目 录
一、项目概况二、物业管理内容三、物业管理模式四、物业公司组织机构和管理制度五、物业费的本钱测算六、业做事内容、标准及质量担保方法七、管理总体目标与分项目标
一、项目概况
1. 地理位置该项目位于sh区与jz区的结合部，面临武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。2. 项目紧张经济指标
项 目
计量单位
数 值
居住区方案总用地
Hm2
13.23
1.居住区用地
Hm2
9.87
①住宅用地
Hm2
6.89
②公建用地
Hm2
1.31
③道路用地
Hm2
1.24
④公共绿地
Hm2
0.42
2.其它用地
Hm2
3.36
居住户数
户
1292
居住人数
人
4134
户均人数
人/户
3.2
总建筑面积
万m2
19.11
1.居住区用地内建筑总面积
万m2
16.23
①住宅建筑面积
万m2
14.87
②公建面积
万m2
1.46
2.大卖场总建筑面积
万m2
2.88
项 目
计量单位
数 值
①大卖场面积
万m2
1.17
②扩建面积（三层）
万m2
0.96
③公建面积
万m2
0.75
地下车库及人防
万m2
0.28
3.底层架空面积
万m2
1.25
住宅均匀层数
层
7.5
人口毛密度
人/hm2
411.1
住宅建筑配套密度（毛）
套/hm2
128.5
住宅建筑配套密度（净）
套/hm2
184.0
住宅建筑面积毛密度
万m2/ hm2
1.496
住宅建筑面积净密度
万m2/ hm2
2.144
容积率
万m2/ hm2
1.64
停车率
%
50.0
停车位
辆
634
地面停车率
%
8.7
地面停车位
辆
110
住宅建筑净密度
%
28.5
建筑密度
%
25.6
绿地率
%
40.2
二、物业管理内容
物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与做事之中，建立社区做事体系。为住户供应全方位管理，做事项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类做事”，即“房屋及举动步伐设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”；常规性公共做事（条约做事）委托性特约做事（非条约零散做事）和经营性多种做事（全方位、多层次的综合做事）。1、房屋及举动步伐设备管理1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震构造部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。房屋建筑的掩护管理实施“管养合一”紧张落实在以下几个方面：A、事情的主动性管理任务人与做事中央相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑掩护、养护操持，实行房屋修缮标准、有关工程施工技能规范、健全档案记录、保持房屋正常的利用功能及无缺。B、事情的多样性根据房屋的完损情形、时令变革、住户工具等采纳日常修缮做事，时令修缮做事、重点修缮做事和分外修缮做事等形式，并做到制度化、规范化。C、事情的针对性在事情中要因时制宜、随机应变、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采纳有针对性的做事方法。1.2共用举动步伐、设备的管理范围包括：高下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防举动步伐、电梯、水泵房。共用举动步伐设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对付不同的举动步伐、设备进行不同的维修管理，实行相应的事情质量标准，建立举动步伐设备管理帐册和主要设备的技能档案，落实定期检讨、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到举动步伐设备完好、功能正常、运行良好。1.3市政共用举动步伐和附属建筑物、构筑物的养护和管理范围包括：道路、室外高下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。根据共用举动步伐和附属建筑、构筑物的种别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技能资料。对付有些专项种别，如：车库、制订专业管理方案并履行。通过有序的事情使其达到功能正常、畅通、达标，基本无缺。1.4智能化举动步伐设备范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。根据智能系统的构成、分系统设备的组成情形，建立起适宜jt智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期参与职员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的掩护保养管理、设备掩护保养事情质量的检讨及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中央统一指挥、全方位做事，充分利用现有资源，提升智能系统功能，通过严格管理担保智能系统运作正常。2、环境卫生管理在jt我们遵照“高标准、严哀求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生掩护、履行环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项事情，即卫生管理、环境管理。