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· 本文来源：刘胜军大局不雅观（刘胜军微财经出品）
文/刘胜军
最近和一位新加坡的朋友谈天，从恒大、碧桂园不知不觉谈到了新加坡的房地产模式。
我认为，新加坡的房地产，堪称全天下最“以公民为中央”的模式：80%以上的新加坡人住在组屋（公共房屋）。公寓（商品房）仅占一小部分。组屋最大的吸引力便是便宜，价格只有商品房的1/3～1/2旁边！
李显龙自满流传宣传：“放眼天下，没有任何一个国家拥有如此全面的公共住屋操持，而新加坡也是环球国民拥屋率最高的国家之一。”2008年，“居者有其屋”操持得到联合国公共做事奖；2010年更是得到环球人居领域的最大声誉“联合国人居光彩名册奖”。
不要说由于新加坡小，以是随意马虎这么做。喷鼻香港面积不也很小吗？喷鼻香港的房地产以“劏房”有名，堪称另一个极度。
this is Hong Kong
也不要说新加坡出发点高。1947年，英国房屋委员会的报告指出：“新加坡有’一个天下上最糟糕的贫民窟，是文明社会的耻辱’”。新加坡在1959 年实现自治时，市区有84%的家庭住在店铺和简陋的木屋区，个中40%的人居住在贫民窟和窝棚之内。1959年，李光耀带领的公民行动党认识到住房问题须要迫切关注，在竞选中承诺在胜选后将供应廉价房屋予穷汉。李光耀真的也做到了，这是了不起的造诣！
新加坡为什么能为80%的国民供应组屋？新加坡为什么没有烂尾楼？新加坡为什么没有炒房炒土地？
实在新加坡的做法很大略：
1、政府舍得大力投入“组屋”，大庇天下寒士俱欢颜。这真正表示了以公民为中央的执政理念，至心值得喷鼻香港好好学习。1964年新加坡推出“居者有其屋”操持：国家免费供应地皮，由建屋发展局统一方案培植“组屋”。1967年通过《地皮征用法令》，逐步把地皮收归国有。新加坡的房屋拥有率从1980年的58.8%增长至2014年的90.3%，远超过经济发展水平相似的喷鼻香港(同期50.6%)。
组屋的价格并不与市场挂钩，以公积金中的住房部分能“买得起”为标准设定政府定价，确保80%旁边的国人都有能力购买。
低价不即是低质量。在地皮利用分配上，30%-40%的地皮用于居住或与居住干系的举动步伐，1/3用于工业与商业发展，别的的则用作道路、学校、运动场馆、公共举动步伐、绿地等。组屋区内各种做事举动步伐搜罗万象，教诲、医护、超市、餐饮、公交、体育娱乐举动步伐等一应俱全。
组屋表示客户细分原则，富有人情味。组屋分一房式、二房式、三房式、四房式、五房式、六房式或者小型公寓(专为老年人打造)，面积从30平方米到150平方米不等。1995年，为知足夹心层购房需求5推出实行共管公寓（Executive Condominium）；2005年起，为知足追求高档组屋职员的需求，推出由私人开拓商设计、建造并出售的“私人组屋”。
组屋已经成为新加坡文化的一部分。购买组屋的条件条件是结婚才能申请。以是，新加坡男女到了谈婚论嫁的时候，男方如果蕴藉表达结婚的意思，就会向女方表示:“我们一起申请组屋好不好?” 如今，新加坡政府考虑到结婚晚或单身征象越来越突出，许可年事在35岁以上的单身者购买“二手组屋”。
2、对商品房（公寓、别墅等）：
1）严禁开拓商捂地，必须在五年内开拓完。李嘉诚在上海静安的世纪盛荟广场，捂地长达16年。2005年，李嘉诚拿下上海唯一的四线换乘大站浦东世编年夜道地皮上盖招标，代价32亿元。这个项目开拓历时十一年，2016年建成，取名世纪汇广场。随后，李嘉诚迅速转手，200亿卖给中国人寿。减去本钱，净赚了一百多亿。
2）严禁开拓商占用买房人资金。买房者的购房款，按照楼盘培植进度分次打款，且资金进入银行监管账户，银行卖力根据项目培植进度逐步划款。因此，开拓商根本无法占用客户资金。此举，杜绝了烂尾楼征象。
3、不限定个人购房数量，但第二套房的印花税比第一套高，以此类推；房价越高，印花税税率越高；非自住房的印花税比自住房要高。如此一类，投资炒房、持有毛坯房要支付很高的税，自然也变得困难。2023年2月，新加坡宣告：对付购买任何房屋的外国人，印花税将从30%跃升至60%。
来悛改加坡的启迪：
1、政府要高度重视民众的“居住权”、财产权。李光耀推崇孟子的不雅观点“民无恒产，则无恒心”，笃信公民拥有财产是社会稳定的根本，曾言“你要提高公民的政治觉悟，没有什么给他财产来得有效。”李光耀指出：“公积金和居者有其屋操持确保了政治稳定，使新加坡持续不断地发展了30 多年。”李显龙说，组屋不仅为国人供应住所，也是人们宝贵的储备金，更是“我们扎根、组建家庭及与其他新加坡人建立友情和情绪共识的家园。” 喷鼻香港方案的容纳250万人的“北部都会区”，正是痛定思痛的亡羊补牢。
2、地皮是一个社会最主要的资产。对地皮出让金收入，政府该当用之于民。
3、市场经济不可避免导致贫富差距。在这种情形下，单一的商品房市场会导致不少中产阶层沦为“房奴”。因此，一个“商品房+保障性住房”的双制度住房才是合理的制度安排，不然社会就会瘸腿。
4、应闭幕开拓商占用买房人资金的征象，从根子上杜绝烂尾楼。
5、严禁开拓商捂地，避免垄断地皮供应，扭曲供求关系。
如此一来，“恒大”这样的怪胎就失落去了存在的土壤，炒房征象就会冷却，房屋逐步回归“房住不炒”的居住属性，才能“得广厦千万间”，房地产才能走向高质量发展。
刘胜军
坚持讲真话的经济学家
政治经济学+大历史不雅观
2014 年参加总理经济漫谈会
天俱时集团首席经济学家
刘胜军微财经创始人
致公党上海市经济委员会委员
山东省人力资源发展促进会首席专家
著有《下一个十年》
山东·菏泽·定陶人
