编辑 | 刘玉娇
责编 | 韩玮烨
消费升级正在让住房租赁市场更加细分，中高端消费群体的需求日益突出。尤其在以上海、北京为代表的一线城市，中高端公寓市场已逐渐成型。
那么在浩瀚的中高端公寓品牌产品与做事的不断迭代升级中，什么样的产品才能够脱颖而出？近日睿和智库团队深入调研了由黑石房地产基金持有，黑石旗下资管平台——龙地管理的上海星荟公寓。
上海内环的“高颜值”公寓
图表1：项目根本资料
数据来源：公开信息，睿和智库整理
图表2：上海星荟公寓位置图
图片来源：网络
从位置上看，上海星荟公寓位于上海普陀区光新路340号，属内环旁，1公里范围内有地铁3、4、7号线，步辇儿可达，轨道交通便捷；方便到达中山公园、公民广场、静安寺等多个内环商圈。公寓住户专属班车接驳3/4/7号镇坪路站、静安寺及南京西路商圈核心区域，高效出行，尽享地段利好。
项目位于融创精彩天地商业综合体内，生活、休闲配套充分，下楼随手买到Tims、星巴克、奈雪的茶，不到200米便是幸福蓝海国际影城。
据理解，该项目为重资产持有，是2020年黑石于融创手中收购的资产，收购之前项目为酒店业态，低区是桔子酒店，高区是馨乐庭。项目共1栋27层，可供应645间房源。
图表3：上海星荟公寓不同产品占比
数据来源：公开资料，睿和智库整理
从产品及租金来看，上海星荟公寓以51-117㎡单间和一居室户型为主力户型，此外还供应了少量的两居室套房户型，匹配不同人群的需求选择，项目定价在8,000-20,000元/月。
睿和智库调研周边公寓及普通住宅创造，目前周边保租房社区西部乐巢·中岚居46㎡一居5,700-6,100元/月、71㎡两居租金9,850-10,750元/月，喷鼻香溢花城135㎡两居14,600元/月，光新大楼55㎡一居租金5,600元/月。比拟来看，上海星荟公寓在租金价格、坪效方面明显高于周边均匀租赁水平。
图表4：项目周边部分公寓及普通住宅情形
数据来源：公开资料，睿和智库整理
那么上海星荟公寓，以什么样的产品和做事匹配了中高端公寓的产品定位，以及高于周边均匀租金水平的溢价？
首先，产品设计新颖，圆形拱门的设计冲破了房间传统视觉上四四方方的格局，既有个性又有艺术感，绿与白的撞色搭配，尽显上海精细腔调。房间内还有全景大落地窗，同时全屋配备了液晶电视、洗烘一体机、冰箱等高端家电，个中不乏松下、科勒等大牌产品，功能与美感兼具。
上海星荟公寓
图片来源：企业自供
图片来源：企业自供
图片来源：企业自供
同时，公寓还配有管家式做事、全天安保和驻场维修等做事，为住户生活增长安全和便利。更配有近千平方米的超大公区，包含健身房、会客厅、影音区、台球区和水吧台等诸多细分功能区，知足租客健身、娱乐、会客、交友的需求，提升居住及生活品质。
据理解，虽然此前疫情一定程度上影响了出租率，但经由短暂爬坡目前上海星荟公寓的出租率已达到92%，项目的长期目标为均匀出租率稳定在95%。
可见，在消费升级的大背景下，乐意为“美”和优质做事买单的消费者越来越多。
中高端长租公寓的投资逻辑
睿和智库调研也创造，今年以来，无论是新增品牌，还是投资机构收并购长租公寓资产，乃至近期新开业的长租公寓项目，大多以中高端公寓产品为主。也便是说，供需两端对付中高端公寓市场的关注度，都在不断提升。结合上海星荟公寓来看，中高端长租公寓的投资自成一套逻辑：
首先，择址，依旧是资产保值升值的关键影响成分，尤其是对付中高端公寓而言。一方面，其对城市和商圈哀求更高，因这每每能决定长驻人群的消费能力及消费习气。一线城市和成熟的商圈，常日拥有更多具备高支付能力和支付意识的中高端长租公寓客群。另一方面，拥有优胜地理位置的产品，常日能产生更好的溢价。
结合上海星荟公寓来看，项目一方面坐拥内环+临铁的优胜位置，另一方面还有算得上自带的融创精彩天地商业综合体。两相结合，让住户真正体会楼下便是核心商圈的生活质感。
其次，差异化以及明确的品牌定位是抢占消费者心智的主要抓手。上海星荟公寓即是主动选择差异化的打造，通过设计新颖的产品和高质量的做事突出产品高代价的部分，用独特的项目上风吸引更多高支付能力的客群，同时提升产品溢价。
结语
在一线城市，特殊是核心位置，已陆续涌现了诸多中高端公寓。因其客群支付能力较强、稳定性较高，租金水平较高，且能够通过保障现金流和收益率的特性，也吸引了越来越多的玩家持续进入中高端公寓细分赛道。当然这也更磨练资产持有方的资产管理能力和运营机构的运营能力。未来，中高端公寓将如何进一步升级，为都邑高净值人群供应更全方位的高端体验，我们拭目以待。
