开拓商“偷面积”的征象早已习认为常，但像青岛新海园这样堂堂皇皇地违建几十平米客厅，实属罕见。方案方案变更、设计图纸审查、房屋竣工验收……
看似所有程序都合法，末了却建了11栋明显不适宜居住的“奇葩楼房”，问题到底出在哪里？
米罗湾四期每户客厅位置是一个大天井，从一楼到顶楼可以直接看到天空。
开拓商“套路”购房者？
米罗湾四期样板间、户型图及各种宣扬材料均显示，所售房源建筑面积为120㎡。发卖职员见告购房者，小区所在用地原来是别墅用地，后来改成洋房用地，为了避税，房产证上的面积只有66㎡，多出来的54㎡是赠予面积，实际交付时都是120㎡旁边的电梯洋房。
“当时开拓商跟我们签条约的时候，一开始是120㎡，后来又把这个条约收走了，签预售条约的时候变成了66㎡。”米罗湾四期业主质疑，开拓商青岛新海园山溪春城置业有限公司虚假宣扬，通过补充合同等办法规避任务，而购买屋子的业主却掉进了“坑”里。
早在2017年7月，就有多家媒体关注米罗湾四期方案66㎡实际却建120㎡的屋子，有购房者对“买66平得120平”表示质疑，哀求退定金。有媒体更是直指，米罗湾项目开拓商存在三方面违规情形：违反方案法律法规擅自增加容积率；违反政府部门预售价格管理掌握；开拓商网签备案低价条约躲避国家税收。
米罗湾四期开拓商在与购房者签订商品房预售条约的同时，还哀求购房者签订委托协议，委托青岛友邦物业管理有限公司代为吸收房屋，并代为将房屋转交给青岛福海洋培植集团有限公司进行装修。工商信息显示，青岛友邦物业管理有限公司的法定代表人及大股东李衍森，兼任青岛新海园房地产开拓有限任务公司董事、青岛新海园山溪春城置业有限公司监事，而青岛福海洋培植集团有限公司则是米罗湾四期的施工单位。
对付业主延期交房的质疑，米罗湾干系卖力人表示，房屋通过单体竣工验收之后即可交房，根据业主的委托书，屋子由物业代收，开拓商已经把屋子交给物业了，而物业代收房屋，相称于已经交房了，根据条约约定，开拓商方面不应该承担赔偿任务。
有名房地产状师张茂荣剖析指出，部分开拓商给业主的“赠予面积”，是通过擅自变更方案设计、违章搭建起来的，详细操作手腕是在培植项目通过方案验收后，再自行或通过购房者集体委托其指定的关联装修公司，对房屋进行二次装修正造，使得房屋实际利用面积增大。开拓商在与购房者签订商品房预售条约的同时，还与购房者签订委托装修正造协议，由购房者委托其指定的关联装修装饰公司“免费”装修正造，一旦涉诉便金蝉脱壳。
方案变更后
户数大幅增加
米罗湾四期所在的李沧区九水路街道毛公地社区于2009年底启动拆迁，是青岛市2010年“两改”项目之一。2010年6月，李沧区公民政府对毛公地社区村落落改造项目履行公开招标。个中，米罗湾小区四期所在的P9地块地皮面积167117.3㎡，方案建筑面积208840㎡，容积率1.25，包含住宅、商业，招标起始价仅为楼面地价的均匀价2825元/㎡。
随后，青岛新海园房地产开拓有限公司以5.8亿元得到李沧区毛公地社区村落落改造项目用地。公开信息显示，青岛新海园房地产开拓有限公司成立于1997年，以培植经济适用房起身，在青岛开拓了夹岭沟小区、北岭山花园小区及福林苑小区等项目。
2016年4月14日，原青岛市方案局在《青岛日报》发布一则“豆腐块”通知布告，对毛公地社区旧村落改造项目（南区）方案变更进行社会公示。方案变更后，总户数增加244户，停车位增加212个。根据变更方案方案，四期工程11栋住宅楼进深由原21.2米调度至14.16米，层数由原方案3~4层调度为4~5层，住宅户数由原方案的78户调度为322户，由原来1层1户变为1层3~4户。户型重新设计，建筑及周边道路布局重新进行调度。
小区方案方案变更后，总户数和停车位都大幅增加，固然可以“集约有效利用地皮”，但如何确保地上总建筑面积、容积率、绿地率等指标与原方案保持同等？变更后的项目方案鸟瞰图显示，有11栋楼楼顶开了“天窗”。这样明显不适宜居住的方案方案，终极是如何通过审批的？
毛公地社区旧村落改造项目（南区）方案变更后的鸟瞰图。
对此，青岛市自然资源和方案局答复称：2016年6月，新海园山溪春城置业有限公司报审的米罗湾四期图纸户型含有客厅、寝室、厨房、厕所，每户建筑面积66㎡旁边，个中在一层设有约40㎡中庭花园。培植单位提出南方中庭花园户型较多，通过市场业态剖析比较受欢迎，经审查该设计方案符合掌握性详细方案和方案设计条件哀求，依据《中华公民共和国城乡方案法》有关规定，我局核发了该项目培植工程方案容许证。
房屋建筑方案须要考虑居住的舒适度，而米罗湾四期的户型设计中间是一个大天井，南北两侧是厨卫、客厅和寝室，通过一条1米多宽、十几米长的狭窄过道相连，这种半围合的户型极为怪异，住起来会很别扭。令人费解的是，如此奇葩的设计方案是怎么“符合方案条件哀求”的？
户型图
超高单价如何取得预售容许？
“当时买房，匆匆使我终极做决定的一个主要成分，便是开拓商有商品房预售容许证。”一位业主说，这解释楼盘已经通过监管部门审核了。
