01 | 基本情形
K11前身为喷鼻香港新天下大楼，经改造后
节能的设计理念与艺术、人文的完美结合
荣获 “美国能源与环境设计(LEED)金级预认证”奖项
整体建筑面积约13万㎡，个中商业约4万㎡
包括商业部分/配套举动步伐用房
B3层为3000㎡艺术展示中央
B2-L4层（地下地面六个楼层）为购物中央
（L4与L5层打通做餐饮）
L6-L9为停车场，不同于常规地下车库
项目开拓商为喷鼻香港新天下集团
K11开拓商与外不雅观
上海K11购物艺术中央
紧张面向25-50岁追求当代生活的社会消费群体
以及拥有一定的经济能力中高端商务人群
懂的享受并追求生活品味的中产阶级
同时辐射商圈内追求潮流时尚的消费者
K11处于“淮海路”市级商圈核心位置
淮海路商圈位于上海中央地带
是上海传统的国际时尚商业区
浓缩了上海的百年历史
此地人流集中、商业氛围；想好
但K11依赖独特的艺术领悟定位
避免了与周边商业的同质化竞争
让其得以在商圈内长久吸引消费者
K11外不雅观
02 | 项目定位
总体定位
“艺术.人文.自然”领悟的购物艺术中央
形象定位
创意、艺术、潮流、时尚
档次定位
中高档定位
商业定位
集高端零售/品质餐饮/佳构生活做事为一体
互动艺术乐园、舞台感的购物体验
以零售为主（时尚潮流），各式美味餐饮次之
部分配套，商量娱乐业态为辅
01 | 项目区位条件
K11地处黄浦区的淮海中路黄金商务区
为传统商业圈，周边商业与历史人文气息浓厚
周边写字楼商业酒店林立
另有上海商业文化旅游地标——上海新天地
商圈分布图
02 | 项目周边道路/交通
地铁：邻地铁1号线黄陂南路站（B2层可直通）
为地铁上盖商业，为项目带来了充足的人流
公交：200m范围内有6个站点13条线路
驾车：经淮海中路路/金陵中路/马当路/黄陂南路均可达
项目通达便利性极佳，消费人群到达性高
03 | 商圈及周边商业剖析
现已成为上海市老牌商圈地标性建筑
“淮海路”市级商圈核心位置
高档阛阓、甲级写字楼与五星级酒店林立
商圈氛围发展成熟、商业消费支撑强劲
商圈示意图
项目所处的核心区内多商业体数量多、种类全
中环广场、瑞安广场、喷鼻香港广场等高楼大夏毗邻而居
商圈内商业竞争度很高，存在同质化与分流征象
K11以其独特定位及与艺术自然相领悟的主题
颠覆了同商圈内商业地产的同质化堡垒
商圈内汇聚浩瀚消费人流，本项目消费支撑强劲
上海K11阛阓周边紧张商业
04 | 项目客群剖析
中产阶级+商务客群+周边年轻白领+旅游人群
项目定位为全新体验的购物艺术中央
自带客流，精准吸引目标客群
企业写字楼，浩瀚企业环抱，供应了大量商务客群
淮海路街区沉淀上海百年历史，已成为旅游目的地
旅游客群的导入增加了阛阓的客群来源
项目所处地段人流集聚，消费力强，客群充足
整体项目
由Kokaistudio国际建筑事务所主持设计
一家多元化综合性多次获奖的一流设计事务所
紧张专注于发展文化、商业、酒店及零售方面的项目
同时也广泛涉及到城市更新中文化遗产再造项目
Kokaistudio代表性作品
01 | 外立面及内部空间
作为改建项目，K11的形状并不算出色
外立面中部分ART DECO风格建筑予以保留
表示出对城市人文的尊敬
别的部分则进行了重新装修，融入自然、艺术等理念
包含33米巨型人工瀑布（背面是景不雅观垂直电梯）
看上客岁夜气磅礴，前面多垂直绿化
垂直绿化墙与艺术家打造的金属蝴蝶融为一体
采取LED线性沅墒灯与小投光灯相结合的照明手腕
加强了建筑的立体感与层次惑，给人艺术感
使其在周边商业项目较多的情形下脱颖而出
K11在外墙上不同角度的LOGO，夜晚会有透灯效果
看起来十分精细，也让项目曝光率增大
