（1）项目审批情形
项目培植单位为杭州滨江城建发展有限公司。项目已取得所需全部合规性文件，已得到审批合规性文件。
（2）项目培植内容
1）培植地点
项目位于杭州市高新（滨江）区。项目地块东至育华路，西至诚业路，南至江南大道，北至安置房宝龙地块，详见下图。
2）培植内容及规模
项目培植范围包括三个地块：A2/A4/A35 文化举动步伐兼容体育兼容科研用地地块，培植内容包括：文化活动中央、全民健身中央、科研用房；G1/S42-30/S41-01 公园绿地兼容社会停车场兼容公共交通场站用地培植内容包括公交首末站、城市绿带和公园配套的赞助用房等，地下室为两个地块合建；S1 城市道路用地培植内容为新建方案岔路支路。
项目合计建筑面积 144380 平方米，个中地上建筑面积 84380 平方米，地下建筑面积 60000 平方米，A2/A4/A35 文化举动步伐兼容体育兼容科研用地地块容积率为 5.00，建筑密度 45.00%，绿地率 20.00%；G1/S42-30/S41-01 公园绿地兼容社会停车场兼容公共交通场站用地地块容积率为 0.26，建筑密度 26.30%，绿地率57.19%。
3）项目培植必要性
①是高新区（滨江）区培植更高质量公共举动步伐配套条件，深化“产城人领悟”发展的须要
杭州高新区（滨江）是国务院批准的首批国家级高新技能家当开拓区之一，2016年被列入天下一流高科技园区序列。近些年高新区取得了显著的发展造诣。但是也面临着发展空间不敷、区域竞争加剧、人口加速流入叠加公共做事不敷的寻衅。
目前，高新区（滨江）常住人口已靠近 50 万，“十四五”末估量将超过 65万，个中三分之二以上为 40 岁以下人口。人口的快速增长特殊是青年人才的加速涌入，对公共做事、社会管理提出更高哀求，急迫须要进一步提升城市的承载能力和高品质公共做事的供给能力，实现公共做事与人口规模、人口构造相匹配。
本项目的设立正是基于上述发展目标。项目定位为包含文化体育中央、创新科研用房、绿地公园和公交始末站的区级综合性公共做事举动步伐。一方面，高新区高本色年轻人居多，对体育和文化需求更高，而高新区目前的配套举动步伐还不足完备，通过项目的履行，有利于实现 10 分钟健身圈，知足居民的文化体育需求。
另一方面可进一步提升区位配套水平，项目位于四桥西侧的宝龙城旁，不仅交通便利，而且还可以与宝龙城的商业和做事业协同。项目建成后，将形成集商业、餐饮、体育、文化、公园、景不雅观和交通枢纽为一体的综合性公共区域，大幅度提升居民的美好生活体验。因此，本项目的培植有利于提升滨江区乃至杭州市的公共做事配套水平。也正因如此，本项目被高新区（滨江）列为“十四五”重大培植项目，其培植是十分必要的。
②是推动滨江区创新型家当发展的须要
滨江区属于创新型家当集聚区，高新企业多，创新发展势头强劲。2019 年浙江省新增上市企业 160 多家，个中在高新区（滨江）造就上市企业 49 家，占比靠近全省的 1/3。但是在海内十家世界一流高科技园区序列中，杭州高新区（滨江）面积最小，地皮要素最紧张。而且每年还有大量人才进入。因此，必须要提高地皮利用率，为科技创新和家当发展创造有利条件。
本项目作为高新（滨江）区的区科技创新综合体及公共做事举动步伐，选址在一桥和四桥之间的核心区域，西侧紧邻宝龙城商业综合体、南侧靠近江南大道，与地铁 6 号线无缝对接，周边生活配套齐备，高新技能企业云集。这样的区域和成熟的配套是有利于吸纳科研机构、创新型企业入驻进行技能研究和开拓。同时，培植科技创新和研发中央用房，将对新技能的研发、家当孵化供应有利支撑。
（3）用地情形
用地情形方面，滨江区科技创新综合体及周边配套项目目前已取得《培植用地方案容许证》。
（4）项目投资规模
滨江区科技创新综合体及周边配套项目地皮用度为 15,515.24 万元，已计入项目总投资金额。
