持十陵更精良者认为：十陵是大运村落，又在东三环外，紧靠主城区，内藏青龙湖天然氧吧，生态无敌，宜居性好。
持东安湖更精良者认为：东安湖是大运会主场馆，又有大型公园配套，华润+华侨城两大开拓商造城，更有发展。
听起来大家手里牌都挺好，谁也不怕谁。
但是对付大多数购房者来说，这两个板块只能二选一，选谁？
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在龙泉驿区的整体方案中，东安湖是核心。
以中心生态活力芯为核，环绕着西河中央、洛带中央、同安中央（阳光城）、大面中央和龙泉老城中央等多个副中央。
东安湖位于中心生态活力芯之中，是龙泉驿的核心区。
而十陵乃至都不是副中央。
当然，就现实发展来看，十陵还是优于西河、洛带等板块的，大运村落带来的配套资源，可以让十陵有一个质的飞跃。
但是上周我们实地探访大运村落项目，大概由于受到景象影响，施工现场比较生僻。
大运村落项目（在建，摄于8月18日）
而东安湖畔的大运会主会场项目现在已经封顶，施工现场更是风起云涌。
大运会主会场（在建，摄于8月18日）
东安新城以东安湖公园为核心，公园西侧是大运会主场馆（华润打造），东侧是商务区（华侨城打造），北侧是锦绣天府公园（华侨城打造），是一个集公园、文体、酒店、写字楼、商业、住宅等多形态物业的板块。
在建东安湖公园项目及酒店（摄于8月18日）
东安湖公园是一座面积达5000亩的体育公园，方案总建筑面积32万平方米，包含综合体育馆、拍浮跳水馆、多功能体育馆、小球体育馆等场馆，一座五星级酒店。
图片来源于天府龙泉
华侨城要培植的商务区，是华侨城于今年7月23日拿的地。楼面价2609元，137亩，宗地内部划分为5个地块，个中3个为商业地块，容积率2.5-5.5不等；1个是住兼商地块，容积率2.0；还有一个纯住宅地块，容积率1.5，且这块纯住宅用地建筑高度不大于36米。
东安湖板块整体方案图，湖东岸是华侨城宗地
该宗地商业用地属于家当发展用地，须用于发展生态旅游及文化艺术家当，有较多公建配套和家当引入哀求。除了配建道路、绿地，还要在地块1内培植一栋建筑高度不低于100m的标志性建筑、引入2家以上（含2家）海内上市文旅企业在龙泉驿区设立全资子公司等。
锦绣天府也是由华侨城打造的公园，打造华侨城集团新一代农商文旅体领悟项目示范，成为公园城市的村落庄表达、配套大运的国际客厅、天府文化的文旅标杆、村落庄振兴的示范基地。
锦绣天府（在建，摄于8月18日）
交通方面，车城大道南北穿城而过，现已改名为东安大道，车城大道向南可以到天府新区、高新区，同时也连接了厦蓉高速（未来的东西中轴线），新机场高速等快速主干道，自驾交通还是比较便利。
目前板块内有地铁2号线通过，但是核心区间隔地铁较远，远景方案有地铁11号线，目前国家尚未批复。
商业配套方面，目前间隔东安新城核心区较近，且已经比较成熟的有吾悦广场，可以知足一些消费娱乐。
吾悦广场
其余还有华润在建的商业体，可能会引进万象城。以及华侨城所方案的商业，将来商业配套还是很完善。
教诲配套方面，华润未来之城会配建幼儿园及小学，将来也由华润引进学校。目前东安新城周边有龙泉驿第五小学、青台山小学、旭日桥小学等教诲资源。
其他配套方面，未来还会建成成都图书馆新馆、成都邑文化馆新馆、演艺中央等，形成一个新的文化体育配套群。
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华润未来之城
东安新城最引人瞩目的楼盘，肯定是华润未来之城了。
