在福州，这个地方叫五一广场。
福州不能没有五一广场，就像西方不能没有耶路撒冷。每个福州人的相册里，都藏着一座五一广场。它记录着福州的故事，承载着福州人的集体影象。
广场前的伟人雕塑巍峨伫立，见证着时期变迁。
詹姆斯.希尔顿说，每个人心中，都有一个喷鼻香格里拉。但所有福州民气中，只有同一个喷鼻香格里拉：
五一广场边上的那个。
2005年，五一广场西侧，福州第一家国际五星级酒店喷鼻香格里拉落成开业，重新定义了福州的酒店标准。
由日本KKS主创的建筑方案，简洁优雅的立面线条，玻璃幕墙在夕阳下熠熠生辉，让福州人第一次知道了什么叫国际范儿。
在很长的韶光里，喷鼻香格里拉都是福州的地标之一。
喷鼻香格里拉酒店集团的话事人，马来西亚首富郭鹤年，祖籍福州。
在福州的中央，喷鼻香格里拉，第一次，把天下带回故乡。
17年后，在五一广场的另一侧，老地标喷鼻香格里拉，终于有了新伙伴；
阳光城的豪宅项目，龍庭路95號。
Chapter 1
鼓楼中央改进的三次机
在福州，很多新区的核心竞争力，归根结底可以提炼成：
离鼓楼近。
福州历史上的7.4km²古城，全部在鼓楼范围内。
鼓楼是全省的政经中央，是福建的全省第一区：
无论是权力中央的华林路、乌山路，还是经济中央的湖东路、五四路，或是全省最好的几所医院、全市最好的几所小学，浩瀚的机关、国企、民企、奇迹单位，都扎堆在几公里鼓楼核心区里。
资源密度是福州难以动摇的第一，高到打着望远镜也看不到第二。
一贯是核心，仍旧是核心。
鼓楼区有多牛呢？
人均GDP是31万。这个数字是全国第八。什么观点？
大家以搞钱有名的深圳，全市的人均GDP，不到18万。
福州人的鼓楼情节，由此而来。鼓楼之外，皆为郊区。
福州的精英人群，离不开鼓楼。在鼓楼碰到三个人，就有一个是厅局级穿搭。
鼓楼不缺钱，不缺人，但，太缺地了。
仅占全城面积3%的地皮占比，还要减去7.4km²的古城，0.5km²的西湖，96个重点文保单位，加上建国以来的无数省市机关、企奇迹单位，商圈、公园、水域、林地、耕地、交通运输用地。
人口占全市的20%，地皮面积却仅占全市的3%。
在鼓楼多数建筑还是低密度的条件下，人口密度是2万人/平方公里。对这个数字没有观点？再给一个比拟，全国人均GDP第一的深圳南山区，人口密度还不到1万人/平方公里。
住宅用地，寸土寸金。
因此，鼓楼住宅用地出让极少，就像王母娘娘的蟠桃，三千年一着花，三千年一结果。历年难得的出让，也大多是由旧改而来；
成熟区域的城市更新，险些都稠浊着原拆原建的安商房。
连原来相对边缘的江滨和西区板块，也已经被三十年的开拓占满。险些100%的城市建成区，意味着新供地块的机会非常小。
要知足核心区、纯商居住、大户型产品这几个条件的地，更是百里挑一：
十年来，只有三次机会。
而这三次机会，两次已经由去了。
地皮本身并不值钱，值钱的是叠加其上的城市资源，真金白银的天量投入。
地价，代表了地皮出让方对这块地的估值，代表了地块上叠加的资源代价。
阳光城在2016年拍下的这块地，实际可售商品房楼面价高达4万7；
福州历史上的单价地王。
缘故原由一句话就能说清：间隔五一广场1km。
鲁迅说，人类的悲欢并不共通。当你在肝ppt时，阿拉斯加的鳕鱼正跃出水面；你堆excel时，西藏的山鹰正在云端盘旋。
同一个城市，对每个人展现的样子也各不相同：
住在金山的人，得到的是风景幽美空气好；
住在东二环的人，得到的是商业氛围和城市浓度；
住在马尾和闽侯，得到的是高峰期进城通勤一小时，来不及打卡的苦涩。
一千个人福州人眼里，有一千个福州。城市对每个人展现的样子容貌，取决于居住地周边的3km。
广义的福州在舆图里，在新闻里；真实的，可碰触的福州，在这周遭3km里。龍庭路95號周边的3km内，环绕着的是福州建国以来70年的发展成果，以最高密度搜集的城市资源。
看上这个地段，便是看不上福州这座城市了。
地王就像刺目耀眼的命运：有些房企选择避而不直视它，而另一些房企则选择像贝多芬一样，扼住它，驾驭它。
地王豪宅项目，是房企的年夜志、技艺、开拓水平的最集中的展示，就像F1赛事，是汽车工业技能的最高舞台。
