新华社“新华视点”郑钧天、王优玲
8月尾，上海市发布住宅维修资金管理新规，明确不同住宅类型维修资金的归集标准和资金利用程序等。
“新华视点”在多地调查创造，越来越多的住宅进入设计利用年限的中后期，部分小区住宅专项维修资金存在续交难、利用难等问题。对此，如何破解？
数额少，续交难
建于1998年的上海市黄浦区复兴苑小区，曾由于维修资金不敷，各种公共举动步伐严重老化，且存在安全隐患，4台客运电梯、2台货运电梯长期处于超期服役状态。后来，社区居委会、业委会、物业公司成立专项小组，通过居民众筹补足138万元维修资金缺口，办理了电梯改换问题。
如今，我国进入“中年维修期”的住房逐渐增多，房屋集中老化风险加剧。据住房城乡培植部科技与家当化发展中央数据，截至2022年底，城镇既有房屋中建成年份超过30年的靠近20%。这意味着这些房屋将进入设计利用年限的中后期，且该比例还将不断增加。
“房屋老化安全隐患不容忽略，房屋公共举动步伐设备的维修和更新需求日渐增多，部分小区维修资金不敷问题日益凸显。”易居房地产研究院副院长严跃进说。
在上海一个建于1998年的小区的账本上看到，该小区首期维修资金募资额超过180万元，险些花费殆尽，目前余额仅剩1500多元，亟待续交。
这一征象并不罕见。根据上海市物业管理事务中央统计，截至2023年底，上海商品住宅维修资金低于首期交存金额30%的小区有400余个。在天津滨海新区，无专项维修资金的房屋约占25%。
根据原培植部和财政部联合颁布的《住宅专项维修资金管理办法》，业主分户账面住宅专项维修资金余额不敷首期交存额30%的，应该及时续交。
多地基层干部感慨：“让业主掏钱的事情实在太难了，连物业费都很难交齐，更何况维修资金。”
居民为何不愿意续交？拜访多个老旧小区创造，居民的顾虑多集中于“以前的维修资金花哪了”“我交了钱别人不交怎么办”“交钱后怎么确保资金会合理利用”等。
一些地方维修资金的交款基数标准多年未变，亟待根据实际情形予以调度。
以上海为例，目前商品住宅首期专项维修资金交纳标准因此新建商品住宅每平方米建筑面积本钱价1295元为基数乘以一定系数，该基数自2000年确定至今已经利用了20余年。北京商品住宅的最高交纳标准为每平方米200元，自2009年以来未调度过。
利用门槛高，挪用征象时有发生
业内人士表示，维修资金利用门槛高、手续繁芜，有时难以发挥应有的保障浸染。
“利用维修资金一样平常要组织召开全体业主大会。对付超大规模的小区，把几千名业主调集起来开会，是一个不随意马虎完成的任务。”北京一名街道干部说。
对付维修资金的利用，多数城市采取审批制。纵然业主大会表决通过，监管部门也可能会以利用依据不充分为由，否定动用资金的发起，由于审批制意味着审批部门要担责。
湖南省株洲市住建局有关卖力人表示，维修资金利用牵扯多方利益，加上小区自治机制不完善，业主张见难以统一，导致利用较难。以电梯故障为例，启动利用维修资金程序短则一周，长则数月，且随意马虎起轇轕。
部分小区还存在维修资金被滥用、挪用问题。如江西南昌某小区业主曾向政府投诉开拓商挪用维修资金1600多万元，导致1300多户业主房产证无法办理；河南郑州一家物业公司以“走紧急程序”为名私自挪用维修资金17万余元，2000多户业主绝不知情。
维修资金为何会被挪用？调查理解到，部分地区维修资金收费程序不足规范，许可由开拓商或物业做事企业代收首期归集款，给后期违规挪用供应了空间。
此外，一些地方的物业管理规定均许可，当涌现电梯故障、失火、外墙脱落等紧急情形时，物业做事企业或业委会可“先斩后奏”，立即采纳应急戒备方法。
一些物业公司等滥用紧急程序，乃至假造业主决策文件套取维修资金的情形也时有发生。南京市江宁区某小区曾在业主不知情的情形下挪用1600万元维修资金进行消防改造；长沙市某小区物业公司长期假造业主具名，私自动用维修资金。
多渠道筹集，提升利用效率
业内专家呼吁，针对维修资金续交难、利用难等问题，进一步完善干系制度，实现多渠道筹集、严格监管，提升维修资金利用效率，充分发挥维修资金保障功能。
首先，要多渠道补充账户资金。近年来，多地探索将小区停车费、广告费等公共收益用于补充维修资金。如宁波、徐州等地勾引小区业委会将物业共用部位、共用举动步伐设备等产生的公共收益用来补充维修资金。
一些地方出台方法抓好维修资金的筹集、续交。近期，天津市哀求，已完成老旧小区改造但未建立住宅专项维修资金的小区，业主委员会应该组织筹集专项维修资金。长沙市新修正的物业专项维修资金管理办法规定，续交的物业专项维修资金可以一次性交存，也可以随物业管理费逐月交存。
其次，优化操作流程，破解“钱不好用”难题。株洲市发布物业专项维修资金统筹账户购买电梯维修保险改革试点操作流程，试点最快7个事情日内完玉成部流程；同时，在维修资金利用中引入商业保险机制等。
上海市物业管理事务中央有关卖力人表示，维修资金的利用应以便民利民为原则，优化流程，提升效率。目前，上海正在试点实行业主线上参与表决，提升表决便利性；同时，积极探索推进维修资金预算利用年度操持试点事情，力求实现“多事一议、简化表决、公开透明”。
针对部分地区目前存在的维修资金管理漏洞问题，北京林业大学经济管理学院物业管理系主任程鹏建议，建立更加规范的维修资金管理和利用制度，引进第三方审计，对资金利用情形开展全过程评价，并加大对干系违法犯罪行为的打击力度。
“屋子和人一样，会‘变老’，会‘生病’，须要保护和维修。维修资金对担保房屋安全、提高居住品质是非常必要的。”广东省住房政策研究中央首席研究员李宇嘉认为，应提高居民对维修资金浸染的认识，业委会、物业应和业主进行持续、公开透明的沟通，而不是收钱的时候再去沟通。
