为使XX大厦的物业做事质量与大厦的硬件品质相匹配，针对大厦商务消费群体的需求，从以下几个方面设计XX大厦的物业做事整体方案：
一、做事原则
1.权利界定的原则：以物业产权为管理权的根本，业主为管理权的权利主体，物业管理公司为管理的详细实行者；业主，业主大会，物业管理公司之间的权利责任应予明确。
2.业主至上的原则：有需求就有做事； 3.统一管理原则：公共部位及公共举动步伐设备由物业公司统一管理，确保物业的保值与增值；
4.经济合理原则：物业管理费及各项收费标准合理制订，既考虑主管部门的行业管理哀求，又要兼顾物业运行本钱支出，以担保物业管理做事行为有效康健的进行；
5.专业化做事原则：物业管理公司有一整套专业化、规范化、系统化的管理规章制度和做事原则标准，执业员工哀求持证上岗。
6.超前管理原则：物业管理公司的管理意识，做事内容要想在用户之前，不能默守陈规。
二、做事内容
1、共性做事：从写字楼的物业特点出发，为全体业主/租户及其访客供应的全方位特色的物业管理做事
1)总台做事
商务公司的客户量较大。总台做事能够在第一韶光知足来访客户的咨询、勾引、查找、问讯、投诉等需求，缩短寻访韶光。同时还可针客户的须要，供应包装绳、大略打包、便笺、针线包、小型运货平板车、急救包、送水等做事。
2)礼仪做事
商务公司客户的素养相对较高，他们对大厦做事职员的礼仪哀求也较高。由保安员供应的酒店门僮式做事，如：开/关车门、记录出租车车牌号、搬运箱包、代叫出租车、雨、雪天撑伞护送客人上、下车等，在为客户供应方便，博得其好感的同时，也掌握了部分影响商务办公的人群的进入。
特色做事
1，逐日雍尚做事每天早上8点由客服经理带领客服职员在大堂列队欢迎业主客户的到来。
2，VIP做事 针对重点业主租户建立VIP团队做事（客服、工程、保安），如遇公司庆典、主要客人来访等，做好欢迎做事，表示大厦品质。
3，互动做事 常常组织和业主租户之间的互动活动增加感情，如举办联谊会、茶话会、球赛、爬楼活动等，碰着节日给业主租户赠予小礼物加强感情互换。记住每位业主（老总）的生日，有前台职员送上鲜花，表达心意。
4，超值做事 管理中央和楷林大厦周边的宾馆、饭店、会所、健身俱乐部、洗衣房等签订长期互助协议，业主租户凭客户证可享受最大折扣优惠。
5，设立专业设计部门及职员，打造大厦形象。 标示系统的完全及好坏也影响着XX大厦的品质，为此物业公司要对标示系统进行全方位的设计，特殊是细节，如前台、卫生间、机房内做事职员照片上墙，电梯、各机房内标识牌等的设立。再有对付大堂的设计，家具的摆放、灯光的亮度、花卉的摆放，节假日的支配，前台职员的工装颜色的改换都应有不同的方案，表示出变革和别具一格，增加亮点。
3)安全做事
大厦的安全防卫事情是管理的重中之重，它不仅涉及各种金融机构等业/租户的财产与个人生命安全，还涉及大量的行业、商业、部门机密。写字楼在办公韶光常日都是开放的，致使治安管理难度增大。为此，物业公司将以建立健全严格的出入管理制度，加班登记制度、钥匙管理制度，建立客户档案，增加巡逻频次，二十四小时安全监控，恶劣景象对大厦门窗进行巡查等一系列积极有效的戒备手段，加强安全管理力度。
4)消防做事
XX大厦为高层建筑，规模大、功能多、设备繁芜、人流频繁、装修量大，高层建筑承受风力大，易受雷击，以是失火隐患多。消防做事，以预防为主，物业公司将与各金融及商务公司签定消防任务书，明确消防安全任务人，积极宣扬消防基本知识，帮助客户节制防火、救火、逃生的基本技能，二十四小消防监控，定期进行消防举动步伐的检讨和保养，定期进行大厦消防联合演习训练（哀求所有业/租户参加），人防与机防有效结合，确保大厦的安全利用。