拿没拿过地王，做没做过豪宅，是房企开拓水平的主要衡量标准。
一句话可以描述这块地：
这是全省最牛的区里，最贵的地。
这是阳光城时隔8年后，在福州中轴线五一起上拿的第二块地王。
2008年5月6日，阳光城以每亩千万元拿下五一起高价地，即后来很多年的鼓楼第一豪宅，白金瀚宫。
在福州均价7千的2008年，白金瀚宫开盘价格超过2万。仅228户的白金瀚宫，现在二手房的挂牌价是：
9万。
八年之后，阳光城重回五一起。
Chapter 2
按照艺术品的规格
福州的开拓商通病一：不重视总图。
总图代表项目的开拓水平和审美标准，代表了对市场的判断，对客群的研究，对竞争力的侧重，是前期事情成果的总和。
总图便是产值，总图便是生活办法。
但是在福州，不管楼栋多少，容积率高低，兵营式的阵列排布每每是终极呈现的唯一方案；
什么审美哀求、客户体验，统统给“货值最大化”让路。
比如下面的这张总图的平庸化定稿。
在龍庭路项目上，这是一张费尽斟酌的总图，图上是设计部门无数不眠不休的夜晚；
这块地包含了安商房分区和东南角的独立商品房分区，项目整体总图从最初的高低配，到终极的全高层，和方案局一共沟通了十多次过程稿才定下来。
但在商品房分区总图上，阳光城的一位领导发出了他的灵魂之问：
这么好的一块地，这样大略的两排高层排布，难道这便是福州10万+的豪宅吗？这便是属于福州当下和未来的经典吗？
显然，方案还可以有更好的，精益求精的可能。
翻译：重做。
领导表示，对项目的研究、天赋的挖掘、代价的梳理，每周必须申报请示一次，要
按照艺术品的规格打造这个项目。
设计部门的员工，把刚搬走的睡袋，又搬回了办公室。
又是无数个不眠不休的夜晚之后，总图终于定稿；
“福州之门”的双塔造型，售楼处移至南面，形成视觉上的双地标。
为了打造艺术品规格的项目，阳光城请来了两个最适宜这块城市更新地块的大师团队：
如恩设计和梁建国事情室。他们同样善于
将当代手腕和工艺，融入历史和传统。
项目的售楼处和塔楼主体，同样令人惊艳。
在如恩的故事线里，售楼处是一座具备崭新建筑建构的城市文物；
售楼处的形状设计灵感来源于1871年，英国拍照师John Thomson的作品《岛塔》：
镜头里的福州金山寺悄悄地栖息于河流中的浮石之上。
金山寺在福州历史中的文化角色带领如恩延展至福州的海洋文化，在终极的设计中，建筑外围引入了池塘，既补充了园地，又倒映出了建筑，营造出附近水域的觉得。这座拥有红宝石外不雅观的售楼处，名为：
福州茶馆。
连绵山丘般的红铜屋顶和夯砼墙体环抱着的，是一栋完全的，三进式的木质构造清朝古宅。
木质构造位于全体建筑的中央，周围环抱着夯砼构造，铜制屋顶架于墙体之上，与室内木构造的屋顶线相呼应。整栋建筑就像在保护这座古宅。
这座徽派建筑的主人，曾官至布政司，正二品，
相称于今日的副国级干部。
弗成思议项目团队费了多少周折，才把这座位于江西的老宅，完全地搬运到福州，并将它逐一复原。
楼栋的主体立面颜值同样惊艳。参照新加坡金沙酒店的双星设计，“福州之门”的双塔建筑造型，利用银灰色铝板+low e中空玻璃，在全福州都是最具视觉辨识度的地标之一。呼应着五一广场另一侧的地标喷鼻香格里拉，就像黑夜中的萤火虫，那样的光鲜，那样的出众。
when old meets new，鼓楼有了新地标。
天下和故乡，都在这里。
Chapter 3
实在你不懂我的心
户型面积的总额是固定的，分配便是零和博弈。
餐厨、客厅、房间数量、主卧配置、卫生间数量，包括过道，都须要霸占面积。面积的分配和设计，表示家庭关系和生活办法。
产品表示什么样的生活办法，谁来利用这种生活办法？这是产品设计首先要回答的问题。
但在高周转的年代，这个问题每每让步于
什么时候可以出设计稿？
福州开拓商的通病2：用做改进的思路做豪宅。比如下面的几个案例。
户型1，空间给了客厅，充分利用了第四代住宅的阳台赠予，得到了一个非常开阔的公区，第一眼非常打动人；
但对立面形态的追求，造成了户型横向面宽的狭窄，对功能性又有哀求，以是做了四个房间，包括3个带独立卫生间的套房。这就得到一个结果：