外立面
K11室内空间呈“U”型平面动线，沿中庭展开
有机形态玻璃天棚直接与双层楼高的阛阓地下天井贯串衔接
K11 的各区域都与自然界明确干系
(森林、湖泊、瀑布、垂直花园等)
并在叙事顺序中彼此紧密相连
从建筑入口到内部动线都经由了彻底重构
形成了持续串环抱户外中庭、完美衔接的想象体验
在这段“想象之旅”中，
公共空间、艺术展示区和高科技元素错落交织
自然素材与生活元素点缀个中
室内空间
02 | 项目平面构造
K11为超高层+裙楼商业的构造
整体形态不规整，均匀长86m，宽76m
内部动线环抱中庭，整体呈“U”环状
含一个中庭（约430㎡），艺术化打造玻璃幕墙
向下延伸至B1室内圆形安歇椅处
不仅增加了中庭的美感，更增加了B1的人流
平面布局图
03 | 项目动线剖析
车流：K11购物中央设有3个出入口
南侧为阛阓主入口
北侧为办公入口，车入口1个位于东北侧
停车场位于6-9楼商业经营代价不高楼层
为海内少见的设计
车流动线受限于道路，易产生拥堵
外部入口： 在L1设置了3个出入口
写字楼入口放置在北侧，商办统一而又区分
内部动线：主动线呈“U”形，以外中庭为核心
在人流不易到达位置陈设艺术品，悄无声息勾引顾客
担保顾客行走动线与商铺到达率
扶梯沿动线设置，数量充足，垂梯居中
平面与垂直动线结合，有效勾引消费客流
其它：B2设置有入口，可直接连通地铁，导入人流
车流动线
外部动线
内部动线
04 | 指示导向/人性举动步伐
导视系统整体简约当代、且充满设计感
在B1层设立做事台，供应阛阓指引
指示牌、艺术学院舆图、导视牌、楼层指南、广告灯柱
多方位多种导视图设置，且均支配在垂直电梯附近
同时在楼层导视前供应人工咨询做事
Vi运用较多，K11的标志性小圆点随处可见
都雅性与导视实用性相结合
各楼层的空间中支配了国内外有名艺术家的作品
勾引着客流动线，让消费韶光更“有趣”
在客流不易到达的地方设置艺术展览点
LG1层安歇座椅
真正做到了看重人的体验，支配了浩瀚人性化举动步伐
免费充电桩、屋顶开放空间、各种安歇座椅等
使顾客消费的同时亦能得到愉悦的安歇体验
人性化举动步伐
05 | 停车场设计
停车场位于阛阓的最高层6-9楼，不同于常规设置
此处商业代价较低，用于停车场是海内比较少见的
共约270个停车位
内部采取分区设计（字母标识+墙体颜色区分）
且导视清晰，消费者可停完车后乘不雅观光电梯直达阛阓
但停车场设计限于物业硬件，仍存在一定不敷之处
去停车场需盘旋上6-9楼，未便利还磨练技能
入口位于阛阓后方写字楼下，探求不便
停车场展示
06 | 卫生间设计
卫生间整体品质高档（设计/举动步伐/整洁度）
与阛阓定位及建筑硬件品质相契合
厕所通道以原木为主色调，内部环境整洁
同时充分融入人性化设计
母婴室、外部安歇座椅、洗手池、婴儿座椅等
设计品质化及人性化为两大突出亮点
上海K11购物艺术中央
对付普通消费者来说
瞥见的多是K11艺术化的装置和充满创意的活动
整体看起来统统都是那么光鲜前卫
但细究之下我们可以看到K11成功的缘故原由
在于其在管理和运营方面沉淀多年的履历
而项目所处的客不雅观条件与自身建筑设计方面
也存在着不少亮点与劣势值得磋商
亮点一：区位得天独厚，消费支撑强
处于上海市传统高档商业街区淮海路商圈
商业氛围浓厚，有足够的人文历史积淀
区域内集中了大量的涉外写字楼和阛阓
高等住宅项目和顶级商务圈的支撑
担保了K11的消费群体和消费档次
亮点二：地铁上盖，公共交通便利
地铁一号线与B2层直通，消费者可直达阛阓
B2层入口用电子表铺设的通道引人瞩目
加上200m范围内公交线路10余条
