是高周转引发了层出不穷的质量事件？还是如法泡制的开拓商并没有得到“高周转”的真谛，吴建斌总给出了很明确的答案：高周转只是资金的高周转，与建筑品质低落没有一定联系。
作甚高周转？
开拓商买地之后，快速开拓、快速发卖、快速回款以达到股东资金回正，股东资金回正后可以将资金再次投放到其他项目上开拓、融资。高周转从实质上来讲是资金的高周转，非施工速率的高周转。
以是高周转与低品质没有一定联系。
高周转虽然是资金的高周转，但是无法忽略的是，所有的开拓商高下游环节都须要前置事情，开拓报批报建准备好、设计成果准备好、乃至总包都要前置进场（准备进场）。
萝卜快了不洗泥，要想做到高周转，一定流程不能按部就班，并行事情不可避免，这样才能做到拿地后、项目方案快速通过政府审批、施工图深度达到施工哀求（或地下设计达到哀求可先行进场施工）、总包快速进场施工，当任何环节涌现问题都会留下隐患，这个隐患一定由公司承担，而非设计、工程或其他部门承担，要想高周转一定承担高风险。
高周转中，地产设计要担保快速回笼资金，该当做好下列事情。
一、项目分期应担保首期开盘的货量
项目方案设计时应充分考虑分期对发卖的影响，项目分期较小不敷以覆盖资金峰值，不能担保现金流快速回正；项目分期大，项目资金占用的周期就长，产品适配的准确度就会存在较大的风险。
【案例】：来源网络资源
某项目为例，其开拓时序考虑首期资金（投入和本钱）、首期速率（规模和高度）、开工规模（规模和标段）、土方挖填（挖填结合）、首期到位（管线设备）、交付时序（交叉投入）、分期方案（方案层次）等。
比如该项目中（如上图），考虑到首期资金和首期速率，先开拓1期B区位置中等板块，待开拓2期C区抬高价格，末了开3期A区位置最差。与此同时，样板区无地库周期短，1期小高层区周期短、规模较小打造形象。
二、户型设计应考虑总价及面积段
对付高周转项目，设计以快为准且最大程度的降落设计风险，设计标准化在快周转中的浸染发挥的淋漓尽致，户型标准化可以缩短方案设计阶段的韶光，降落施工图阶段及施工阶段的风险，以是快周转项目必须要进行标准化的复制（不仅户型，全体产品线都要复制）。
从营销端口，户型的配比、面积段及总价都要符合快销的产品，以是面积段要适配、总价要掌握在合理的范围，担保首期开盘即可担保现金流回正。
面积段要符合市场趋势
单价/面积段对去化速率的影响
有的开拓商喜好精装交付，提高首期开盘的货值，拉长施工周期慢付款，降落资金峰值，加快现金流回正速率，个人觉得精装会提高户型总价，减低去化速率，以是一定要平衡好精装对去化速率的影响。
三、可售面积宜只管即便高，减少非可售面积培植本钱的占压
有的开拓商这样定义：可售面积占比=可售面积/总建筑面积，个中可售面积：按规定可供发卖的地上面积；不可售面积：地下室、架空层、垃圾房、物业用房、警务室、幼儿园、学校、设备用房等配套面积，车位不论是否可售，暂一律不计入可售面积。
一样平常政府哀求诸如配套面积首期要付，这样就会占用比较大的本钱，如果可以的话可以将配套用房放置在其他分期，减少首次开盘前的资金投放；或者配套用房的培植韶光轻微滞后，集中精力抢发卖，但交付时与首期交付。
四、减少地下工程加快周转
地下工程本钱与产出不成正比，地下投入多、收入少，培植周期长，这些方面都影响快周转的速率，快周转的项目应只管即便减少地下工程如地下储藏面积/车库面积的占比，车库脱开能够在物理界面上减少地下培植的周期实现快开盘的目的。
这里有几点须要把稳：第一，地上车位只管即便用足，严卡单车位面积，降落车库地下面积；第二，地下层高只管即便降落，减少开挖、支护、降水风险，担保施工速率；第三，勘察提提高场摸排地下情形，降落地下地质条件对方案的影响。
【案例】：江苏浩森建筑设计有限公司
上述优化后方案二案例：把南侧高层与地库脱开，避免停车效率低的三角地带涌现，更为主要的是降落了主楼的根本埋深，加快了施工速率，可为高周转留出设计条件。
【案例】：现场踏勘、前置勘察，摸清地上/下情形，降落不利情形对施工速率的影响
情形1：
情形2：
五、营销三大件（售楼处、样板间、景不雅观展示区）要考虑快建、快蓄客
营销道具的利用应考虑项目开盘的须要，大地块须要单独建售楼处时，可考虑后期配套作为临时售楼处利用，降落拆改用度，同时考虑到售楼处的培植速率要担保营销蓄客韶光的充足上述，一定哀求售楼处分开项目地上和地下建筑物，担保快开工。
【案例】：售楼处两侧为底商（无地下空间），车库与售楼处脱开，担保售楼处培植周期只管即便短，应把稳后续车库开挖对售楼处的影响，车库与售楼处只管即便保持安全间隔，减少后续车库开挖对售楼处的影响。
六，还要采取新技能
1、 装置式建筑的选择方案
目前全国基本上都开始实行装置建筑，目前装置式建筑的施工周期比传统的现浇建筑要慢一些，高周转的项目应只管即便避免将装置式建筑放置在首期开拓中，避免影响施工速率，影响快开盘。
此外装置式建筑的深化设计及报批报建都比传统的项目要长。
2、 新技能的利用
高周转项目只管即便采纳不成熟的体系、不成熟的材料、不成熟的技能，避免“新”带来的不可控，一定要充分发挥成熟工艺和技能的上风，降落施工反复风险。
3、流程再造
高周转项目一定要在制度上再造，冲破部门壁垒、提高褒奖机制、完善员工的保护机制（避免高周转过失落导致的背锅问题）。
上述图片来源：中梁地产运营手册
作者：贺加栋，来源：胖栋有话说（ID：RealEstateDesigner）；转载已获授权，对原作者表示感谢。
