撰文：乔治 美编：刀妹 校正：紫藤
1、一套屋子，两份收益
在租赁市场上，什么屋子租售比最高？答案毫无疑问便是标间或者一房。
以郑州市场为例，一个普通的标间，根据地段和产品不同，租金不尽相同，但综合起来，均价能租到1500-1800。但是同小区的两房三房却很难租到3600、4800。
而且，同样的面积，能够分割的户数越多，投资回报率越大。如一个面积90平的屋子，在郑州一样平常只能租2500旁边；而3个30平的标间分别出租，租金一定大于这个数字。
开拓商为了迎合这一趋势，根据市场推出了相应的产品。一方面是把户型越做越小，另一方面，把恒定的空间进行分割，做成双入户产品，以增加资产回报率。
如北区某大盘公寓，就做到了一个屋子双入户设计，买一层，送一层，每层都有独立的厨卫和排水，后期如果租出去，可以享受两份收益。
对付资金不敷的人可以自己住一半，租一半减轻压力；如果一家人共同生活可以互不打扰等，以是该产品一经推出就受到追捧，发卖十分火爆。
▲示意图，后期双入户须要做略微改造
此前，双入户设计多涌现于公寓属性的产品，虽然这种设计有效的提高了租售比，但是其弊端也在不断显现。
比如层高问题，即便层高5米，每层只有2.5米，居住难免压抑，租金也会受到影响。如果是过渡利用，后期出售，这类产品的交易税费非常高昂。
此外，买这类公寓还有无法落户，孩子没有学位，后期承受高昂水电费等劣势。
那么，如果一款住宅产品做到了双入户设计，在空间上不采取压抑的“高下设计”而采取平行设计，同时又是住宅属性，结合双入户公寓的所有优点又摒弃所有缺点，让二者有机的结合起来，这样的住宅产品，其市场表现会如何？
有人会说，想法是非常好，但是，郑州有这样的产品吗？
通过我们实地探访和调查，位于郑州航空港区的蔚来云城，就推出了这样一个双入户的住宅产品。
2、抢占航空港区
说蔚来云城之前，不得不说蔚来云城所处的航空港区。
郑州航空港经济综合实验区是我国首个上升为国家计策、目前唯一一个由国务院批准设立的航空经济先行区。郑州未来的发展，定位为“一主一城”协同并进，航空港未来要霸占郑州的半壁江山。
如今港区的培植可以用日月牙异来形容，各种配套正在加速完善中。
但配套的核心，便是交通。此前从老城区到港区，尤其是走高速到北港须要经机场折返才能到达，但这一情形会随着双湖大道互通式立交建成大大改进。据理解，该项目有望在今年国庆节前开通，这是对北港的重大利好，同时交通的便利更加速了一主一城的领悟。
在未来，从北港到东区，车程有望掌握在30分钟旁边，生活在港区，事情在东区大概率成为新常态。
交通之外，航空港还有我们此前直播中重点说的领事馆区，在此不再往事重提，但相信，领事馆区会为未来这里的腾飞增加强大助力。
除了方案的高大上之外，航空港在对未来的持续性发展上也下足了功夫。一方面积极引进家当，促进区域长期稳定发展；另一方面，航空港在高校教诲以及重点科研项目上的引进也是不遗余力。
今年6月21日，郑州人工智能研究院签约仪式在郑州航空港实验区举行。除了这些，近些年，航空港还积极引进如河南水利与环境职业学院等院校，为未来航空港的发展储备人才。
区域的高规格方案，以及高校实验室的落地虽然好，但接地气同样主要，而这关键的一环，就落在了像蔚来云城这样大大小小的楼盘身上。由于无论区域内商业、学校、医院等，都须要楼盘，尤其是大盘起到带动浸染。
据理解，蔚来云城方案占地2000亩旁边，北至鄱阳湖路，南至大寨路，西邻中原大道，东临凌风街。绝对的大体量，并且产品非常丰富。
除了自身产品体量大之外，蔚来云城周边配套也非常丰富：
交通配套方面：蔚来云城未来周边路网十分发达，可以用“铁公鸡”形容，铁指的是地铁与城际铁路，公指的是发达的公路网，鸡指的是飞机出行。
商业配套方面：北港目前商业已经成熟，沃金商业广场、锦荣悦汇城等大型商业综合体都汇聚在这里，未来更有丹尼斯、大商等入驻，完备能能知足日常生活需求。
教诲配套方面：项目周边有省实验裕鸿国际学校、桥航路小学、郑州市一二二中学、郑港实验小学、郑州一中港区分校及英迪国际学校等有名公、私立学校环伺，知足业主子女全龄教诲配套。
医疗配套方面：在项目北侧800米处的河南省省立医院、省儿童医院，已于2017年开始运营。其余项目周边还有郑州第一公民医院、郑州第七公民医院、郑港医院、省公共卫生院等浩瀚医疗机构。
相信随着蔚来云城这个大盘的带动，未来北港将更加成熟，据理解，全体项目物业类型涵盖住宅、商业、省文体中央、公立医院、学校以及写字楼等，是目前北港最大的城市综合体项目，相信这些项目完善之后，会对北港，乃至全体港区的成熟都起到很大的带动浸染。