2.1卫生管理是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的网络、清运达到环卫举动步伐完好，实施标准化清扫保洁，垃圾日清，按操持消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生，区域管理的过程掌握，确保向住户供应高档次的做事水准及高质量的生活场所。2.2环境管理jt的环境管理为小区文明清洁、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环根本举动步伐健全、生活舒适便捷，形成环保意识，日常管理与保护有机结合，提高住户的生活质量。3.绿化管理绿化的功能是美化环境。通过我们的管理达到绿草荫荫、绿树成荫的效果；我们以专业化的管理养护职员，将片区卖力与巡查相结合，科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的紧张内容是花木、草坪的养护。4、治安消防管理治安消防管理事情是jt重点管理事情之一。我们要贯彻“预防为主、防治（消）结合”的方针，对所辖物业区域的治安和消防事情进行全面的管理。5、车辆交通管理对小区内各种车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊履行管理事情，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整洁，创造幽美的辖区环境。6、公共管理6.1住户装修管理在jt物业辖区里，对业主及住户的装修实施全面的监管。以确保装修设计合理，暗藏工程符合设方案定及图纸哀求。装修材料及施工过程符合消防管理规定的哀求，并安全利用。保障住宅的构造安全及小区的整体都雅，使业主有一个舒适、安宁的生活环境。6.2搞好维修基金以及储备金的核收与管理。6.3帮忙政府进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、操持生养、预防犯罪等方面的事情。7、常规性公共做事即物业处履行物业管理条约，为全体业主及住户供应的常常性做事，是所有业主及辖区内住户都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生做事、治安保卫做事、维修居住区环境做事等。我们将以专业、入微、优质的做事供应给业主及住户。8、委托性特约做事是为某些住户群体供应的做事，如：为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的维修保养等。我们以专业的养护事情为业主及住户供应舒适便利的生活环境。9、经营性多种做事即向业主及住户供应便利、高效、经济的便民做事。营造jt温馨、和谐的社区环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正从居民的日常生活细节考虑，以点点滴滴的积累和平凡的小事，表示物业管理的亲情和为业主理事的整体水平。从而使每一位业主及住户体验生活在jt这个温暖大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中央，有步骤地开展各种无偿与有偿做事，并不断谛听业主及住户的见地，开辟新的做事项目。
三、物业管理模式
居住在jt社区中，不仅提高了住户的生活质量，也改变了人们的生活不雅观念和生活办法。物业管理也将用当代化的管理不雅观念、管理机构、管理手段，通过高本色的管理职员达到最佳的管理效果。我们的管理办法分为管理方法、管理目标、运作程序、履行方法、管理手段等五个部分。1、 管理方法1.1严格资质管理确保各种职员的专业本色和综合本色。1.2供应共管式做事。1.3严格法规、制度和标准制约，规范组织和个人的管理做事行为。1.4利用当代化管理手段，实现办公管理自动化。1.5启动CI系统，致力于精神文明培植，履行品牌和形象计策。2、 运作程序可分为整体管理运作流程与分项管理流程两部分。3、 履行方法3.1治安管理上利用当代科技手段“三防”结合，确保安全。3.2装修管理上采取情理手段、经济手段、行政手段并用的方法。3.3精心养护小区绿化，加强小区环境培植和环保培植。3.4合理调度、有序停车，人车分流顺畅交通。3.5发挥规模上风，履行对电梯、保安方面的专业化管理。3.6在智能化管理上加强各方面事情3.7超前性、创造性、全方位地实施共管式做事。3.8开展卓有成效的社区文化活动4、 管理手段4.1启动思想事情机制，通过思想事情重在引发潜能，充分发挥群众效能和事情积极性，勾引员工动机，尊重个人感情，并且针对个性生理做应时的思想事情，事情办法有谈心、漫谈等。4.2实行赏罚制度，在实际事情中坚持良好劣汰、赏罚分明。通过奖与惩，做到大家有动力，个个有压力，从而促进事情。4.3建立勉励机制，尊重个体权力，保持团队希望。我们把将培训放在集体和个人发展的主要位置。培养的目标是使员工忠于企业。一专多能、精益求精，在提升办法上不拘一格，能者上、平者让，为人才的脱颖而动身明良性环境。办法有培养提升、培训学习等。4.4人为奖金重在考察。依据贡献大小进行人为决策，既要考虑群体效能，更重视个人利益。充分肯定努力事情所应得的报酬。4.5提倡“以人为本”的管理理念，充分发挥每个员工的主不雅观能动性，增强主人公意识和自我实现意识，使其在授权范围内创造性地开展事情。4.6管理事情的操持性，我们根据各个阶段管理要点的不同，按照轻重有序、科学实效的原则，拟定不同期间阶段的事情操持，并履行。
四、物业公司组织机构和管理制度
1、做事中央组织机构1.1物业管理公司组织机构图
