本文作者：王小明 北京在明状师事务所
导读：好是，你居住几十年的大略单纯住宅楼有望迎来改建了，符合条件的还可适当增加厨房、卫生间的面积；“坏”是，这不是你所愿望已久的征收拆迁、棚户区改造，更不会令你“拆迁暴富”，且改建资金须要居民参与共担。这便是最新推出的《关于开展危旧楼房改建试点事情的见地》，本文，在明状师为大家浅析这一新探索的关键要点。
7月1日，北京市住房和城乡培植委员会、北京市方案和自然资源委员会、北京市发展和改革委员会、北京市财政局联合发布《关于开展危旧楼房改建试点事情的见地》，为全市老旧小区综合整治事情开启了全新模式的探索。
众所周知，大量上世纪六七十年代及往后建造的大略单纯楼、筒子楼等老旧楼房经历了几十年的风雨和“过载利用”后已是岌岌可危，存在居住安全隐患且环境恶劣等现实问题。
《见地》的出台针对的便是这类楼房，这使其差异于此前发布的针对历史文化街区平房直管公房的申请式退租（改进）政策。
那么，新规中都有哪些亮点呢？在明状师为大家着重整理以下4大方面：
【亮点一：翻建、改建危旧楼房，面积可适度增加】《见地》中指出，原则上居民户数比现状不增加，为改进居民居住条件，具备条件的可适当增加建筑规模。安置后因异地安置或货币补偿剩余的成套住宅由区政府回购，可作为公租房或定向安置房利用。
改建项目应不减少原居民房屋的居住面积，大略单纯楼等非成套住宅按照成套住宅设计，可适当增加居民厨房、卫浴面积，重点办理建筑利用功能提升问题。
据此，改建后的新楼房将有望提升居民的居住环境和质量，通过适当增加厨房、卫浴面积等举措让房屋的利用功能更加完好、便利。
在确保不因改建而减小居住面积的条件下，如何实现居住环境的提升的确值得期待。
【亮点二：充分尊重居民意愿，90%以上赞许才改建】《见地》中在对改建项目的程序性哀求中指出，改建项目需确保摸底调查阶段和设计方案、改建履行方案均公开搜聚居民的见地。
个中改建意向征询、方案征询需经不低于总户数三分之二的居民赞许方可开展下步事情。
履行主体要与居民签订改建协议，改建项目范围内不低于90%的居民赞许签订改建协议后，协议方可生效，协议生效后启动居民周转迁居。未达到签约比例的，改建项目自动终止。
也便是说，这类改建项目终极须要达到的赞许比例设定为90%，只有达到这一比例改建事情才能真正落实下去。
【亮点三：与平房直管公房“申请式退租”政策相衔接】《见地》中指出，列入就地改建的项目，居民可以选择原址回迁或外迁。个中，外搬家民参照我市直管公房申请式退租政策实行，符合条件的，可以承租公租房或者购买共有产权住房。
长期居住在项目范围自建房内，有本市户籍，本人及配偶和未成年子女在本市无正式住房的居民，可优先配租公租房或购买共有产权房办理家庭住房困难。
（注：意即无证的自建房无法按照有证面积房屋标准打算代价，只能“优先配租公租房或购买共有产权房办理家庭住房困难”）
据此，选择外迁的危旧楼房居民可参照此前平房直管公房申请式退租的政策通过共有产权房或者公共租赁住房办理居住需求。
【亮点四：改建本钱共担，居民需出资】《见地》中对此的规定如下：
居民应分摊改建项目的部分改造本钱，个中：
（1）承租公房的居民，有获取改造后房屋产权意愿的，应包袱房屋改造的部分本钱。个中，原面积部分，包袱本钱不高于综合改建本钱中除政府和产权单位补助之外的不敷部分；
改建后新增面积部分，按照不低于综合改建本钱包袱，也可按照同地段、同品质普通商品住房价格70%旁边包袱，详细标准由区政府制订。
居民因经济困难无力包袱的，可连续承租改建后的房屋。原房屋面积部分，连续按照公房租金标准收取租金；改建后新增面积部分，按照公租房租金标准收取租金，详细标准由区政府制订。
（2）原住房为已购公房或商品房的居民，应包袱原住房面积部分的综合改建本钱中除政府和产权单位补助之外的不敷部分，改建后房屋新增面积部分的本钱按照不低于综合改建本钱包袱，也可按照同地段、同品质普通商品住房价格70%旁边包袱，详细标准由区政府制订。
我们轻微解读一下这部分的内容。首先，居民须要分摊危旧楼房改建项目的改造本钱，即部分出资才能完成改建，这与征收拆迁、棚户区改造等项目存在显著差异。
其次，危旧楼房内的居民被分为两种。对付身份为公房承租人的居民，可选择在改造后拥有房屋的完全产权，那么就须要按照前述（1）中第一自然段的表述分摊改造用度。
若连续选择承租改建后的房屋，则须要按照标准连续支付相应的租金。
对身份为房屋产权人的居民，则按照前述（2）中的表述分摊改造用度。
总之，无论你是哪种身份，怎么选择，要想享受改建后的居住环境质量提升，适度分摊本钱都是一定的。想一分钱不出就住上新居子的可能性不大。
在明状师要提示广大危旧楼房居民的是，《见地》的出台通报出一个明确的讯息——针对老旧楼房的棚户区改造征收项目已靠近尾声，通过拆迁获取补偿的路子实现改进居住条件的机会正在逐渐消逝。
危旧楼房改建的探索与“申请式退租（改进）”政策交相照映，将成为今后一段韶光城镇老旧小区综合整治的主要模式。
其共通之处就在于不具有行政逼迫性，改与不改，搬与不搬，掏钱与不掏钱全由老百姓说了算，政府只给予政策上的鼓励和补助。
我们希望广大危旧楼房中的居民朋友做好充分的生理准备，摆正心态，摒弃不切实际的想法，尽可能把握改造的机会改进自己的居住环境质量。在明状师也会持续关注这类项目的最新动态，为大家供应更有针对性的法律帮助。
附：《关于开展危旧楼房改建试点事情的见地》全文
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