喷鼻港agc建筑设计单元

如果你还想去喷鼻香港，你该去看看中环街市。

此前，喷鼻香港绝大多数保育空间的经营都不如人意。
从普通市民、社会人士到方案学界，所有人等着看中环街市将如何破题。

中环街市在 2021 年以新面孔重新开业，从过去的社区菜市场摇身变成创意商场，内设咖啡店、餐厅、礼品和文创等小店，吸引了喷鼻香港本地人和外地游客前来参不雅观。
由于保留了旧有包豪斯风格楼体建筑的基本形状，以是并没有太多“网红”打卡的吸睛景点，却实现了开业两年客流累计 2600 万的高人气。

这可能是喷鼻香港保育更新项目中最困难的项目之一，它的更新过程一贯充满争议，乃至多次推翻重来，每个发声者都在争取他们认为对这个城市最好的东西。

#01

改建争议

对付许多喷鼻香港人来说，始于 1842 年的中环街市曾经是承载日常烟火气的场所。
传统街市卖食品、杂货和熟食，有的还搭配活动室，是社区主要的复合公共空间。
小贩们在此支起摊位、自主营生，街坊邻里于采买途中交谈并相识，勾连起社区人际网络。

中环是喷鼻香港开埠后最早开拓的地段，见证着这座城市的发展史。
但快速的经济发展毁坏了不少历史建筑，随着民间的保育呼声渐起，时任特首曾荫权于 2009 年提出“保育中环”操持，中环街市也在名单之上，由喷鼻香港法定机构市区重修局（以下简称“市建局”）卖力。
只是这位颇有年夜志的特首或许未曾料到，中环街市的保育之路将如此坎坷，乃至一度被媒体称为“烂摊子”。

一开始，所有人充满干劲。
市建局和建筑设计公司 AGC Design 提过一个在街市顶层加盖玻璃晒台的方案，把街市改成可供上班族和居民休闲的“城中绿洲”。
但这个方案不符合喷鼻香港发展局发布的可持续发展指引，民间也涌现了反对声音，哀求法院复核设计方案是否合法。
2015 年，由于通货膨胀及建筑材料价格上涨，改造的建筑本钱从 5 亿港元涨到 15 亿港元，远超预算。
一韶光，项目陷入僵局，落实无期。

“我们的城市发展总是在淘汰与打消小商户。
老铺拆拆拆，小贩清清清。
如果街上只有商厦和豪宅，就没有普通人的生存空间了，”罗雅宁说，“中环人都要用饭，都要买菜，最主要的是留有空间让我们选择。
”

罗雅宁是“中环街市关注组”的调集人之一。
“中环街市关注组”是个凑集了城市方案师、建筑师、学者、学生等多元人士的非政府组织（NGO），曾在 2009 年试图争取将中环街市的古迹评级从三级调高至一级。

罗雅宁欣赏中环街市的建筑细节。
除了空间设计工艺，她认为街市代表的平民文化更值得延续，“一个容许浩瀚小商户同时营生的空间，即便在地价高昂的市中央，也能以适宜的租金在现成档口里小本经营。
不必费心陈设，只需进货，即可开铺。
”

街市改造结束之际，“中环街市关注组”决定脱手。
成员们在社交媒体上发布了《中环街市管治和营运方案》，哀求政府放弃昂贵的加盖操持，并提交了一版低预算改造的设计方案。

在喷鼻香港，民间关注组提交方案方案已有先例，最早是 2005 年的喜帖街改造，当时街坊和社会人士不满政府方案，以关注组的身份向城市方案委员会提交了替代性方案。

顺应公众年夜众的预期，新中环街市终极舍弃加盖，从简改造，基本保留原有形状。
借用卖力设计的 AGC 事务所建筑师的比喻，街市的改造风格从“高档法餐”变成了“茶餐厅里的隧道早茶”。

这种转变未尝不好。
在喷鼻香港大学建筑保护学者李浩然看来，以往的喷鼻香港保育项目多是“设计主导”，放弃加盖建筑实际上更符合保育原则。
中环街市改造耗时长久，但正因政府、设计方和民间反复的互动和谈论，街市保育的意义才逐渐清晰，各方也能更大程度达成共识。