便捷的交通为K11带来了充足的人流
亮点三：改造过程中建筑设计独具匠心
建筑立面实现了完美的新旧结合
中庭设计独出心裁，不仅拥有巨型户外水幕
正对淮海路的建筑正面内拢成一个户外弓形前广场
同时有机形态的多维玻璃天棚都雅与实用兼具
外立面与内广场墙面则支配了垂直绿化墙
整体充分结合了自然与科技
带给消费者全新的感官体验，使自身成为艺术品
亮点四：功能设计最大化便利消费者
停车场设置在商业代价较低的高层，在海内是少见的
阛阓导视系统充足且设计美感足
过道走廊的顶部与地面设计利用线条与几何图形
浅黄、浅褐色与深棕色相结合、碰撞
实现了“艺术与空间相领悟”的主轴线
整体动线设计采取构思奥妙的“想象之旅”
涵盖地下三层至地上六层（楼顶花园）
实现了功能区之间平衡高效的客流分配
艺术展示区、公共空间、更多的人性休憩娱乐设计
潜移默化的延长消费者勾留韶光，提升购物体验
不敷一：老旧物业局限性大
受限于改造前的建筑硬件，项目体量偏小
阛阓无内中庭，仅一个外部中庭
建筑形态也非标准化购物中央形态
且2-3层存在明显的层高不敷问题制约经营
客不雅观上造成了阛阓业态丰富度的缺失落
不敷二：停车场设计存在不敷
办公楼无单独停车场，商办未区分，车位偏少
车流入口放置于阛阓背部侧面，仅有一个出入口
不便于探求消费者探求
停车需盘旋上高楼层，未便利还磨练技能
不敷三：阛阓动线存在毛病
每层动线无法形成闭环，对动线端口的商家不利
而单层面积的体量不敷制约了垂直动线
只能支配在动线单方向端口，不屈衡
总体来说
K11购物艺术中央建筑设计极富特色
商业经营也已成为业界经典案例
K11前身为喷鼻香港新天下大楼，经改造后
成为“淮海路”市级商圈地标性建筑
节能的设计理念与艺术、人文的完美结合
荣获 “美国能源与环境设计(LEED)金级预认证”奖项
整体建筑面积约13万㎡，个中商业约4万㎡
包括商业部分/配套举动步伐用房
B3层为3000㎡艺术展示中央
B2-L4层（地下地面六个楼层）为购物中央
（L4与L5层打通做餐饮）
L6-L9为停车场，不同于常规地下车库
项目开拓商为喷鼻香港新天下集团
K11开拓商与外不雅观
上海K11购物艺术中央
紧张面向25-50岁追求当代生活的社会消费群体
以及拥有一定的经济能力中高端商务人群
懂的享受并追求生活品味的中产阶级
同时辐射商圈内追求潮流时尚的消费者
K11处于“淮海路”市级商圈核心位置
淮海路商圈位于上海中央地带
是上海传统的国际时尚商业区
浓缩了上海的百年历史
此地人流集中、商业氛围；想好
但K11依赖独特的艺术领悟定位
避免了与周边商业的同质化竞争
让其得以在商圈内长久吸引消费者
K11外不雅观
02 | 项目定位
总体定位
“艺术.人文.自然”领悟的购物艺术中央
形象定位
创意、艺术、潮流、时尚
档次定位
中高档定位
商业定位
集高端零售/品质餐饮/佳构生活做事为一体
互动艺术乐园、舞台感的购物体验
以零售为主（时尚潮流），各式美味餐饮次之
部分配套，商量娱乐业态为辅
区位/交通/商圈/客群
01 | 项目区位条件
K11地处黄浦区的淮海中路黄金商务区
为传统商业圈，周边商业与历史人文气息浓厚
周边写字楼商业酒店林立
另有上海商业文化旅游地标——上海新天地
商圈分布图
02 | 项目周边道路/交通
地铁：邻地铁1号线黄陂南路站（B2层可直通）
为地铁上盖商业，为项目带来了充足的人流
公交：200m范围内有6个站点13条线路
驾车：经淮海中路路/金陵中路/马当路/黄陂南路均可达
项目通达便利性极佳，消费人群到达性高
序号
站点名称
公交线路
1
淡水路金陵东路
沪商高速专线
2
淡水路长乐路
大桥一线高峰车/沪商
高速专线/沪溏专线速