5)清洁做事
清洁好坏是XX大厦管理做事水平的主要表示，关乎大厦的形象，并且很大程度影响大厦的租售率。为此，必须对质地讲究的高等装饰材料进行专业化养护，对楼体外檐进行定期洗濯，担保公共通道、电梯、卫生间、茶水间、吸烟室、空中花园，公共举动步伐设备表面的清洁，不留卫死活角。使业/租户及访客随时感想熏染到清洁、光亮、通透和空气清新。
6)绿化做事
商务写字楼常日较为封闭，环境相对较为沉闷。恰当的绿植品种选择，合理有序的支配摆放，能够增加大厦的活气，美化办公环境，知足成功人士的生理需求（吉祥、顺利、发财、兴隆等）。特殊是在节日期间，新奇的盆景装饰，更能突出喜庆的气氛。
7)运输做事
对付电梯的利用物业公司应按照客户入住情形及职员分布尽快划定胜败区，降落能耗及利用高效率。 电梯司机的友善礼貌，是大厦物业做事水平表示的又一窗口。统一问候语、清晰报站提示、合理的停靠组合，既树立了良好的企业形象，又提高了电梯运行效率和安全性，同时还能保持电梯清洁效果，降落电梯利用过程中的破坏机率，掌握客、货运输分流。
8)工程设备举动步伐运行及维保做事
XX大厦设备举动步伐繁芜，技能含量高，覆盖范围广，供配电系统、照明系统、消防系统、安防监控系统、通讯系统、网络系统、运输系统、温度掌握系统、给、排水系统、车辆管理系统等举动步伐设备能否正常运行，不但关乎各业/租户办公环境的利害，更关乎其在客户群体心目中的形象和口碑及公司在行业中的市场定位。因此，设备、举动步伐的安全、正常运行是大厦物业管理运作的核心和重点。在大厦物业管理中，一定要建立高本色的员工军队，利用高技能的管理手段，高标准的管理哀求对楷林大厦进行专业化的工程管理。除建立一整套行之有效短期、中期、长期相结合的工程设备维保、检修操持外，还将制订并不断完善一套覆盖各个方面的管理预案，并充分利用大厦的智能化物业管理系统，对所有公共举动步伐设备的运行情形进行二十四小时不间断的监控。降落设备运行故障率，担保设备举动步伐的良好运转，为业/租户供应舒适、优雅办公环境的担保。
9)客务做事
寓管理于做事，是物业管理的显著特色。为方便客户，知足客户须要，物业公司将设立客户做事中央，为业/租户供应一系列做事包括，迁入/迁脱手续办理、恭贺燕徙、供应客户手册（办公环境及物业专项做事先容、大厦周边配套指南，包括餐饮、娱乐、休闲、健身、购物、行政做事、金融、医疗、交通等内容）、供应装修手册（装修阶段的干系管理规定）、接待做事（投诉、报修、咨询等）、见地征集、问题处理信息反馈做事、组织联谊、竞技比赛活动、专题沙龙或讲座、帮忙客户在大厦内进行业务宣扬等做事内容，从而提高物业做事品质。
10)节能掌握
公共举动步伐设备的能耗费用在物业管理本钱支出中所占比重很大，只有在节能降耗上开动脑筋，才能从根本上降落物业运行本钱。为此，物业管理公司的保安部和工程部将相互协作，根据大厦开放及关闭韶光规定，在知足业/租户加班需求的根本上，严格掌握照明系统、温度掌握系统及运输系统的分区利用，把设备运行本钱降至最低。
11)标识系统设计
完善、清晰的标识系统，能增强指引功能及提示、警示功能。为此，物业公司将从楼宇名称标识、楼层标识、功能区指示标识、设备举动步伐标识、物业管理用房标识、警示及提示标识、水牌、方向指引标识、消防疏散标识等多方面进行周密的考虑和哀求。撤除开拓商配备的标示外，物业公司可根据自身的须要更加完善自己的标示。
12）二装做事
建立二装做事部，指定专门职员合营及监管业主的二次装修过程。
2.专项做事
（功能布局）写字楼的客人多为商务客人，因此在大厦的功能布局上，应从商务事情的需求出发，知足这一特定人群的须要。