#02

运营争议

改造方案总算敲定，但还不到能松口气的时候。
对付中环街市关注组而言，更主要的是新街市的运营模式。
此前已有教训：2009 年，湾仔一街市被地产商局部重修，佳构阛阓代替了原有的小商户。
“不要让它（中环街市）步湾仔街市的后尘。
”关注组成员们在社交媒体上向政府喊话：中环街市的经营应“不以利润最大化为条件”，并扶持本土中小商户。

这不是什么随意马虎事。
经营保育项目这件事历来堪称“烫手山芋”，参与方稍有不慎便会招来骂名。
湾仔街市就因过度商业化被民众诟病，数年后，政府在中环“PMQ 元创方”改造项目上吸取教训，委托非营利基金会运营，意在支持本土小家当发展，这顺应了保育期待，却因经营不善致首年亏损千万港元。

传统的喷鼻香港街市经营分为两类，一类由喷鼻香港食品环境卫生署管理，另一类由房地产投资管理公司领展卖力。
前者被民间认为经营理念迂腐，后者每每将街市变成租金昂贵的阛阓，赶走大批摊贩。
中环街市关注组认为，新街市的经营难点正在于此：如何在两种极度中找到更优解，帮助本地中小企业谋生。

轮到中环街市时，出乎猜想，政府再次选择和地产商互助。
市建局和一家叫华懋的地产集团签订了长达 10 年的运营合约，同时向民众承诺街市经营不追求最大商业利润：未来由政府卖力街市公共举动步伐的管养用度，减轻运营方的包袱。

在凡人眼中，地产商总扮演着贪婪牟利的形象，而这家叫“华懋”的集团彷佛不甘于此。
在官网，它强调自己支持可持续环境保护、关注社区发展。

蔡宏兴是华懋集团行政总裁，他更乐意对外强调自己曾是个建筑师。
作为喷鼻香港人，蔡宏兴很清楚人们对老中环街市的感情。
因此在室内空间营造上，华懋很强调最有影象点的水磨石大楼梯和少量档口形态，同时利用开放的中庭构造和大面积采光设计，让室内空间可容纳更多公共活动。
蔡宏兴希望改造后的街市能延续原有的“社区活动中央”功能，“人们进来后，不会以为如果不买东西就不该留在这里”。
他要找到街市经营新的可能性。

市建局特地提到，要为市民供应大众文化和零售举动步伐。
这个结论源自 2010 年市建局委托顾问完成的问卷调查，当时共访问了 6019 名市民，大部分市民希望新的中环街市能设置公园、文创零售店铺、发卖绿色及有机食品的专门店、大众化及本土特色食肆等举动步伐。

但华懋在这个项目里实在没有太大自由度——无论是招商方向，还是改造方案，都是被设定好的“命题作文”。
他们须要用聪明、轻巧，又不危害太多自身利益的办法来推进项目。

既往履历是华懋的筹码。
虽然是首次接手保育项目，但华懋早期运营过一些小体量的社区商业项目，如豪景花园阛阓、迎涛湾广场，都是二三层的街区商业，做事于周边居民。
在和中小商家打交道这件事上，华懋在过往项目中也用过一个经营策略：以弹性分配来吸引中小商家入驻——如果街市内的商家买卖好，华懋可从中抽成，买卖不好的店只需缴纳基本租金。

它乃至给出了更诱人、对各方都颇有说服力的招商条件：由于租户多是青涩的中小创业者，华懋提前做好了店铺装修，并开设课程辅导商家如何展示商品；当店铺开业后，华懋通过共享大数据的发卖系统，提醒店主更换掉销量不佳的产品。

那个杀鸡卖鱼的街市消逝了，取而代之的，是一个符合华懋“所有人的游乐场”（Playground for All）营造理念的“商场”。
整体的店铺风格偏文艺和年轻化，彷佛透露出运营方对目标人群的偏好：在中环事情的公司人、年轻人和游客。