3
长乐路淡水路
198路/上川专线
4
淡水路金陵中路
沪溏专线
5
嵩山路淮海中路
109路/732路
981路/隧道八线
6
黄陂路淮海中路
911路/922路
地铁站
地铁一号线黄陂南路
03 | 商圈及周边商业剖析
现已成为上海市老牌商圈地标性建筑
“淮海路”市级商圈核心位置
高档阛阓、甲级写字楼与五星级酒店林立
商圈氛围发展成熟、商业消费支撑强劲
商圈示意图
项目所处的核心区内多商业体数量多、种类全
中环广场、瑞安广场、喷鼻香港广场等高楼大夏毗邻而居
商圈内商业竞争度很高，存在同质化与分流征象
K11以其独特定位及与艺术自然相领悟的主题
颠覆了同商圈内商业地产的同质化堡垒
商圈内汇聚浩瀚消费人流，本项目消费支撑强劲
上海K11阛阓周边紧张商业
04 | 项目客群剖析
中产阶级+商务客群+周边年轻白领+旅游人群
项目定位为全新体验的购物艺术中央
自带客流，精准吸引目标客群
企业写字楼，浩瀚企业环抱，供应了大量商务客群
淮海路街区沉淀上海百年历史，已成为旅游目的地
旅游客群的导入增加了阛阓的客群来源
项目所处地段人流集聚，消费力强，客群充足
建筑方案特色剖析
整体项目
由Kokaistudio国际建筑事务所主持设计
一家多元化综合性多次获奖的一流设计事务所
紧张专注于发展文化、商业、酒店及零售方面的项目
同时也广泛涉及到城市更新中文化遗产再造项目
Kokaistudio代表性作品
01 | 外立面及内部空间
作为改建项目，K11的形状并不算出色
外立面中部分ART DECO风格建筑予以保留
表示出对城市人文的尊敬
别的部分则进行了重新装修，融入自然、艺术等理念
包含33米巨型人工瀑布（背面是景不雅观垂直电梯）
看上客岁夜气磅礴，前面多垂直绿化
垂直绿化墙与艺术家打造的金属蝴蝶融为一体
采取LED线性沅墒灯与小投光灯相结合的照明手腕
加强了建筑的立体感与层次惑，给人艺术感
使其在周边商业项目较多的情形下脱颖而出
K11在外墙上不同角度的LOGO，夜晚会有透灯效果
看起来十分精细，也让项目曝光率增大
外立面
K11室内空间呈“U”型平面动线，沿中庭展开
有机形态玻璃天棚直接与双层楼高的阛阓地下天井贯串衔接
K11 的各区域都与自然界明确干系
(森林、湖泊、瀑布、垂直花园等)
并在叙事顺序中彼此紧密相连
从建筑入口到内部动线都经由了彻底重构
形成了持续串环抱户外中庭、完美衔接的想象体验
在这段“想象之旅”中，
公共空间、艺术展示区和高科技元素错落交织
自然素材与生活元素点缀个中
室内空间
02 | 项目平面构造
K11为超高层+裙楼商业的构造
整体形态不规整，均匀长86m，宽76m
内部动线环抱中庭，整体呈“U”环状
含一个中庭（约430㎡），艺术化打造玻璃幕墙
向下延伸至B1室内圆形安歇椅处
不仅增加了中庭的美感，更增加了B1的人流
平面布局图
03 | 项目动线剖析
车流：K11购物中央设有3个出入口
南侧为阛阓主入口
北侧为办公入口，车入口1个位于东北侧
停车场位于6-9楼商业经营代价不高楼层
为海内少见的设计
车流动线受限于道路，易产生拥堵
外部入口： 在L1设置了3个出入口
写字楼入口放置在北侧，商办统一而又区分
内部动线：主动线呈“U”形，以外中庭为核心
在人流不易到达位置陈设艺术品，悄无声息勾引顾客
担保顾客行走动线与商铺到达率
扶梯沿动线设置，数量充足，垂梯居中
平面与垂直动线结合，有效勾引消费客流
其它：B2设置有入口，可直接连通地铁，导入人流
车流动线
外部动线
内部动线
04 | 指示导向/人性举动步伐
导视系统整体简约当代、且充满设计感
在B1层设立做事台，供应阛阓指引