由于它位于东安新城最核心的位置，是目前大运会主会场周边唯一的住宅项目，附近配套就像专门给它建的。
华润未来之城是一个占地35万平米的大盘，相称于两个川发天府上城。
全体项目容积率2.5，包含住宅、商业、教诲项目，住宅包括高层和多层产品。
华润未来之城上一次取证是7月17日，均价19600元，户型面积包括116平米套三、143平米套四和186平米套四。目前上期房源还有3、4楼的143平米在售，均价1.9万。
项目估量9月会推出新的房源，户型包括116平米套三、143平米套四和186平米套四，估量价格会比上一期上涨约2000元。
单看户型图，这三种户型都是市情上常见的设计，不但没有什么毛病，还都比较方正，没有摧残浪费蹂躏面积。
尤其是186平米户型还可以看湖，还是比较安逸。
但是，华润未来之城的高层大都朝向不正，置业顾问讲是为了担保采光，但我是没见过成都哪个豪宅楼栋是这样设计的。
再来看看样板间，首先143平米的样板间进去之后，没有觉得到空间较大。
主卧面积只能说中规中矩，两间次卧只有10平米旁边。
116平米户型的样板间看下来，也是觉得空间不大。
讯问下来，143平米套内面积约120平旁边，116平米套内面积约96平米旁边，公摊率超过20%。
客不雅观说，这个公摊不算低但也不算高，但是由于赠予面积较少，华润未来之城的户型实得面积不大。
考虑到2万旁边的均价，东安湖这个位置买套大开拓商中规中矩的楼盘，对付刚需而言没有吸引力，改进又稍显不敷（186平米的还是可以），多少有点不上不下的尴尬。
电建地产洺悦御府
2号线界牌站A口出来便是电建地产洺悦御府，妥妥的地铁盘。
除了临地铁，这个项目一街之隔便是在建的东安湖公园，对面大运会指挥中央几个大字是相称精良。
而且项目本身又主打低密度加科技住宅，恒温恒湿恒氧，觉得好高端。
以是我是来夸他的吗？当然不是。
电建地产洺悦御府固然有临铁、低密度（2.0）、户型全通透等优点，但是缺陷也是非常明显的。
第一点，公摊大。
如果说华润未来之城的公摊还可以接管的，电建地产洺悦御府让我很难接管。
可能你要问了，一个容积率2.0，全都是洋房和小高层的楼盘，公摊怎么会大呢？
缘故原由正是由于所谓的科技住宅。
实际上科技住宅是通过在墙体内安置干系设备来平衡屋内的温度湿度的，以是其墙体要比一样平常楼盘的墙体厚几公分，而这几公分全都算公摊的。
大家可以看看，这是130平米实体房间内的空间，真的有点小。
第二点，产品设计后进。
在各大改进盘全力在做大采光面的本日，电建地产洺悦御府一个2019年亮相的新楼盘，居然做了一个很小的阳台，而且客厅只有一扇门和一扇窗户，采光面比较狭小。
大家可以感想熏染一下。
然后再看看主卧，现在盛行的产品都会留一个衣帽间的空间，而电建地产洺悦御府的主卧空空荡荡，面积也不大。
次卧看起来也很一样平常。
厨房设计的不错，生活阳台也算够用。
再来看看外立面，便是石灰加涂料，没有品质也没有颜值。
电建地产洺悦御府洋房一楼是带地下室的户型，户型格局和楼上略有不同，客厅和餐厅不是连在一起的，也没有通透，而是在两厅之间设立了一个楼梯，可以通地下室。
地下室空间还是比较大的，也算是有性价比，不过一层户型也是一言难尽。
整体上来看，电建地产洺悦御府产品比较一样平常，没有什么亮点可言，而所谓的科技住宅也并无新意，还不如普通装修来得实惠，2-2.2万的单价并非物有所值，因此不是很建议考虑这个项目。
隆基泰和紫樾书喷鼻香
隆基泰和今年在成都其实是秀了一把。
年初，这家开拓商以楼面价11000元，溢价率96.43%的价格拿下龙泉驿32亩地。5月份，又以楼面价14500元的价格拿下龙潭寺宗地。