街市引进的多是本地品牌，除了新兴小店，首批店铺中引入了 13 间“保育传承类”商家，包括本土老字号或有独特社会效益的企业，例如主推喷鼻香港本土海产特色的“渔民办馆”，及帮助本地老人再就业的食品店“银杏士多”等。

餐饮是公认的阛阓“现金奶牛”，中环街市也不例外。
街市内最初的招商安排是 7 成零售、3 成餐饮，目标因此不同价格段覆盖不同消费水平的顾客。
2023 年华懋在新中环街市的开业两周年庆典上表示，餐饮配比略微上涨，目前达到了 35%。
蔡宏兴也承认：“比拟那些喷鼻香港传统的阛阓，我们这里实在提高了餐饮的比例。
”

另一方面，华懋配置餐饮的策略实在符合市建局的方案——民调时有超过 7 成受访市民勾选了“大众化及本地特色食肆”。
街市引入了网红老字号“安利大排档”、连锁小食店“妈咪鸡蛋仔”，以及周边的人气餐馆“球哥炖汤”，这都是被证明受欢迎确当地品牌。

活动——这个被地产商越来越重视的街区“内容”表现形态，也成为华懋吸引人气、测试市场的有效方法。
华懋曾向市建局承诺每年至少办 250 场活动，但实际成果远超设想——开业后的两年内，中环街市办了超过 1600 场活动。
华懋善于和各种企业或社会团体互助，用公共活动来捉住人流，形式包括音乐会、专题展览、意见意义讲座和手工坊。
各种小商户可以在商场活动上摆摊“试水”，如果受客人欢迎，华懋会考虑约请对方正式入驻街市。

2021 年 8 月开业时，华懋约请中环街市关注组参不雅观新街市。
关注组成员罗雅宁认为，华懋引进确当地商户还不足多，高端餐饮不合他们的预期。
在她的想象里，中环街市最适宜云吞和鱼丸面，而不是寿司红酒。
另一位参不雅观者则表示，新街市只保留了建筑外不雅观，内部已经和菜市场“毫无关联”，但她又说：“年轻人或许会喜好这个‘摩登的地方’。
”在那之后，中环街市关注组的 Facebook 专页再也没有更新。

华懋确实做到了对各方都有个交代。
2023 年新中环街市开业两周年的庆典上，华懋公布了“商铺出租率 100%、累计到访人流2600 万”的数据。
市建局行政总监韦志成在现场表示，对新街市很满意，希望其他项目学习——换句话说，在政府眼里，它已经成了一个样板项目。

#03

谁的街市？

蔡宏兴不太意外这些评价，“我们做保育不是将其变成一件文物，而是反响今日社会的需求”。
他认为新街市能收成高人气，关键在于紧跟市场和消费需求的变革，他希望中环街市作为一种经营模式，未来能在不同地方被复制。
在他看来，在这里杀鸡卖鱼已经“不适宜当代社会的需求”。

菜市场在喷鼻香港并没有消逝，住在中环的居民还是有买菜的去处的。
间隔中环街市步辇儿 5 分钟的地方，有着号称“喷鼻香港最古老的露天商场”的嘉咸商场，距今已有 160 年历史。
2008 年，嘉咸商场被市建局纳入重修操持，一些摊位受方案影响的小贩不得不迁居。
但不同于曾被弃置多年的中环街市，商场始终坚持着经营，直至本日。

不过，建筑师孙莞瑶（Shirley Sun）以为，就算是文青打卡地，也比阛阓要好得多。
她曾是卖力改造的喷鼻香港建筑设计公司 AGC Design 的一员。
她认为，新街市已经避开了阛阓的做法，运营和改造团队只管即便保留了建筑的历史元素，动线设计更多考虑和全体社区的联通性，商铺也大多选择中小品牌和个人创业者。