指示牌、艺术学院舆图、导视牌、楼层指南、广告灯柱
多方位多种导视图设置，且均支配在垂直电梯附近
同时在楼层导视前供应人工咨询做事
Vi运用较多，K11的标志性小圆点随处可见
都雅性与导视实用性相结合
各楼层的空间中支配了国内外有名艺术家的作品
勾引着客流动线，让消费韶光更“有趣”
在客流不易到达的地方设置艺术展览点
LG1层安歇座椅
真正做到了看重人的体验，支配了浩瀚人性化举动步伐
免费充电桩、屋顶开放空间、各种安歇座椅等
使顾客消费的同时亦能得到愉悦的安歇体验
人性化举动步伐
05 | 停车场设计
停车场位于阛阓的最高层6-9楼，不同于常规设置
此处商业代价较低，用于停车场是海内比较少见的
共约270个停车位
内部采取分区设计（字母标识+墙体颜色区分）
且导视清晰，消费者可停完车后乘不雅观光电梯直达阛阓
但停车场设计限于物业硬件，仍存在一定不敷之处
去停车场需盘旋上6-9楼，未便利还磨练技能
入口位于阛阓后方写字楼下，探求不便
停车场展示
06 | 卫生间设计
卫生间整体品质高档（设计/举动步伐/整洁度）
与阛阓定位及建筑硬件品质相契合
厕所通道以原木为主色调，内部环境整洁
同时充分融入人性化设计
母婴室、外部安歇座椅、洗手池、婴儿座椅等
设计品质化及人性化为两大突出亮点
项目总结
上海K11购物艺术中央
对付普通消费者来说
瞥见的多是K11艺术化的装置和充满创意的活动
整体看起来统统都是那么光鲜前卫
但细究之下我们可以看到K11成功的缘故原由
在于其在管理和运营方面沉淀多年的履历
而项目所处的客不雅观条件与自身建筑设计方面
也存在着不少亮点与劣势值得磋商
亮点一：区位得天独厚，消费支撑强
处于上海市传统高档商业街区淮海路商圈
商业氛围浓厚，有足够的人文历史积淀
区域内集中了大量的涉外写字楼和阛阓
高等住宅项目和顶级商务圈的支撑
担保了K11的消费群体和消费档次
亮点二：地铁上盖，公共交通便利
地铁一号线与B2层直通，消费者可直达阛阓
B2层入口用电子表铺设的通道引人瞩目
加上200m范围内公交线路10余条
便捷的交通为K11带来了充足的人流
亮点三：改造过程中建筑设计独具匠心
建筑立面实现了完美的新旧结合
中庭设计独出心裁，不仅拥有巨型户外水幕
正对淮海路的建筑正面内拢成一个户外弓形前广场
同时有机形态的多维玻璃天棚都雅与实用兼具
外立面与内广场墙面则支配了垂直绿化墙
整体充分结合了自然与科技
带给消费者全新的感官体验，使自身成为艺术品
亮点四：功能设计最大化便利消费者
停车场设置在商业代价较低的高层，在海内是少见的
阛阓导视系统充足且设计美感足
过道走廊的顶部与地面设计利用线条与几何图形
浅黄、浅褐色与深棕色相结合、碰撞
实现了“艺术与空间相领悟”的主轴线
整体动线设计采取构思奥妙的“想象之旅”
涵盖地下三层至地上六层（楼顶花园）
实现了功能区之间平衡高效的客流分配
艺术展示区、公共空间、更多的人性休憩娱乐设计
潜移默化的延长消费者勾留韶光，提升购物体验
不敷一：老旧物业局限性大
受限于改造前的建筑硬件，项目体量偏小
阛阓无内中庭，仅一个外部中庭
建筑形态也非标准化购物中央形态
且2-3层存在明显的层高不敷问题制约经营
客不雅观上造成了阛阓业态丰富度的缺失落
不敷二：停车场设计存在不敷
办公楼无单独停车场，商办未区分，车位偏少
车流入口放置于阛阓背部侧面，仅有一个出入口
不便于探求消费者探求
停车需盘旋上高楼层，未便利还磨练技能
不敷三：阛阓动线存在毛病
每层动线无法形成闭环，对动线端口的商家不利
而单层面积的体量不敷制约了垂直动线
只能支配在动线单方向端口，不屈衡
总体来说
K11购物艺术中央建筑设计极富特色
商业经营也已成为业界经典案例
