本月，朝阳区建外光华里5、6号楼将完成原址改建，两户合居的苏式老楼终于有了独立厨卫，劲松一区114楼也将在明年竣工。它们是本市危旧楼改建的首批试点项目。
危楼改建，远比平地建新楼的难度要高，由于个中不但存在方案和政策限定，还面临居民意愿分歧一、培植资金难筹集等问题。“我们希望以这几栋老楼为试点，既要大胆创新打破，又要螺蛳壳里做道场，探索‘党群同心、政企联动、本钱共担’的危旧楼改建新模式。”朝阳区委布告王灏说。
在城市减量发展的背景下，一场危旧居民楼开展城市更新的考试测验开启了。
拆迁的旧模式已不可行
光华里如同一块化石，镶嵌在飞速发展的CBD核心区。
2020年底，曾踏访拆除中的5、6号楼。时隔一年，老楼颓败的样子仍历历在目，半个多世纪前的沧桑迎面而来。
新中国成立初期，朝阳建起了五大工业基地，配套家属区也随之落户建外、劲松、八里庄、联络湖一带。光华里5号楼、6号楼正是那时建造的。
老楼采取“三层起脊闷顶式设计”，也便是俗称的“苏式楼”，木质楼板，砖混构造。两栋楼共36套屋子，作为公租房分配给58户居民，个中44户为两户合居。“合居”是住房困难年代的产物，即几户人家共住一套房，共用厨房和卫生间。
光阴流转，住在老房的烦恼多了起来。
冯德云今年已经71岁了，是北京化工厂的老职工。1972年他搬来时，光华里已有20来年房龄，不过仍属当时的高配房，引得不少亲戚朋友倾慕。年头渐长，屋子越来越破，木质楼板反复被雨水或沐浴水泡着，变得软烂糟朽。“厕所十多年前就漏得厉害，几个朋友帮忙塞上新木板、再垫上砖头，又凑合了好多年。”老冯说。
虽然挺闹心，但大伙儿心里总有个盼头：只要开拓商拆迁，咱不就能住上好房了么！
这想法并非天马行空。事实上，和5、6号楼同一期间培植的其余4栋苏式老楼，多年前就已经拆迁，高端写字楼、酒店拔地而起，街坊们也搬进了郊区的大屋子。
“拆迁曾是城市更新的紧张办法，既能改进城市风貌和居住条件，又能以地皮开拓创造代价。”清华大学建筑学院教授边兰春说，但城市不可能无限制地增量，尤其是都城北京已进入减量发展的新阶段，旧模式已不可行。
拆迁没盼来，老楼的状况却断崖式下跌。前几年，光华里5、6号楼涌现整体险情，被鉴定为D级危楼。
既然无法拆迁，拆除重修或工程加固可行吗？听到的疑问，建外街道城建科的干部杨新记赶紧摆手，“按照当时的政策，危楼重修必须保持面积不变。可光华里5、6号楼的厨卫面积太小了，根本不符合住宅设计新国标，连设计方案都没法通过。加固就更别提了，全体楼都是脆的，一碰就碎。里外大修一遍，本钱比建新楼高很多。”
拆不得也修不得，这困境并非个例。市住建委供应的数据显示，全市大略单纯住宅楼共882栋、113.5万平方米，涉及约2.8万户。
2019年8月，光华里5号楼发生坍塌事件，三楼的木质楼板直接塌到了一楼。朝阳区紧张领导立即赶往现场，建外街道和社区也全部动员起来，在子夜12点前完成了两栋楼的居民疏散安置事情。
不能再等了！
抒难排险已是迫不及待。
改建方案磨了一遍又一遍
2020年7月，市住建委等四部门联合印发《关于开展危旧楼房改建试点事情的见地》（简称178号文），提出在遵照区域总量平衡、户数不增加的原则下，可通过翻建、改建或适当扩建办法，对危旧楼房进行改造。
政策上首开打破口，推动危旧楼改建走出了第一步。很快，光华里5、6号楼成为首批试点项目。
178号文规定可“适当扩建”，但并未详细解释能扩多大面积、该当扩在哪儿。这些噜苏又主要的细节，全都要在实践中一点点摸索，而这正是试点项目的意义所在。
“要把居民的事儿当成自家的事儿来办。”朝阳区委卖力人说，要最大程度用好现有政策，知足居民的基本生活需求。同时，新居又必须符合新国标，还要践行减量发展的精神。在如此繁芜的前置条件下做设计，堪称“螺蛳壳里做道场”。
一韶光，在朝阳区委区政府的统筹下，住建、规自、发改、房管等区级职能部门全都来到了小小的光华里，光是折衷会就开了不下20次。新居该当增加多少面积、怎么打破日照不敷的瓶颈、合居户怎么分户、厨卫如何入户……各部门卖力人围坐在一起，疑难问题逐个攻破。
以最棘手的问题为例——新居究竟该当增加多少面积呢？据先容，光华里5、6号楼整体增加了约10%的建筑面积，这个数字是根据住宅设计新国标规定的厨卫最小面积，反向倒推出来的。
