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三年前，万科喊出“活下去”时，被嘲笑贩卖焦虑；三年后，一语成谶，“活下去”成为地产行业特殊真实的存在。
10月22日，在万科举行的年度媒体互换会上，郁亮对行业有了新的理解：“尊重知识，回归常态，阵痛之后，仍有机会”。
郁亮表示，“日本房地产行业在上世纪90年代后涌现了很大衰退，但是在这个过程中，也有做得好的企业例如大和房建。它原以地产开拓业务为主，在缩表的时候行动比较武断，现在这天本的租赁公寓业务第一、物流业务第一。”
“大和房建在大缩表时期仍能转型成功给了我们很大信心”，郁亮直言，在黄金时期，万科找到了“帕尔迪”（美国地产开拓商），越上了千亿。现在我们找到了“大和房建”。
显然，万科是将大和房建作为新的对标工具。
那么，郁亮口中的大和房建到底是谁？
楼市泡沫破灭后活下来的房企
在讲大和房建之前，必须要说一下它的创始人石桥信夫。
石桥信夫曾在二战期间的中国东北的伪满林署事情，日本屈膝降服佩服后，被苏联关在西伯利亚战俘营里2年，出狱后回到日本，还在一家木材公司当过所长。他创造，日本常常发生地震、狂风等自然磨难，但每次磨难过后竹子没被折断。受此启示，石桥信夫开拓出可以拆除、还可以防震抗震的钢管构造房屋。
1956年，大和房建建造了第一栋钢管构造建筑。 1959年，创造了3小时建好一栋移动式房屋记录，成为脱销商品，资产迅速增长。
之后，大和以轻型钢构造建筑为核心，不断创新，适应市场。60年代，日本全国结婚热潮契机下，大和推出适用于新婚家庭的“超小型房屋”，掀起了住宅工业化时期的序幕。
90年代，日本住宅的已从以数量为主转为以质量为主, 更加多层次、多元化。大和根据市场的现状和发展趋势，供应个性化的住房, 仅独立式住宅有268种设计方案。大和还建立了自己的实验室和研究所，促进产品不断更新换代和企业的持续发展，在日本市场霸占一席之地。
然而，就在大和房建在地产开拓业务专一专研之时，日本房地产行业迎来拐点。
20世纪80年代，在消费革命的浪潮之下，日本的房地产市场在全民的狂欢之中走向前所未有的大繁荣，地价、房价一起飙升，房地产企业也紧张依赖地皮投契进行获利。
为了刺破房地产泡沫，日本央行从1989 年开始连续5 次加息，并限定对房地产贷款和打击地皮投契。屋漏偏逢连夜雨，受环球石油危急影响，日本经济陷入衰退。
1991年，日本房地产市场崩盘，房价暴跌，地皮价格低迷、市场需求回落，房企经营古迹大幅下滑。更糟糕的是，彼时的日本已经进入城市化进程靠近尾声、人口老龄化，缺少人口、城镇化等基本面支持。
随后，日本房地产市场陷入失落落的20年。这期间日本只有两种房企，一种是已经破产的，还有一种是正在破产的。仅 1995 年当年，日本每月破产的房企便有 56 家，行业惨遭洗牌。
面对日本萎缩的房地产市场，为了活下去，大和房建武断而快速的进行缩表:
一、快速计提减值，轻装上阵。
二、重组合并集团资源，消减子公司有息债务，增加现金流。
三、关闭多个发卖网点，将部分员工从行政部分转移到发卖部门，从而消减发卖和管理本钱。
缩表之外，大和房建进行商业模式的改革转型，从资金密集模式向轻资产模式转变，从地产开拓业务为主向房地产做事业务转变，成立了生活做事公司、能源公司、房屋租赁公司、物流公司。
为了增加多元家当的附加值，大和不断延伸家当链。比如在发展物流业务时，不仅建成物流举动步伐，而且打造业务厅、配送中央和物流节点；发展租赁业务时，除了优质出租房屋外，还会供应符合时期需求的高附加值租赁住房，例如老年友好型住房、与商店相结合的租赁住房、企业宿舍和公司住房。
大和还会根据不同家当的特点采纳不同的经营策略，精简组织架构，为多元化转型保驾护航。
“热汤经营”及多元化转型
除了上述转变，万科内部分享时，提到大和房建的“热汤经营”，即提出极高目标、积极行动的经营办法，比如对好产品与好做事的坚持，以入住者视角升级产品，供应“无尽伙伴关系”做事；还有设立极高的目标，三年内订单增加30%、本钱减少30%、工期缩短30%。
经历近20年的积极转型后，大和房建涉及房屋培植、商业楼宇培植、房屋租赁、物流配送、食品工厂、医疗和照顾护士举动步伐培植和经营、环境与能源业务，乃至是照顾护士机器人的发卖。个中，租赁业务、物流业务在日本常年稳居第一。
到了2020年，大和房建业务收入构成中，即售业务+公寓业务占业务收入构成21%，租赁业务占24%，商业举动步伐占20%，物流＋商业＋企业举动步伐总和占24%，个中开拓即售业务+公寓业务20年降落20个点。
值得一提的是，多元化转型并没有影响大和房建的收入。资料显示，近50年，大和房建新开工量持续降落，但是近20年，收入却增长4倍。
2011年，大和房建入选财富天下500强，位列495名，此后连续10年入选，排名不断上升，于2021年排名升至第306名。
对付万科有何借鉴意义？郁亮表示，大和房建和万科的业务有相似之处，大和的案例给了我们一些信心。本日中国房地产行业的机会比日本更多，大和只不过是见告我们，一个企业在房地产大衰退、大缩表的过程中仍旧有可以取获胜利的例子。
万科媒体互换会不久，万科宣告分拆万物云赴港上市，称目前万物云在住宅做事、商写做事、城市做事三方面均已呈现良好发展势头，上市机遇成熟。
有网友测算，对标大和的万科如果转型成功，毛利率约20%，净利润率7-8%，ROE13%，分红率30%。
2020年财报显示，万科的毛利率为29.3%；净利润率14.5%；ROE20.13%；分红率34.98%。
