本报 董映颉 陈小瑛 北京、深圳宣布
已过了规模增长期的万科迫切探求新的盈利点。近一年，万科总裁郁亮的各种调度和考试测验，都透露着这家2千亿规模的房企在转型过程中的焦虑。
根据安排，万科今年将在当前的商业地产奇迹部根本上，拟再成立5个新奇迹部，同时完成物业做事的改制事情。“总而言之，转型是今年万科最主要的事情。”万科集团高等副总裁谭华杰表示。
“今年是万科正式开展转型的第一年，总部和地方公司的组织架构都会面临调度。郁亮对万科集团的改造是一次大手术，他要实现的不是古迹提升、品牌影响这些外在目标，而是要建立一支具有高度粘性且打破力极强的核心团队，并带领这一团队找到传统地家当务之外的盈利新风口。”熟习万科的一位业内知情人士剖析。
组织架构“动刀”
对付万科而言，理顺组织架构彷佛率先成为转型的打破口，无论是高层人事调度还是地方公司减员，当下万科在人才策略中摆荡的“手术刀”都隐约可见。
6月24日，万科成都大区总经理张晋元溘然宣告离职，成为万科今年离职的又一位区域高管。在此前两个月，万科高等副总裁、成都区域本部首席实行官莫军也传出离职创业。
“虽然短期内古迹有所提升，但万科在成都邑场的表现并未达到集团预期。”上述熟习万科业内人士剖析，张晋元空降至成都后表现高调，与原有班底的沟通协作却并不理想，这或许成为张晋元离职的紧张缘故原由。
就在张晋元离职的前一周，万科高管团队再度调度。万科董秘谭华杰兼任集团高等副总裁，万科东莞公司总经理王海武则被擢升为集团副总裁。
这是万科今年任命的第六和第七位副总裁级别管理职员。此前，接任毛大庆的刘肖以及深圳公司总经理周彤、上海公司总经理孙嘉、万科喷鼻香港管理部总经理阙东武和万科建筑研究中央总经理王蕴分别被任命为万科高等副总裁、副总裁职务。
“这样的人事安排符合万科当前管理架构的扁平化趋势，根据万科今年5月份股东会透露的信息，6月尾之前，万科要完成集团管理扁平化架构的调度。改造完成后，万科的高管层更加年轻化，创新和服从的特点更加明显。”万科北方区域一位内部人士指出。
对付总部构造的调度，万科总部人士见告，组织架构调度是出于更深的考虑，不是大略的更名合并而已，为了合营公司转型的须要，“年轻团队的实行力更强，顾虑也相对较少。”
今年北京万科人事变阵时，郁亮也曾将原北京万科多名高管调职，当时不少业内人士认为，郁亮的这一做法是在一定程度上希望弱化原有班底在公司和市场的影响，给予新人更多话语权。
而北京万科董事长刘肖在就任后也不负众望。半年间，北京万科的职员规模已经从最多时的500多人，减少至300余人。为此，北京万科专门投资设立社区商业管理公司，北京公司原有的社区商业运营管理职员险些全部转入这家北京万科子公司，实现自大盈亏。
“现在看来，组织架构改革会触动一部分人的利益，或许外界难以理解，但看好公司的人还是会留下来，未来中国房地产仍旧存在发展空间，调度后的团队可以更好地抗击系统性风险。”上述万科北方区域内部人士说。
“赛马”与“试错”
只管在发卖规模上万科已经被超越，但在各项细分的指标上，万科并没有失落去龙头企业应有的本色，无论是发卖额增幅、市场霸占率还是现金流水平都表现稳定。
“万科的问题在于，发卖额的快速增长并没有刺激盈利能力同步提升。”上述业内知情人士剖析，受这一年市场调度的影响，今年万科的盈利能力或将进一步受压。
“地皮价格高升对万科来说是一个困难的寻衅，由于万科的高周转在一定程度上因此毛利率低落为代价，要坚持周转速率和现有的经营模式，万科就必须主动减缓拿地的速率。”中信证券一位剖析师认为，这也直接决定了万科必须要在发展策略上做出改变。
从目前来看，万科的转型之路并非由总部推动主导，而是一种自下而上的“试错”模式。如今，万科遍布全国的地方公司已经成为探求“风口”的探路者，这种模式在万科内部也被称为“赛马机制”。
比如，万科高等副总裁、广深区域总经理张纪文提出了“八爪鱼计策”的转型思路，分别对应八种创新产品：万科家是万科的住宅业务，万科驿和万科派即长租公寓，万科云紧张做孵化器，万科塾则指教诲，万科广场和万科里是购物消费中央，万科悦对应养老和酒店业务。
同样，在北京，刘肖的考试测验也极尽所能。
刘肖到任北京后即设立了“绩效提升小组”和“经营策略履行小组”，对万科北京公司的日常管理、运营和策略履行实现全覆盖。同时，北京万科提出了V-LINK的社区体系主导产品创新。
6月30日，刘肖向万科北京公司全体员工发出的一封邮件称，北京万科1-6月已经完成发卖额103亿元，同时利润大幅提升50%，回款率达到历史最高的92%。而从发卖额上看，率先落地V-LINK观点的西华府和长阳半岛项目，分别完成19.6亿元和19.2亿元，成为对北京万科百亿贡献最大的两个项目。
“万科是希望总部搭台，一线公司唱戏，由于在一线的城市直接打仗客户，理解客户需求，会承担新业务的考试测验。”万科集团人士称，杭州、北京都在考试测验做养老地产项目，各地城市会结合当地的资源上风去做。