当时，青岛网上房地产网站公布的信息显示：2017年3月,米罗湾四期32号楼、37号楼64套房源取得预售容许，参考价格为28505元/平。2017年6月，米罗湾四期31号楼、35号楼、36号楼78套房源取得预售容许，参考价为28400元/平~32833元/平。以上房源参考价格可浮动幅度均为0。
青岛网上房地产曾经公布的米罗湾四期预售容许信息。
2017年上半年，很多业主买了米罗湾四期的屋子，每套屋子总价在200万~220万旁边。按照发卖职员承诺的120㎡算，单价在一万七八；而如果按照备案的产权面积66㎡算，房屋单价则高达3万多元。
半岛查询创造，2017年1月，同在东李片区的和达·璟城高层均价12000元/㎡、小高层均价16000元/㎡、叠拼别墅均价22000元/㎡、联排别墅均价25000~28000元/㎡。和达·璟城6层电梯花园洋房2017年2月均价18000~20000元/平，2017年4月参考价25000~26000元/平。
在此，有必要回顾一下：2017年上半年，青岛房地产市场非常火爆，交茶水费、全款优先、捆绑车位等乱象频出，监管部门先后进行了四轮房地产调控，形成限购、限售、限价、限贷的“四限”楼市环境。继“3·15新政”和“3·30新政”分别从需求端和供应端调控楼市之后，2017年5月，青岛市国土资源和房屋管理局发布《关于进一步加强商品房预售方案管理有关问题的关照》，个中规定：涨幅过高的,暂缓发放预售容许证；楼盘加推部分价格不得高于项目前期去年均价最高月份的发卖价格,新项目参照去年同期同质可比产品发卖价格。
有业主质疑，米罗湾四期备案价格明显高于同期周边区域的房价水平，在青岛市房地产市场实施严格限价的背景下，为何能办出办理商品房预售容许证？对此，青岛市不动产登记中央事情职员答复称，米罗湾四期首批房源是2016年12月取得预售容许的，当时青岛市的限价规定还没有出台，“开拓商在申请预售容许时，报告什么价格，我们就给备案什么价格。”
目前，青岛网上房地产有关米罗湾四期的发卖表，内容已经清空。而有业主表示，今年三四月份登录青岛网上房地产，还能查到米罗湾四期的备案价格等内容。
目前，青岛网上房地产有关米罗湾四期的发卖表内容已经清空。
“奇葩户型”如何通过验收？
米罗湾四期业主质疑，屋子不仅没有客厅，也没有电梯，中间还开了“天窗”，乃至连高下水管路、电力管线也没有，在这样的情形下，小区为何能通过验收，还办理了房产证？
公开信息显示，毛公地社区村落落改造项目南区（四期）2016年8月开工培植，2018年9月通过单体竣工验收，2018年12月通过综合竣工验收，并在青岛市住房和城乡培植局进行房屋建筑竣工验收备案。
从高处俯瞰，米罗湾四期楼顶开了“天窗”。
青岛市城乡培植委员会建筑工程管理局事情职员表示，建筑工程竣工验收由开拓商自行组织，涉及培植、勘察、设计、施工、监理等五方，该局只卖力对建筑工程竣工验收和备案等法定培植程序履行监督管理。“米罗湾四期的户型虽然奇怪，但备案的图纸上便是这么设计的，我们的职责是根据项目备案的图纸，监督开拓商按图施工，即便以为户型怪异，也无权要求开拓商修正图纸。”
那么，如此奇葩的户型设计图纸是如何通过审查备案的？上述事情职员见告，行政审批权下放之后，设计图纸审查由具备干系资质的第三方公司有偿供应做事，根据现行规范，特殊是消防等逼迫性规范，对设计图纸进行审查。户型设计有一定的规范，但没有逼迫性标准，如哀求必须有客厅等。
青岛市自然资源和方案局表示，2018年12月，毛公地社区改造项目四期竣工后，培植单位向我局申请方案核实，经核查，符合审批哀求，依法核发了竣工方案核实容许。
公开信息显示，米罗湾四期的培植单位是青岛新海园山溪春城置业有限公司，设计单位是山东华烨方案建筑设计有限公司，施工单位是青岛福海洋培植集团有限公司，监理单位是青岛平仁工程监理有限公司。个中，培植单位和设计单位的大股东都是李延臣，而施工单位在小区通过验收后，为业主“无偿”进行装修正造，将房屋单元框架范围内的庭院搭建成客厅。
米罗湾四期通过验收后，进行了大面积改造，除了加建客厅，还将楼内所有门窗全部拆除。
此事被媒体曝光后，引发网络热议。不少网友认为，开拓商稳扎稳打，故意设置陷阱，敲诈购房者，骗取验收合格，呼吁干系部门重办无良开拓商、保护购房者合法权柄。也有网友表示，米罗湾开拓商当初堂堂皇皇地虚假宣扬，外界一片质疑声，却不见主管部门叫停，“奇葩户型”还能通过方案和验收，个中是否有猫腻。
据理解，李沧区政府已经成立了专门的事情组，听取米罗湾四期业主的诉求，并制订下一步的办理方案，“该小区问题正在按照上级的哀求和支配依法依规妥善处置”。
“青岛市政府的人才引进政策很有吸引力，但是政府给的补贴，我都拿来东拼西凑买房了，结果还被骗了，我觉得很受打击。”米罗湾四期一位业主很无奈地说，他从天津毕业后来青岛某科研单位事情已3年，如今仍在租房。
来源：半岛+
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