空间资源盘活，优先做事民生，补齐配套短板，的确是两全其美的思路。完善政策机制，破解管理难题。政府和社会一起，在全市老旧小区改造实践中摸索出了很多好的履历。
在方案功能性子上，闲置空间用场的变更以遵照合理利用、安全可靠、公益便民为原则，须要在政策上进行改革创新。例如，市里制订了地下室腾退空间利用的负面清单，明确功能用场的许可利用方向和禁限。产权与利用权的抵牾是件麻烦的事，龙华园社区的做法是政府部门出面进行折衷，很有成效。
在改造运营可持续上，除了积极接管各方成本参与之外，在更大的区域内整合伙源，取得利用功能互补和投入资金平衡，是个很好的思路。有的小区空闲资源相对多，可以自平衡，如劲松北社区；有的小区自身无多少空闲房，就须要在更大的区域内整合伙源。既可以用其他小区的资源互补，还可以将城市闲置资源盘活利用起来，就像大兴三合南里社区那样。
在环境品质提升上，要让闲置的破旧空间抖擞新生。比如地下室惨淡湿润，防火疏散制约大，利用率低。可以通过技能改造提升品质和安全，包括增设透风、除湿、货梯、空气质量监测、水电分计量、智能化以及必要的消防举动步伐等前辈技能手段。城市地皮寸土寸金，如果推广住宅地下室用于居民仓储租用，首先应知足本楼本区，其次可以辐射其他小区，也是很有市场需求的。
在参与主体上，要推动居民见地参与和出资参与，发挥街道、业委会和物业公司的浸染，在小区改造的实践中造就居民自治组织，实现共建共治共享。此外，任务方案师的角色转变非常主要。过去设计师只是根据任务书做设计，现在，须要下沉社区进行调研，系统、精准、个性化地制订设计需求，再辅以自己专业的技能能力，才能把改造提升做得既有品质，又“接地气”。
（作者为北京市政协委员、北京市建筑设计研究院有限公司副总经理）
来源 北京日报
陈强
流程编辑 邰绍峰
