上海一套住宅成交价仅为5500元/㎡！
近日，一则关于“上海成交一套两室一厅，每平方米仅需5500元！
”的刷爆了各大媒体社交平台。
据多方理解，这套房是位于上海市崇明区的一套法拍房，产证面积44.59平方米，一梯两户，两室一厅一厨一卫一阳台，全明设计，可以正常交易过户。
阿里拍卖网信息显示，该房产市场评估价为58.6万元，起拍价6万元，共引来18151次围不雅观，但仅6人报名。终极经由123次出价、120次延时，以24.5万元成交，仅合5495元/平方米。
不到25万，上车全国房价最高的城市之一上海，让不少民气驰憧憬。
但如此低廉的房价背后，另有隐情。
01
2021年1月尾，上海各区法院发布新的法律拍卖房干系交易规则，购买法拍房同样须要符合上海购房条件哀求。
此后，上海法拍市场热度大降，整体市场竞拍次数、成交量、成交率均不及往年，非核心区域法拍房每平米成交价在一万元旁边乃至不敷万元的情形频繁涌现，个中不乏地铁口物业。
据阿里拍网信息显示：本周上海崇明区共有4处住宅房产每平方米成交价在7000元高下；浦东、金山等区域已涌现多套房产拍卖成交价每平方米仅万元旁边。
除这些上海远郊房产外，浦东新区还有地段良好、地铁口附近的房产以每平方米万元旁边成交，同地段乃至涌现二拍流拍征象。
阿里拍卖网上显示，三套位于浦东新区中环附近、9号线台儿庄站附近之江大厦的房源均为二拍，个中一套成交，其余两套再次流拍。
成交房源的建筑面积为78.87平方米，评估价161.79万元，以起拍价90.60万元成交，单价1.15万元每平方米。
有专业人士表示：自今年1月起，上海法拍房纳入限购，与普通二手房比较，除了起拍价格低，法拍房再无上风，而且由于法拍房自身的性子，可能还会有一些隐患，因此成交量、成交价格滑坡不难明得。
02
实在换个角度来看，上海崇明等区房价不高还有一个更主要的缘故原由——区域代价。
以崇明区为例，在《上海市“十四五”方案和二O三五年远景目标纲要》中就有提到：
环绕天下级生态岛总目标，强化三岛联动，大力履行“+生态”“生态+”发展计策，成为全市“生态优先、绿色发展”排头兵和长江经济带“共抓大保护、不搞大开拓”典范。
不难创造，崇明区的发展定位便是生态保护区，家当也是建立在高端绿色的“花卉农业”，这就导致崇明区很难形成家当集聚征象，吸引大量人口常驻。
这种情形，从上海市第七次人口普查数据中也能看出：2010年—2020年十年间，崇明区常驻人口从70.37万人减少至63.79万人，流失落人口6.58万，如果按人居占地面积来算，崇明区占地1413平方千米，人均占地高达2215.08平方米。
区域家当定位、人口密度低，加之崇明区间隔上海市区远，并且交通不算通达，综合来看，崇明区的居住投资代价不高，这也是影响该区房价最紧张的缘故原由。
也难怪有不少网友吐槽：“崇明除了行政归属上海其他和上海没啥关联了，买这还不如去昆山。”
事实上，不少大城市都有像上海崇明区一样的“居住代价洼地”，这也是投资者该当当心的购房“陷阱”。
03
先来看北京，延庆区、密云区和平谷区等便是较为范例的购房“陷阱”。
从北京房价中也能直接表示出来这一点，北京16个区中西城的房价是最高的，85平米的新居须要1260万元，每平米靠近14万元。
而北部的延庆、怀柔、密云，西北部的平谷，每平米房价都在3万元旁边，最少的密云一套85平米的新居只需223万元。
个中密云是北京主要饮用水源基地和生态涵养区，工业较少，直接影响到居住投资代价，房价处于北京地位。
其余几个区一是间隔市中央太远，二来当地人均收入不高，没有那么高的购买力支撑高房价，第三则是人口少，供求抵牾不突出。
据北京市第七次人口普查数据显示：怀柔、密云、平谷、延庆四区人口分别为：44.10万人、52.77万人、45.73万人、34.57万人，虽然都有增长，但是人口基数都比较少，属于北京各区人口数量排名中的倒数。
在区域定位、交通、人口密度等成分影响下，这几个北京房价“洼地”，都属于居住代价和投资代价不高的地区，投资者在选择这些地区的房产时更该当小心。
而广州的从化区和增城区，以及花都区的北部区域，也属于居住投资代价发展性较差的区域。
从房价上看，从化、增城都是广州房价的“洼地”，从化目前均价15690元/㎡，增城20325元/㎡，花都北部地区均价17900元/㎡，和越秀、天河、海珠等中央区7字打头的房价差距很大。
从人口上来看，七普数据显示，2020年从化区、增城区、花都区常驻人口分别为：71.77万人、146.63万人、164.24万人，比拟区域面积来看，都是人口密度较小的区域。
其余这三个区间隔广州市中央间隔都很远，普遍在30km以上，从化区、增城区乃至超过 50公里。
深圳的盐田区和大鹏区，情形也是如此，据中央区较远，人口密度低，区域方案定位不高，导致房价处于深圳低位，个中除了盐田核心区域一些配套较好的楼盘，其他地区都受制与这些成分的影响，短期难以“翻身”。
深圳市七普数据显示，大鹏新区2020年常驻人口仅15.62万人，盐田区常住人口也只有21.42万人。
结合上文剖析，不难创造：在一线城市里面，像这种区域定位不高，以环保家当为主，人口密度不大，离城市中央区又远的区域，实际上投资和居住代价都不算高。
最直接的反响便是这些片区的房价普遍是城市中的低位，而受制于上述缘故原由的限定，其房价的发展性又比较差，如果购房者是抱着捡漏的心情去投资购买，那么一定得谨慎，谨慎，再谨慎！