（5）项目培植进度情形
本项目履行分前期事情（可研报告体例及批复）、方案初步设计、施工图设计、工程招标、工程施工（土建工程、安装工程、装修工程、竣工验收）、交付利用。本项目估量培植期 4 年，运营期 26 年。本期债券存续期 7 年。
本项目于 2022 年 7 月开工培植，估量 2026 年 3 月工程竣工。截至 2024 年 5 月末，滨江区科技创新综合体及周边配套项目主体构造完成90%，机电预留预埋完成 85%，机电安装完成 20%。截至 2024 年 5 月末，已完成投资金额 54,952.00 万元，投资完成率为 32%，个中自有资金 29,099.00 万元，外部融资 25,853.00 万元。
（6）需求剖析
根据杭州高新区（滨江）的定位和发展目标，根据家当特点、居民情形和公共举动步伐条件，确定本项目的目标需求。目标定位在以下各方面：
1）科技创新综合体市场剖析
科技创新综合体为一个集科技创新研发用房、滨江区级文化活动中央、全民培植活动中央于一体的综合建筑。
①科技创新研发用房
杭州高新区是家当创新发展区。数字和信息家当是滨江区的主打家当，在海内高新区处于领先地位。代表企业有新华三、海康威视、大华技能、浙江中控、宇视科技、迪普科技、网易、国自科技、先锋电子、中芯微电子等公司。产品涵盖了数字通信、数字安防、3C 电子、人工智能、工业互联网、5G 运用、智能网联汽车、机器人等家当产品。
这些数字和信息家当都具有共同特色，即技能含量高、产品和工艺技能更新快、科技研发投入大的特点。
②全民健身中央
高新区（滨江）常住人口已靠近 50 万。每年净增常住人口超 3 万人，35 岁以下人口占全区常住人口的 59.5%，“十四五”末估量将超过 65 万，个中三分之二以上为 40 岁以下人口。这些年轻的群体对体育举动步伐的需求更高。放工后进行强度较高的磨炼是年轻人的时尚选择。滨江区的城市环境和根本举动步伐配套完善，但是专业的体育举动步伐还不足齐备。虽然部分小区配备了拍浮池或者网球场，但是覆盖面太少。
商业性的体育举动步伐数量不敷，用度也过高。对付普通居民而言不适用。按照高新区十四五方案纲要，人均运动场地面积由“十三五”的 2.38m2提升到2.54m2，若按照“十四五”的 65 万人打算，还须要增加运动场地约 10 万 m2。因此，本项目首先要培植公用全民培植中央，为实现全民培植供应便利条件。
③公共文化活动中央
随着人们生活水平的提高，文化消费的比例也逐步提高，对文化需求的品味和文化举动步伐的需求也不断提升。人们对音乐会、舞蹈剧、各种文化展、艺术展、专业图书馆等高端文化需求越来越高。本文化活动中央将根据不同居民的需求配备对应的文化做事举动步伐，知足不同层次居民的文化须要。
2）配套城市绿地公园和交通做事举动步伐市场剖析
当今，钢筋水泥摩天算夜楼的城市模式已经不符合人们的生活须要。人们须要绿色、生态、宜居宜业宜创的新型城市。一座家门口的绿色公园是休闲的好去处。本项目将充分利用地面园地打造一座城市绿色公园，为居民供应游乐休闲的场所。
同时按照高新区“打通城市交通脉络”的哀求，进一步完善道路交通，做好地铁和公交的接驳，增加地下公共用停车位，使交通更加便捷顺畅。
3）停车位市场剖析
在城市地皮利用率不断提高，汽车拥有量快速增长的情形下，有效办理交通拥堵和停车难问题是城市康健发展，提高公民生活质量的担保。本项目作为区级公建中央，职员密集，交通流量大，必须做好停车问题。
项目停车位按照《杭州市城市建筑工程机动车停车位配建标准履行细则（2015 年修订）》配建，非机动车泊位根据浙江省《城市建筑工程停车场（库）设置规则和配建标准》进行配建。