每个房间都很小。
二胎乃至三胎家庭，每个孩子都有自己的房间，也有宽阔的活动园地，但就委曲了男女主人：
240的户型，主卧竟然没有独立的衣帽间，卫生间靠近暗卫。户型2，把适宜120-140平的溏心户型用到240平上，空间布局是140的肥胖版；
同样由于对立面形态的追求，每个寝室的开窗面极小，三个小房间的开窗面加起来，都凑不齐一壁完全的落地窗。主卧竟然还和客厅的阳台联通，隐私一览无余，在240的面积段上，这显然是对主卧的不尊重。户型3，200平的面积，实际体验可能乃至比不上100平。
犹如宿舍般布局了5个房间，4个卫生间，加上过道的摧残浪费蹂躏，每个房间的利用面积非常紧张，中间两个房间和户型2一样须要捐躯隐私共享阳台。
须要5个房间才能装下的一大家子人，婆媳、父子、三代人，每对须要特殊小心相处的关系，却都挤在近在咫尺的分区里。
住在这个户型里，和睡在炸药库没有差异。这个户型须要家庭成员具备极高的情商，才能保持家庭和蔼。
可能是老一辈福建人喜好多子多福的不雅观念深入开拓商心，险些所有的开拓商，都舍不得把房间数做少。
但他们都忽略了一个真理：
家庭和蔼的关键点，是不要和父母住在一起。
一碗汤的间隔是刚刚好，一扇门的间隔，就磨练情商了。
实际上，对付孩子已经上大学/事情离家，父母不同住的人群，或是奇迹上升阶段，事情与生活密不可分的年轻新贵，并不须要那么多房间；
但须要足够多的社交场景、独处空间，和足够赏赐自己的奢阔主卧。
光说主卧一项，不低于50平的面积，是洲际/瑞吉/康莱德等国际五星级酒店的正常行政房标准。而全福州，面积250平以内，主卧超过50平的产品，险些没有。
很多开拓商的屋子卖不掉，与此同时，也有很多人买不到适宜的屋子。
特殊是那些现在已经住在200平+的屋子里的人；
在家里，居然住得还没有出差时舒适。
Chapter 4
只有偏执狂才能生存正如安迪.格鲁夫所说，偏执狂才能生存，CEO注定孤独。总裁就像广场舞之外独自solo的大爷，每天睁开眼，家里、公司、单位，周围都是要依赖他的人，却找不到他可以依赖的人。
乃至，找不到可以理解他的人。
在对寓所的哀求上，也一样。那些做惯了120-140改进产品的客研和设计师，把豪宅做成肥胖版改进产品，用的是老农一样的思路：天子种田总得用个金锄头吧。他们弗成思议：世上居然有人可以不种田。
所幸，龍庭路95號的第一产品经理，是大领导：我懂你们，由于我和你们是同一类人。他按照自己对生活办法的理解，为福州的同一类人定制了这样的产品：为福州的总裁们量身打造的项目。283平户型，只做了实际意义上的3房。
基于目标人群的需求，产品是一步步推导出来的：
首先是符合总裁身份的主卧规格：近60平的行政级套房，包含了
1、并列的男女主人独立衣帽间，足以装下男女主人所有身份角色的衣着装备
2、行政套房才配备的双台盆+三分离卫浴系统
3、将城景尽收眼底的星空浴缸
4、全落地窗前的阅读/休闲/共事情台
5、配置床尾阅读沙发的kingsize大床
这是携程上每两千才能订到的五星级行政套房体验。
这样的主卧，是总裁肉体的喷鼻香格里拉，心灵的拔火罐，是精神与韶光的小屋。在这里度过一个沉静而深邃的夜晚，来忘掉错对，来怀念过去，共度患难日子总有乐趣。再难的事，再累的心，第二天又是满血满蓝，全体福州城，再没有总裁办不了的事。然后是配备了全景落地窗，开窗面达到16m，会所级别的社交场景：
1、配置了户外区域的中西厨+岛台
2、八人大圆桌
3、酒吧台
4、三个相互独立的休闲区
5、两个直面五千平中庭景不雅观的户外交流区
不管是华服霓裳的觥筹交错局，还是返璞归真的交情岁月局，这样的社交厅堂，都能为总裁hold住。
会所+豪华套房，是这套屋子的基本盘功能。
在知足基本盘的根本上，为父母和已经离家的孩子的偶尔来访，又设计了两个带卫生间的套房，面积掌握得体面而恰到好处。当然，这两个房间也可以作为男女主人个中一方应酬晚归时，不打扰另一半的临时寝室。纵然逢年过节，百口人聚在一起，这套屋子也住得下。在入口处，还保留了一个司机/保姆区。
这是全福州都找不到的，为离不开鼓楼的总裁们量身定做的产品。
