新华社吴帅帅、张璇、吴文诩
一边是不断攀升的成交量和刷新记录的成交额；一边是“交了钱难过户”“拿着房本没法住”“有了房没学上”等时时曝出的轇轕案例，近期环绕法拍房，热度和问题交织并存。
拍卖“后遗症”的根源在哪儿？如何擦亮双眼选择法拍房？理性康健的法拍房市场又该如何造就？“3·15”之际，带着这些问题展开调查。
“拍下法拍房，原房东住在楼上违建中”
通过查阅剖析裁判文书网干系案例理解到，当前法拍房轇轕类型大致包括以下几种：原房东腾退难，是我的屋子我却住不了或者住得很别扭；买下法拍房却创造须要补缴大额税费；法拍房“失落能”：落不了户、上不了学。
近期，重庆市彭水苗族土家族自治县公民法院公布的一起案件显示，2018年，黎某通过法律拍卖购得了一幢三层房屋，并办理了不动产登记证书。但该房屋楼顶却被原房东李某私自加建了砖混房屋两间，属违章建筑。
“由于这两间房没有产权证，不在拍卖范围内，对方认为依然有在此居住的权利。”黎某无奈只得诉至法院办理。后法院讯断李某拆除楼顶房屋两间，买受人才得以装修入住。
“此事暴露了被实行人财产混同，腾退中财产界定难的问题。”北京盈科（杭州）状师事务所状师甘海滨说，特殊是在房屋租赁、承包等腾退实行案件中，有的被实行人在利用房屋过程中对房屋进行了装修或添置了举动步伐，为后续的轇轕埋下了隐患。
法拍房后续的“大额税费”也每每让买受人始料未及。2019年，杭州一家企业通过网络拍卖平台拍得一处不动产，价格高达6800余万元。但在办理产权过户过程中才得知，地皮增值税须按“清算征收”办法计，加上其他“增值税”“印花税”等合计近4000万元。
这家企业卖力人表示，当初拍卖公告并没有明确表露这些信息，但按照公告涉及产权过户产生的统统税费由买受人全额承担。“这么高额的税费严重超出企业承受能力，以是过户手续一贯耽搁至今。”
除了担心税费，还故意向购买者表示，由于法拍房户口繁芜，学位也难有保障，以是只能让他们望而生畏。
拍卖“后遗症”的病根在哪儿？
业内人士先容，一样平常法拍房起拍价为评估价的七折，如果流拍将在此根本上再打八折，因此相对付新居和二手房，法拍房有成为价格洼地的可能；此外，部分城市未将法拍房列入限购名单，也在一定程度推升了市场热度。
阿里拍卖数据显示，自2017年法律处置全面推广网上拍卖开始，法拍房数量呈现上升态势，从2017年的24.22万上升到2019年的47.45万。
受访专家和业内人士表示，实际法拍房产生的轇轕占比并不高，但由于市场热度高、涉及金额大、绑定事变多，许多轇轕随意马虎成为舆论关注焦点。
——腾退难、折衷难：法院实行面临顽疾。理解到，按照最高公民法院法律阐明规定，实行法院有腾房的责任，然而实际情形中，法拍房的腾退始终是基层法院实行事情面临的难点。
此外法律实践中还面临法院拍卖异地房产的情形，后续房产过户、买受人居住等可能须要法院与异地职能部门对接，实际实行过程中，存在折衷难度。
——信息分散难以穷尽。法律实践中，法拍房涉及信息较为分散，比如各种税费拖欠、非法律轇轕、违建等，分属于多个部门管理节制。
甘海滨表示，当前法院“案多人少”的局势仍旧普遍存在，在实行部门情形更加明显。许多信息核查仍须要法官“登门临柜”；同时有的问题法院也无权认定，导致信息难以完备表露。比如在一些房屋租赁、承包等腾退实行案件中，被实行人曾对被实行房屋进行装修，乃至大量违建。“由于涉及当事人实体权利，实行程序中法院无权作出处理认定。”
——市场秩序有待完善。调查创造，一些城市的法拍房市场存在“黑中介”，他们打着做事法律拍卖的幌子，向购房者收取几十万元担保金，再通过为其办理虚假产权证，或是声称房屋竞拍失落败、定金不退还的办法，将钱款直接占为己有，导致购房者“房、财两空”。
上海澜亭（杭州）状师事务所主任状师鲍乐东说，此外，近期法拍房市场火爆背后，一些炒房客的进入也让市场秩序受到影响。“一些违规购房的行为也蔓延到法拍房领域。比如‘倒按揭’的方法：先借钱全款拍下法拍房，办证交完房后，去银行将屋子抵押申请企业贷款或者经营贷款。这种把屋子抵押给银行的利率，比正常按揭还低。”
康健理性市场仍需各方协同努力
针对法拍房市场过热，近期全国多个城市陆续出台政策，将法拍房列入限购范围，也反响出地方对法拍房市场监管的关注和重视。
“完善法拍房市场应进一步规范各方行为。竞买人该当秉持更加理性谨严的态度选择法拍房，理解交易规则和潜在风险，例如须缴纳的税费等。碰着专业问题，可以乞助法律事情者。职能部门应进一步打通数据，为买受人肃清‘信息盲区’。”鲍乐东说。
此外，鲍乐东还建议，房产监管等有关职能部门应加大对一些黑中介、违规炒房客的打击力度，净化市场环境。比如对流传宣传“只有通过中介才能买法拍房”“受法院委托”胡乱收取中介费、借法拍房推高周边二手房价格等行为进行惩罚。
理解到，为了提升法律拍卖的透明度和公道性，浙江省改变以往实行法官上门查询等传统模式，通过打通部门间数据，实现拍卖前“一门联审”：由法院牵头，自然资源、税务、综合行政司法等10余个干系主管部门，共同对拟处置不动产的各种情形进行详细核查，建立严格预审机制，从而降落“问题房”上线拍卖的可能性。
易居研究院智库中央研究总监严跃进认为，康健理性市场的造就培植仍需各方协同努力，让法拍房回归到法律拍卖的初衷，即处置干系人的财产和掩护社会公道。
“法拍房交易市场康健发展，有助于化解法律轇轕和债务问题。后续该当建立一套部门联动的管理机制，真正让此类住房减少风险、杜绝炒作，回归住房属性。若是做得好，也可以成为购房者办理住房问题的一种房源渠道。”严跃进说。
