2018年部分城市租金较快上涨，使得租房市场再次得到社会各界高度关注。根据住房大数据联合实验室、中国社科院财经计策研究院住房大数据监测显示，与2017年12月比较，在监测的29个重点城市中，2018年8月郑州租金（整租，不含成本公寓，下同）下跌了10.6%，西安租金下跌了2.18%。还有东莞、厦门、廊坊、佛山、广州5城市租金涨跌幅在1%以内。此外的22个城市，均有1.4%—15.9%不等的租金累计涨幅。个中苏州与2017年12月比较累计上涨9.76%、北京累计上涨7.46%、深圳累计上涨7.02%。
“租购并举”是住房长效机制的主要组成部分，国家层面对租房市场的政策支持力度不断加大。特殊是对付长租公寓的发展，考虑到其租金收益率低、本钱回收期长的特性，干系部门给予了充分的金融政策支持。2018年4月，证监会和住房城乡培植部发布《关于推进住房租赁资产证券化干系事情的关照》，提出加快造就和发展住房租赁市场特殊是长期租赁，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，鼓励发行住房租赁资产证券化产品。2018年5月28日，银保监会发布《关于保险资金参与长租市场有关事变的关照》，对保险资金进入长租市场划定了一系列标准，并指出保险资产管理机构通过债权投资操持、股权投资操持、保险私募基金等办法投资格久租赁住房项目的，干系注册机构应建立受理及注册绿色通道，优先受理。
由于现阶段租金收益率偏低，虽然政策层面给予了较大力度支持，成本市场对付运营真正意义的长租公寓并没有足够兴趣。相对付重资产的长租公寓，轻资产的转租公司更受成本追逐。借用国家对长租公寓的融资政策优惠，大量成本进入以转租为主业的“二房东”市场。并进而利用资产证券化或网贷平台，撬动更大的成本。从实质上看，这类“成本公寓”没有物业产权，不具备长期稳定房源，属于轻资产的转租公司而非真正的长租公寓。但由于转租业务的轻资产特性，借助国家金融政策支持，这一市场很随意马虎为成本所操控。在国家严控资金进入商品住房市场的背景下，各路成本实际上也正大量进入“二房东”市场。由于这类“成本公寓”普遍具有轻资产、高杠杆、高运营本钱等特色，蕴含的金融风险十分巨大。
评判“成本公寓”的金融风险，离不开对其详细运作办法的阐发。在操作层面，“成本公寓”一样平常首先通过按月支付租金的办法，从分散的个人房东手中，高价租下3—5年不等的短期房源。然后把住房加价转租给终极租客，并将转租的租金收益包装为租金“分期贷款”。对付有实力的“成本公寓”，一样平常委托通道方和租户签订贷款分期条约，间接向租客发放租房分期贷款。进而以租房“分期贷款”作为名义上的底层资产，发行资产证券ABS。在得到资产证券化融资后，又将此作为本金，连续租下更多的个人房源。对付没有足够实力的公司，不能发行资产证券ABS融资。这些公司紧张通过与网贷平台等短贷机构互助，将年度租金收益以租户“分期贷款”的形式，从短贷机构一次性获取。但无论是有实力发行资产证券的“成本公寓”，还是无实力只能与短贷机构互助的“成本公寓”，一样平常均按月向房东支付租金。同时又通过将终极租户租金包装成“分期贷款”的办法，按年或更永劫光获取终极租户的租金。二者差异紧张在于融资本钱差异，实际杠杆率都很高。从月付租房到年付转租，纵然不考虑租房押金，理论上最高也可实现11倍的金融杠杆。通过成本杠杆争夺房源，“成本公寓”实现几何式市场扩展。
从以上剖析看，租金“分期贷款”虽然有终极租户个人信用作为保障，但这绝不意味着较高的信用等级。由于租金“分期贷款”一样平常按年或更永劫光付给“成本公寓”，而“成本公寓”仅按月向房东支付房租，二者权柄并不直接对应。中间的资金差额，“成本公寓”一样平常用于争夺更多的房源，或者干脆挪作他用。一旦出租率或租金水平不及预期，“成本公寓”不能再按月支付房东租金，全体运作链条就会雪崩。届时房东不能获取租金，租客将面临被驱逐却仍背负租金贷款的局势。证券融资或网贷平台融资以此作为底层资产，根本极不稳定。2018年8月20日，杭州“成本公寓”鼎家因经营不善导致资金断裂。约有4000户租客受损，涉及“爱上街”等6家网贷平台，为“成本公寓”的快速扩展敲响了警钟。
总之，转租式“成本公寓”，无论是行业龙头公司还是小规模管理公司，无论是资产证券融资还是网贷平台融资均隐含较大金融风险。这类“成本公寓”发行的资产证券化产品或网络贷款，并没有稳定的产权资产作为抵押。它们仅以租金“分期贷款”作为名义的底层资产，租金转租差价作为真实的底层资产。但租金差受到经济增长率、出租率、租金涨跌、市场份额等系列成分影响，对应底层资产具有高度不稳定性。从经营模式看，“成本公寓”从事的个人住房转租业务具有房源高度分散、同质性差等特色，须要投入大量人力物力进走运营管理。从个人房东手中得到房源，也每每须要承诺一定的市场溢价。除此之外，“成本公寓”还要承担较高的资金本钱，因而其运营总本钱将远高个人散租。在高杠杆快速扩展的背景下，这类“成本公寓”长期涌现经营不善是大概率事宜。干系管理部门须要从宏不雅观层面出发，对此风险加以高度戒备。（来源：经济参考报；作者：中国社会科学院财经计策研究院邹琳华）