目前，蔚来云城开拓了两个住宅地块，分别命名为云园、颐园，个中云园总占地157余亩，容积率只有1.92，纯改进设计。
▲云园
颐园总占地43.26亩，容积率1.95，这两个地块的容积率可以说是目前港区在售的楼盘里容积率最低的之一。
我们都知道，容积率越低，居住的舒适度就越高。在产品方面，颐园地块共方案了12栋11层的小高层，整体也是偏改进。
▲颐园
我们此条件到的双入户住宅户型，就位于蔚来云城——颐园。
3、百变双入户户型
先来看两张户型图：
▲建筑面积约95㎡户型
▲建筑面积约115㎡户型
这个建筑面积约95平和115平的户型，和我们在市情上见到的很多户型不同，做到了双入户设计，中间可连接，也可分隔，增加更多的功能性。
从自住的角度看：
相对付公寓，这个屋子住宅属性，民程度易近电，后期持有本钱低，孩子也可以落户上学等。
这种户型在自住方面有一个超级上风，即全周期利用：户型完备可以实现从单身到三代同居互不影响，既能享受独立空间也能做到相互照料。
两代人最佳的间隔是什么？若即若离，能相互照顾，又有独立空间。用一句普通的话讲，便是一碗汤端过去不会凉的间隔，便是我们和父母在居住上保持的最佳间隔。真正做到了多人居住，互不打扰。
当然，对付年轻人来说，尤其是现金流不充裕，可住一间，租一间，减少压力。
如此方正的户型，且内部险些无承重墙，这就为后期改造创造了极大的空间。
我们都知道，目前市场上很多楼盘都是高层精装，而洋房产品和别墅产品却很少带精装的，这是由于，有些人的审美和习气自成一派，很难去知足这些人的共同审美。装修如此，户型更如此。
蔚来云城这两个户型空间可操作性极大，只要你设计合理，完备可以打造一个为您自己量身定制的魔幻空间，住烦了，大可重新装修，以下是建筑面积约95平户型的几个改动方案，以便参考：
这是建筑面积约115平户型的改动方案：
除了自住之外，从投资的角度来看：
这两个户型也有独特的上风，我们都知道，租赁市场上，标间的租售比最高，因此双入户设计，未来可以享受双份收益。如果是住一间，租一间，间隔很近方便管理。此外，由于这个屋子的地皮是住宅属性，后期交易税费低。
还有便是，这类屋子可作为宿舍等，分套出租，整体租金高于普通户型住宅。
要知道，租客的需求是多样的，而市情上普通住宅又大多数是千篇一律的，不能知足多样的市场需求。
比如，有些人要开一家画室，拍照事情室等，都须要大的空间去操作，而一样平常住宅根本知足不了。目前，同等面积，无论他们把这些事情室开在商铺或者写字楼，各种用度都是很高。
还有一些眇小企业的员工宿舍，如餐饮等包吃住专区，传统住宅的多功能分区是毫无用途的，他们租屋子完备便是为了给员工住，而一样平常的房屋，第一是房东不愿租给这些人当员工宿舍，而老板也以为租传统房屋很多地方都是摧残浪费蹂躏空间。
其余，蔚来云城自身作为一个大盘，未来周边将会有大量的配套，小商业将日渐繁盛，在这一点上，无论是做SPA理疗、美容美甲、还是做美食拍照事情室等均有设置空间，可实现自住与办公严格分开，特殊适宜现在的小微创业者，既省去了办公室的租赁和交通本钱，也避免了在家办公打扰家人。
4、结语
传统的户型千篇一律，灵动的住宅仅此一席。户型方正，双入户设计，后期可根据自己的需求进行改造，同时又是住宅属性，可以说是结合了双入户公寓与住宅的优点于一身，益租益住。
但不可否认的是，在后期的改造过程中可能会产生一些用度，但是开拓商已经把这些都考虑进去了，因此这个户型要比传统的户型让利不少，均价仅在8300元/㎡，如果是自住又想买住宅，这个价格非常划算。
如果是出租，这样能有效的提高“投入产出比”。大家都在说北上广深的房租贵，但根据那里屋子价格以及租金，实在租售比是很低的；相反很多小城市租金虽然低，但房价更低，出租收益更高，资金回报也高。
因此，提高收益率，除了看租金高低，更该当看投入多少。8300这个价格，而且是新建住宅，放眼全体郑州市都是罕见的。更惊喜的是，蔚来云城为了缓解购房者的压力，在首付上也有一定的优惠方法，购房者只需缴纳很少一部分用度即可购房，减轻前期压力，最大限度的用杠杆攫取未来的财富。
因此，有投资需求，以及目前预算不敷的地缘性刚需，可重点关注这个项目。
ID：donggetanpan
备注：本文统统终极信息以开拓商公布为准。本文内容及不雅观点仅供粉丝置业投资参考，根据个人需求而定。
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