详细到冯德云家，他的一间小屋原来是15.6平方米，改建后扩为17平方米，此外还拥有了独立的厨房和卫生间。虽说还是挤巴巴，但老两口过日子，舒适度上了一个档次。
锚定建筑面积之后，还要只管即便提高新居的得房率，能多挤出一寸是一寸。老楼统共有三个单元，新楼只设计了一个出入口，有效压减了公摊面积。哪怕须要多走几步路，居民也非常乐意。
居民的见地也被反复推敲，尽可能纳入改建方案。居民贾丽燕影象犹新，那段日子，设计方和社区的人总是拿着方案请大伙儿提见地，一条条记在本子上，“拿我们的事儿当他们自家的事儿来办。”
首开房地集团光华里项目部的李锐见告，这是他从业以来接手的最繁芜的项目，“险些每天都要改。”方案磨了一遍又一遍，终极以各方都满意的状态定了稿。
在详细培植时，为了减少对相邻居民楼的影响，5、6号楼从混凝土改为装置式住宅，培植速率还比估量快了两个月。
上周再访光华里。5、6号楼已基本落成，窗户大而通亮，楼体还是赭赤色，当代中带着复古范儿。来往的居民总要停下脚步，前后端详一番，满意而归。
上图为危楼改造中，下图为改造前。本报 程功摄
带着“五心”挨户征询见地
危旧楼改建遵照“政府勾引、居民志愿”的原则，100%达成共识后方可启动。老楼终于有机会重生，大多数居民都高兴，可家家有本难念的经，心存顾虑的人也不少。
“事情难办，不即是不能办，要实实在在去办事，不能认负责真走过场。”朝阳区委卖力人说，在这个利益多元的时期，党员干部必须站在群众那头。2020年秋，朝阳区政府、首开房地集团以及建外街道、光华里社区共同组成了宣扬动员组，以期尽快达到100%赞许率。
“我们通过入户拜访，梳理出反对改建工程的四种心态：不理解政策、不信赖方案、生活确有困难，末了一种是随大流。”建外街道办主任林琳说，这个工程能不能推下去，关系到58户居民未来几十年的生活质量，“我们要用‘决心、至心、信心、公心、耐心’，去帮助他们达成一存问见。”
社区党委布告张秀伟是“老党务”，已在光华里事情了十多年，人缘儿特好。即便如此，她头一次入户动员还是碰了钉子。老太太客气地把她迎进屋，开门见山提要求：“闺女，只要给我三套房，我立马儿就搬走。少一套也免谈！
”
“姨妈，咱现在没有拆迁的政策了。”张秀伟没焦急没上火，坐下来细细讲政策。本日不成，来日诰日再来；来日诰日不成，下周还登门。58户居民中，这位老太太是末了一个具名的。签完字，她拉着张秀伟的手说：“闺女，实在我磨到末了，就想看看政府究竟能不能多给一套房。现在我知道了，这碗水，你们端得平着呢。”
由于历史缘故原由，58户居民中只有3户有房产证，别的都属承租户。很多承租人已去世，屋子由厥后代乃至孙辈居住，他们担心屋子改建后，承租权被取消。
“改建紧张目的是抒难排险，同时适当改进居住条件。大家伙儿现在怎么搬走，今后还会原样搬回来。请大家书任政府的承诺。”宣扬动员组拍胸脯担保，逐渐打消了人们的疑虑。
还有一部分居民反对，是由于居住条件的确存在困难。比如有一户家庭，小两居里挤着老少四代人，不得已在后院搭了违建。重修新楼一定要先拆违，到时候根本住不下。面对这样的困难，街道也设身处地为他们着想，把中间两代人分出来单独申请公租房，办理了这一难题。
据统计，宣扬动员组先后入户80多次，把政策讲清、讲透、讲够；召开3次居民代表会议，动员4户居民主动拆除违建。社区活动室里张贴着户型图、装修效果图、进度图，几位事情职员全职“坐班”，随时解答居民关于政策、设计方案、安置方案、房屋手续办理、物业管理等方面的疑问。
短短30天，光华里进行了两轮改建意向征询，均实现100%签约。
改建资金多方共担是破局关键
城市更新每每耗资巨大，如果一味靠政府财政投入，其可持续性一定要打个问号。因此，“谁来出钱”成为大规模开展危旧楼改建的破局关键。
178号文提出了“本钱共担”模式，也便是改建资金由政府、产权单位、居民等多主体筹集。按照“区企互助”的理念，光华里5、6号楼的改建工程，紧张本钱由属地政府和产权方首开房地集团共同承担。此外，3户屋子属于已购公房，由房东承担扩建部分的本钱价。
今年，光华里还将连续推进危旧楼改建，并在资金来源上考试测验更深入的探索。
数公里之外的劲松一区114楼，已经率先试点危旧楼改建资金本钱的“四方共担”模式。