室内设计来自梁建国事情室，将福州的山水、茉莉花、福橘元素融入室内设计，材质、工艺、色彩上则是精细奢华；
连主卧的背景墙，都是由皮质艺术壁纸、琉璃、纯铜和艺术金漆，经分外工艺手工拼接出茉莉元素，每一块都是独一无二的手工艺品。这个层次的产品，配置上自然是毋庸置疑的国际级，嘉格纳、杜拉维特、高仪、大金，连不显眼的橱柜，用的都是德国柏丽的整体定制。值得一提的是，福州冷的时候，每年可能只
有一个月旁边。但就为了这一个月的舒适，龍庭路95號配置了福州仅见的全屋地暖。
在很多小区，尤其是鼓楼的小区，或许在室内，你可以按照自己的想法打造空想寓所，但走出门外，老旧的公共空间，破败的景不雅观，都想让你只想躲回屋内；但在龍庭路95號，阳光城希望你多出来走走：在仅两栋楼的小区里，龍庭路95號准备了总面积五千平的景不雅观庭院：六个花园。在这里，没有一寸公摊是摧残浪费蹂躏的。
在每个花园组团里，都有丰富的林下空间：孩子们的爬架和秋千，树荫下随处可见休闲座椅，在孩子们玩耍的时候，家长们随时可以坐下来，和邻居们聊谈天。景不雅观与一楼架空层之间做了相互渗透的设计，模糊了户内和户外的界线。室内和室外不再那么泾渭分明。和以往「只能看」的景不雅观不同，龍庭路95號的景不雅观设计，在好看的同时，鼓励人们参与到「利用」景不雅观的过程中来，去体验植物、阳光和微风。当然，作为一个只有88户业主的高净值社区，在这样的景不雅观里，邻居们当然更乐意多聊聊。
龍庭路95號，可能拥有全福州最具仪式感的入户：首先是这个独立于两栋塔楼的入户门头；宽达65米，可能是福州最大的门头挑檐。
以及（可能是）全福州最高的4米4石材+古铜材质围墙，将墙内的统统围合在红线内，划为项目的88位业主私享。然后是架空层的终极形态：会所入户。入户礼遇的鄙视链上，从没有架空层，依次到有架空层-架空层有主题和功能-架空层有接待台-架空层有接待台和会客区。再到龍庭路95號的标准：架空层和五星级酒店一样，拥有完全的接待区-大堂吧-餐厅-休闲区。
用会所，作为入户的办法。
由于地皮出让的条件限定，以及运营会所的本钱、难度等客不雅观条件限定，能够设置会所的小区越来越少，
乃至哪怕是豪宅项目。
在福州，更是如此：设有会所的小区寥寥无几，能够运营得当的，险些没有。但对付对生活品质和做事质量哀求都更苛刻的高净值人群，社区有没有一个体面的、能够在红线之内就知足很多居住、休闲和社交需求的会所，是主要的考量标准。换而言之，有没有会所，是衡量豪宅品质的主要标准。
龍庭路95號没有在这方面让人失落望。项目团队对标并实地稽核了古北壹号、梵悦108、深圳湾一号等海内一线豪宅之后，在一楼架空层会所设置了咖啡吧、茶肆、书吧、童玩空间、棋牌室、私宴厅和私董会等7个紧张的功能模块，总面积达到2500平方米。会所的室内部分同样由梁建国团队操刀，单方本钱惊人。要知道，梁建国团队的成名作品是：
故宫紫禁书院。
当然，负一层也是同样的标准。在功能设置上，负一层给了康健和休闲：包括一个25米的恒温泳池，以及一个专业级别的健身房。
加上户外的景不雅观区域，龍庭路95號为88和业主一共打造了9个公共客厅、18个场景。
除了产权是住宅的，这分明便是个能玩一整天的五星级度假酒店。
回家便是度假的开始，这句话在龍庭路95號，可能是真的。五星级的体验，落在每一个细节上：
项目不但在地面以水景、雕塑和手工雕刻的玉石景墙打造了足够五行的酒店式落客区，就连地下车库的归家大堂，也是同样的标准：
12.5米宽的吊顶，云石材质，在灯光的映照下，温暖剔透。
连地下车库大堂的期待区座椅，都由一整块通体晶莹的琉璃手工打造而成。
除了令人惊叹的硬件预留之外，软件也做了适配。项目的物业做事标准是接轨五星级酒店和做事式公寓；
做业主24小时在线的生活秘书。无论室闺阁外，龍庭路95號都致力于供应一种福州前所未有的，五星酒店般的居住体验和做事体验。福州不缺大户型，但缺能够真正意义上改变高净值人群生活办法的CEO盘。现在，有了。当你看到这篇文章的时候，龍庭路95號的售楼处和展示区已经实景呈现。离不开鼓楼的总裁们，是时候去福州茶馆喝茶了。