1)员工餐厅
考虑多数公司办公面积有限，不具备炊事条件，且大厦周边短期内餐饮配套不甚完善，大规模的写字楼，其所容纳的职员数量浩瀚，午休韶光较短，急需办理就餐问题。（建议在8月31日开业前员工餐厅要开启，如找不到互助伙伴物业公司可自办）。
2)中、西餐厅
商务客人来访，各公司皆需尽地主之宜。为表示公司的好客和行业身份，哀求就餐环境优雅，菜品质量上乘，有特色的中、西餐厅，为公司办理了来访商务客人的就餐问题。(二、三楼可考虑应尽快招租)。
3)咖啡吧
许多商务洽谈每每不适宜在办公环境中进行。喝着上好的饮品，聊着共同感兴趣的话题，在宽松、和谐、安祥的气氛中达成双方的共识，是多数商务公司需求的最佳洽谈环境。其余，各公司职员亦可利用上述场所进行工间小聚和沟通放松。（建议在大堂建立咖啡吧）。
4)多功能会议厅（大、中、小型）
为各公司供应举办商业展示会、新品发布会、业务培训、召开行业信息互换会议、招待会、年终表彰会议等的场所。（四楼，客服部拿出管理方案及报价供应接客户）
5)建立多功能娱乐厅、健身房、台球厅、乒乓球室、跳操房、飞镖室 写字楼内子员，因事情压力较大，事情环境相对封闭，有许多人都处于亚康健状态，加强磨炼，提高身体本色已显得非常主要。上述举动步伐，为职员供应了全面娱乐健身场所。（可考虑在顶层一个房间设立）。
6)洗衣做事 写字楼内各公司常日哀求员工着统一工装上岗。管理中央要和一家洗衣公司互助供应洗衣做事。
7)淋浴房 因大厦周边生活配套还有所欠缺，为方便业/租户的职员及物业公司的员工，大厦内可考虑设置淋浴房。
8)订票中央 商务公司的外地业务常日较多，须要物业公司供应快捷的机票、火车票的订票业务。
9)商务中央 小型商务公司常日配置的办公设备有限，办公设备的故障不可避免，为担保业/租户的商务事情的正常进行，大厦商务中央可供应打字、传真、复印、高速打印、塑封、装订、代售文具、代订报刊杂志等做事。
10)邮递中央 商务公司对事情效率哀求较高，信件、印刷品及物品邮递量较大，大厦速递中央将有效的办理此类问题。
11)迷你便利店：大厦周边购物环境尚未成熟，业/租户有临时购买方便食品、大略日用品等物品的需求。
12)停车场 地面停车场及地下停车库将最大限度知足各公司机动车及非机动车的停放需求。（地坪漆地下车库标示的完善，确定停车场管理方案）。
3.个性做事：
1)商务做事 秘书做事、礼仪做事、翻译做事、会务做事（供应4楼全方位的会议中央）
2)保洁做事 装修后保洁开荒做事、办公区清洁、地毯洗濯、家俱清洁、饮水机洗濯及消毒、清新空气（确定报价，细项）
3)工程做事 办公设备掩护、通讯设备掩护、电气设备掩护、电脑设备掩护（确定报价，细项。原则上元器件业主自行购买，物业公司只收取做事费，避免不必要的麻烦，入户做事要建立标准和程序，利用文明用语）
4)安全做事 保安护送、贵重物品寄存做事
5)代办做事 代办保险、代订报刊杂志、代缴费
6)其他做事 分外物品及工具租赁、绿植租摆、送餐做事等
三、做事标准：
1、安全：消防安全、事情环境安全、运输安全、饮食安全、用程度安、设备举动步伐利用安全、停车安全、卫平生安
2.温暖：更人性化的做事
3.方便：最大限度的方便客户
4.快速：信息从进入到反馈的速率。即所有程序的相应时效和处理速率
5.清洁：公共环境、公共卫生、公共举动步伐、公共设备间等的清洁度
四、做事程度
1、物尽其用，恰到好处
2.亲切而不殷勤
3.严密而不繁琐
4.标准而不呆板
5.激情亲切而不流于形式
五、做事哀求
1、微笑多一点
2.抱怨少一点
3.不雅观察细心一点
4.做事知心一点
5.自己多做一点
6.客户方便一点