“这栋楼是唐山地震后建的，从日本引进的框架轻板实验楼试点，墙体不到20厘米厚，全北京才建了两栋。”劲松街道干系卖力人何海军见告，才过40来年，老楼就破损严重，外墙斑驳，楼板也漏音。近几年，住户们就连安装空调外挂机，也适合心翼翼。
这次114楼的危旧楼改建，本钱由政府、产权单位北京建工、居民以及社会成本愿景集团共同承担。
据先容，114楼居住的60岁以上老人占比达36.9%，但一贯短缺老年餐桌、裁缝店等配套做事举动步伐。社会成本的加入正是为了填补这些民生短板。
改建后的114楼将在地下增加一层，产权归劲松街道办事处所有，操持建成物业管理用房、文化活动场站、社区小菜站等公共做事配套举动步伐。愿景集团出资数百万元参与改建，并取得地下空间的运营权。据测算，将在10年旁边收回投资本钱，实现微利运营。
城市更新后，如果只顾大刀阔斧改造，而后期不精心管理掩护，小区每每会很快重返老旧状态，前期的巨大投资也随之打水漂。改造后的劲松114楼和光华里5、6号楼都会引入专业物业公司，让小区坚持长久的康健和活力。
老楼新生，既是城市更新的崭新探索，也是对基层管理能力的磨练，助力都城北京在减量中实现高质量发展。
专家访谈
探索危旧楼改造可推广的履历
环绕朝阳区危旧楼改建试点项目，采访了清华大学建筑学院教授、博士生导师边兰春。
（以下简称“记”）：朝阳危旧楼改造的探索有若何的必要性？
边兰春（以下简称“边”）：中心提出“十四五”期间要在高质量发展中保障和改进民生，北京也结合自身情形做了城市更新的详细行动操持。以是这个探索既是落实国家计策，也是改进城市人居环境。
此前，北京探索出老旧小区改造的“劲松模式”，但是危楼重修还没有成熟的样板。政府怎么推动、企业怎么投入、居民怎么参与，都没有履历可循。
万事开头难。试点项目是“啃硬骨头”，地方政府、社区、企业都花了比较大的本钱，但是这很值得。我们期待它创造示范和亮点，探求系统化、政策化的办理之策，创造可复制、可推广的履历。
记：危楼重修面临哪些瓶颈？
边：过去，我们推动城市更新大多因此房地产开拓的办法，也便是先拆平再新建。如果资金压力大，就直接增加容积率，靠增量带来资金平衡。这种传统模式比较大略，对城市长远发展带来一定的负面影响。
城市不能无限增量，以是开拓模式走到了终点。在政策约定的条件下进行有限量的扩展，才是更可持续的模式。
记：基层管理对付城市更新有什么推动浸染？
边：从政府和企业的角度来讲，他们为危旧楼改建花了很多精力、财力，但是居民不能完备接管和理解，这是磨练政府担当的时候了，须要持续的耐心推动。
怎么去统一群体意志、共同办理问题？过去，由于基层管理的架构不明确，以是没有现成答案。现在，政府推动基层管理的能力和办法愈加成熟，统一居民意志的路径也会更清晰。还有很主要的一点，很多城市进行城市更新时都提到一个履历：以党建为引领，把积极分子凝聚起来，少数人带动达成多数人的共识。
记：危旧楼改建的本钱由谁来包袱？
边：重修时适当扩大面积、改进居住条件，这是居民乐意真金白银掏钱的条件。
让企业承担本钱很难。以前，企业投资房产开拓，获牟利润的办法较为明确。在新的城市更新背景下，须要改变过去获牟利润的办法，比如可以利用闲置空间或配套举动步伐参与社区运营，持续获取微利。
记：光华里5、6号楼均匀增加了大概10%的面积。您怎么看待这个数字？
边：我们追求的该当是适度的、康健舒适的环境，而并不一定追求面积绝对大。跟搬到郊区的大屋子里比较，光华里的住户还能生活在熟习的环境里，左邻右舍都是熟人，这也不失落为一种幸福。
记：北京今后的危楼改建在哪些方面还能做得更好？
边：要做好更大范围的危旧楼改建，要从城市运营的角度去看待，政府做好财政上的安排，对总量有估计，对过程有把握。
城市是全生命周期的分外产品，从建造、利用，到运营、掩护，再到衰败、修复和重生，是循环的过程。很多上世纪90年代改造过的小区，很快又二次衰败了，这是由于它没有真正意义上的物业管理。从绿色低碳可持续的角度，我们该当进行可持续的运营掩护，延长建筑寿命。
除了房屋本体举动步伐和外部空间环境，还该当看重打造邻里社区，也便是让居民更有归属感、认同感。在老人多的地方多开展适老化改造，在孩子多的社区打造儿童友好社区。（朱松梅）
来源：千龙网