本项目科技创新综合体大楼属于科研建筑，建筑面积为 54701m2，配建机动车标准为 1.0 位/100m2，需车位 548 个；音乐厅为505 座，配建标准为 5 个/百座，需车位 26 个；文化活动中央（除音乐厅、图书阅览室）建筑面积为 5416.56m2，配建标准为 1.8 个/100m2，需车位 98 个；
图书阅览室建筑面积为 1474.72m2，配建标准为 0.7 个/100m2，需车位 11 个；健身中央（娱乐型体育举动步伐）建筑面积为 15147.18m2，配建标准为 1.2 个/100m2，需车位 182 个；商业部分建筑面积为 1000m2，配建标准为 1.0 个/100m2，需车位 10个，小计 875 个；本项目属于行政划拨用地，需配建 20%的公共停车位 175 个。
其余，公园游览面积为 17811 ㎡，配建标准为 0.1 个/100m2，需车位 18 个；公交站房建筑面积为 3600m2，配建标准为 0.4 个/100m2，需车位 15 个；同时根据控规哀求打算，需配建社会车位 150 个，合计 1233 个（个中，公共车位 325 个）。本项目要在知足机动车配建标准的根本上，发挥地块潜力，只管即便增加停车数量，提升公共做事水平。
4）方案岔路支路市场剖析
本项目位于繁华区域，交通流量较大。按照区域方案，在诚业路和育华路之间新建方案岔路支路。方案岔路支路与平乐街相连。新建方案岔路支路有利于改进地块范围内的交通，也有利于减轻江南大道的交通压力。
（7）项目未来收入来源
本项目收入构成包括：科研用房全部出租收取租金；地下车库全部自持，收取停车费。
滨江区科技创新综合体及周边配套项目中公共卫生间、公交首末站、城市绿带和公园配套、新建方案岔路支路等为该项目必要的配套，投资额合计 3,546.45 万元，建筑面积 5,576.00 平方米，占项目投资合计和建筑面积合计分别为 2.05%和3.86%，占比较小。公园游览面积为 17811 ㎡，车位配建标准为 0.1 个/100 ㎡，需车位 18 个；
公交站房建筑面积为 3600 ㎡，车位配建标准为 0.4 个/100 ㎡，需车位 15 个。因此，该部分配套举动步伐的培植可赞助整体项目实现一定经营性收益。滨江区科技创新综合体及周边配套项目中文化活动中央、全民健身中央投资金额合计 26,192.23 万元，培植面积 24,103.00 平方米，占项目投资合计和建筑面积合计分别为 15.11%和 16.69%。
扣减文化活动中央、全民健身中央、公共卫生间、公交首末站、城市绿带和公园配套、新建方案岔路支路后，滨江区科技创新综合体及周边配套项目投资金额和建筑面积分别为 143,598.32 万元和 114,701.00 平方米。公司承诺，本期债券召募资金不用于文化活动中央、全民健身中央、公共卫生间、公交首末站、城市绿带和公园配套、新建方案岔路支路的培植。
1）科研用房出租
参照项目周边高层科技研发用房出租市场价格，并结合本项目特点和建成后市场需求预测，按初始 2.6 元/m2/天打算，每 3 年涨 5%；出租率预期在运营期前两年分别为 70%和 90%，自运营期第三年起出租率预期为 100%考虑。
科技创新综合体及周边配套项目中的科研用房紧张做事工具为科研机构或企业的研发机构，其功能紧张为研究室、实验室和小型测试等，科研用房部分的用地性子为科研用地。该项目紧张面向数字和信息家当的企业，包括数字通信、数字安防、3C 电子、人工智能、工业互联网、5G 运用、智能网联汽车、机器人等家当。
可入驻的还包括根本科学研发单位、设计单位、考验单位等对科研用房有需求的单位，此类单位仪器设备重量一样平常较小，可直接安装。其建筑功能与设计哀求与参照的恒生软件园、华业高科技家当园和智汇中央等项目培植哀求类似，同时在确定本项目出租价格水平时已综合考虑了地段和功能差异等成分，取上述参照工具的均匀价格水平。
2）停车位出租