街市最主要的一张派司样地段。
中环是喷鼻香港历史悠久的金融商业区，有多家跨国银行和金融公司入驻办公，喷鼻香港立法会、喷鼻香港证券交易所也设在这里。
每个事情日的中午，中环街市不愁访客，周围的上班族们须要能用饭与休憩的地方。

2021 年在接管《中国日报》英文版（ChinaDaily）的采访时，Slowood 联合创始人 Jeff 承认，他们选择进驻，看中的是街市的计策代价——它处于一个喷鼻香港半山区和离岛的居民都会经由的枢纽地带。
中环街市店是 Slowood 在喷鼻香港开的第四家观点店，位于通道口，在街市里算是买卖很不错的一家。

中环也很受游客欢迎。
电影《重庆森林》里王菲在半山扶梯上的奔波“梦游”，电影《无名》在中环街市内的楼梯上取景，让中环的各处景致成了一个个打卡点，游客纷纭到此探求“港风”复古怀旧感。
小红书用户 @一个yy 在 2023 年 11 月专门去中环街市网红楼梯拍了照，她的这条条记得到了 3000 多个赞，算得上很有传播力。

房地产做事与投资管理公司仲量联行 2023 年 10 月发布的《喷鼻香港商铺市场报告》也显示，2023 年，访港乘客的行为较疫情前发生了很大变革：内地游客更渴望游览本地社区，品尝特色美食，而不是“扫货”——他们期待的体验恰好是新中环街市能供应的。

#04

街市里的冷与热

但对有些人来说，中环缺一个让人停下来的情由。
孙莞瑶在喷鼻香港生活了 13 年，时常会和朋友约在中环街市碰头。
在她看来，新中环街市是有社区生活感的场所。
她不雅观察到客流中有相称多是本地人，不少周边的上班族会在安歇韶光前来觅食。
毕竟，中环街市离地铁口足够近，举动步伐足够新，饮食花样多，很多餐厅供应 100 港元以内、出餐快的套餐。

全体中环街市“冷热不均”。
Slowood 和叮叮老喷鼻香港办馆这类“网红”自然不愁客流，但也有一些店铺的日子并不好过。
一些人认为中环街市的东西太贵。
价格高的餐厅确实在中环街市遭遇了经营难题。
从饮食资讯网站 OpenRice 上看，目前街市内参考价位在 200 到 400 港元的餐厅有 3 家卒业，仅存一家。
此外，酒吧在街市也不好经营，已经有 4 家酒吧和精酿酒馆相继关闭。
毕竟，中环从不缺高档餐厅和酒吧——在离街市 8 分钟步辇儿间隔的苏豪美食区，聚拢着 30 家以上的外国餐馆和各色酒吧，那里一贯是中环金融精英们聚会消遣的地方。
目前，中环街市的店铺有 4 成是开业时第一批入驻的，剩下的都是后来者。

一些当地居民反响，假如商户不办活动，他们就不打算去逛街市。
而商家们态度谨慎，不太乐意向媒体谈及客流量和运营状况。
在 2024 年 1 月 14 日街市举办的玩具展活动上，孙莞瑶不雅观察到不少人前来参不雅观事情坊，但散场后留下消费的很少。
她评价说：“不同店铺间旺与衰的比拟非常明显。
”

这就造就了一个有些奇特的征象：虽然街市拜访者浩瀚，但人们对新中环街市的谈论度依然不如孙莞瑶预期的那么高，“由于大家没有以为这个地方产生了一种‘突变’”。
作为参与过改造的建筑师，她不禁设想，如果当初实现了加盖方案，或许新街市会更受关注。
但从保育角度看，话题度不高或许是好事。
“如果我们一步走得太猛，从永续性发展的角度来说，可能会造成一些我们当下无法判断的毁坏。
”她说。

中环街市确实找回了百年前的热闹场景。
孙莞瑶感慨说，中环街市的重修始终有其意义，它定义了一种模式：减少对建筑本身改造的关注，将关注点更多放在后期运营上，约请越来越多的社会组织加入个中，“在保护项目上，须要（中环街市）这样标杆式的项目来走出一条路，一条城市、市民、学术界和各行各业都可以接管的道路”。