本项目位于滨江区较为繁华和交通便利的地段，参摄影邻地块滨江区宝龙城市广园地下停车场收费标准 8 元/小时打算，按每个车位均匀每天停车 6 小时测算，并结合未来需求预测，按 48 元/天打算，每 3 年涨 5%。
由于项目处于较为前期的培植阶段，尚未有明确的拟入驻企业情形，未就入驻事变签署意向协议。本项目紧张面向数字和信息家当的企业，包括数字通信、数字安防、3C 电子、人工智能、工业互联网、5G 运用、智能网联汽车、机器人等家当，此外可入驻的还包括根本科学研发单位、设计单位、考验单位等对科研用房有需求的单位，此类单位仪器设备重量一样平常较小，可直接安装。
（8）项目总本钱情形
培植单位仅对持有的物业供应必要的维修掩护、地下停车位掩护保养和必要的发卖、管理事情，紧张本钱用度详述如下：
1）燃料动力费：紧张为地下车库日常照明、透风消防等用电用水本钱，按80 万 kwh/年用电量估算；
2）折旧费：建筑物固定资产按 50 年均匀折旧计，残值率按 5%计；
3）修理费按自持的固定资产原值的 0.2%提取；
4）摊销费：其他待摊资产按 5 年摊销，地皮用度按 46 年均匀派销；
5）财务用度：本项目长期贷款利率按 4.5%打算，无经营期短期贷款；
6）管理用度：培植单位管理职员兼职卖力本项目的综合管理，日常管理费按 20 人，人均 5 万元/年打算。地下车位管理费按停车费收入的 8%打算。
（9）项目收益情形
注：本项目以本次债券获批时点和获批规模进行的干系收益测算。
公司承诺本次项目收入优先用于偿还债券本息。
根据测算，滨江区科技创新综合体及周边配套项目债券融资金额共计30,000.00 万元，项目存续期内累计业务收入 18,714.00 万元，可实现净收益为15,027.00万元，能够覆盖债券存续期内利息9,450.00万元（债券利率假设为4.50%），存续期利息覆盖倍数为 1.59 倍。公司需偿还培植部分的债券本息估量合计为39,450.00 万元，扣除债券存续期内归属公司的净收益，资金缺口为 24,423.00 万元。
针对资金缺口，公司已制订有效补偿方法，如通过公司经营活动产生的现金流入、良好的盈利能力和较为充足的货币资金等对偿还本金供应有力的保障方法。运营期内，项目累计业务收入 219,792.00 万元，可实现净收益 180,377.00 万元，能够覆盖项目对应部分总投资额 143,598.32 万元，覆盖倍数为 1.26 倍。
本次债券项目存续期偿债资金缺口紧张来源于公司日常经营活动产生的现金流。近三年，公司经营活动产生的现金流入分别为 354,975.83 万元、420,816.41 万元和 593,250.81 万元，经营现金流入较为充裕。
公司近年来保持着较好的盈利能力。近三年，公司分别实现业务收入 146,842.54 万元、170,828.40万元和 242,217.58 万元，实现净利润分别为 49,352.06 万元、34,428.50 万元和33,025.19 万元。此外，最近三年末，公司货币资金分别为 460,041.42 万元、215,756.42 万元和 486,295.73 万元，货币资金较充足。
随着公司业务的不断发展，公司的业务收入、净利润及经营活动现金流有望进 一步改进或提升，从而为偿还本期债券本息供应保障。
此外，公司资信状况良好，与多家银行建立了长期稳定的信贷业务关系，具有较强的间接融资能力。截至 2023 年末，公司从银行得到授信额度为 508.16 亿元，已利用授信额度 214.90 亿元，未利用授信余额 293.27 亿元。良好的银企关系为公司项目投融资供应了较为充分的流动性支持，为本次债券的还本付息供应了 有力资金保障。
此报告为公开摘录部分，如需定制化政府立项、银行贷款、投资决策等用场可研报告可咨询思瀚。