这家名不见经传的房企，靠着拿地算是赚足了眼球。
而龙泉驿这块高价地，如今也已经开业，案名叫做隆基泰和紫樾书喷鼻香。
隆基泰和紫樾书喷鼻香
在去看这个盘之前，我是充满期待的：高楼面价，纯住宅用地，2.0容积率，又算是东安新城范围。因此，我是挺希望可以做出好产品的。
然而，实地看过之后，给我最大的感想熏染便是：普通。
位置普通，配套普通，产品普通。
统统都是平平无奇，没有惊喜可言。
项目位于车城大道以东，一街之隔便是创始万卷山，可以说是在东安新城与大面板块之间。
这个位置，间隔东安新城核心区（东安湖）2.5公里，间隔地铁2号线界牌站约2公里，间隔在建的13号线也有一定间隔。
周边的生活配套，目前只能客岁夜面板块消费，项目南侧是在建的龙泉驿区中医院新院区，还比较方便，一街之隔是青台山小学和青台山幼儿园。
只管离的很近，但青台山小学划片全都在车城大道以西，隆基泰和紫樾书喷鼻香在车城大道以东，很有可能划不进去。
目前隆基泰和紫樾书喷鼻香周边还没有学校，未来如何办理还要进一步发展。
隆基泰和紫樾书喷鼻香一共9栋小高层，362户房源，两梯两户和两梯四户，户型是99平米、110平米套三，118平米和128平米套四。
从户型面积段来看，实在99-128平米对刚改人群来说比较友好。
不过，隆基泰和紫樾书喷鼻香的户型做的也确实比较普通。
大家来看看户型模型，基本还是3、4年前的户型设计，比较传统，虽然没什么毛病，也无亮点。
公摊率也在20-30%之间，也没有上风。
整体上看下来，是个很普通的项目，虽然项目自身定位很高，但刚需有余，改进不敷，如果价格比较得当，还可以考虑。
三个楼盘看下来，说实话多少都有点失落望，但是仅就这三个项目比较，华润未来之城在配套和产品方面，还是要胜出一筹。
3
东安湖是龙泉未来的核心，但不是成都未来的核心。
放在龙泉这个板块来看，东安湖有公园、体育、商业、教诲、家当等配套，个中公园和体育是最突出的。
大运会可以为东安湖带来机遇，但大运会之后会若何发展，要看自己如何运营。
文体项目重在运营，而不是开拓。
北京奥体之以是至今不衰，是由于两个方面：一方面是不断有游客来参不雅观，不断可以举办活动，也就刺激了消费，这要归功于北京奥运留下的场馆（国家会议中央、国家体育中央）；另一方面，奥体中央周边家当也在崛起，亚投行总部等企业落地，让北京奥体有了新的活力，不再纯挚是一个别裁中央。
东安湖想要长足发展，也要走文体+家当的路线。
但现在来看，只管华侨城要打造一个商务区，但目前哀求引进的紧张是文旅艺术干系家当。
对此，我不得不对东安湖的长期发展表示担忧。
首先，成都发展的大方向是南拓和东进，南拓便是天府新区，东进是东部新区。而龙泉恰好在两个新区之间。
这个位置好吗？不好。
天府新区的利好，龙泉基本上沾不到。而东部新区的发展，龙泉作为桥头堡是要支持其发展，而不是东部新区支持龙泉。
目前，龙泉驿的一些家当已经在往东部新区迁居，如果龙泉没有能找到新的家当发展方向，恐怕很难再次崛起。
其次，更加糟糕的是，龙泉本身的发展动力也已不敷。
过去龙泉位居成都各区GDP第二把交椅，但是这个位置坐的不稳。
2019年龙泉驿GDP1318亿元，比2018年增加了16亿元，增速4%，增速排名在全市垫底。
而今年上半年，龙泉驿的GDP被金牛区超越，排名第三。并且与身后的青羊区只相差2亿元，按照两区的增速，今年年底极有可能被青羊区超越。
数据背后是龙泉驿家当增长乏力。
以制造业为主的龙泉碰着了瓶颈，又没有新的家当，龙泉未来发展令人担忧。
虽然龙泉引进了新的汽车制造家当链，但由于汽车行业整体环境成分，目前还未能表现出强有力的增长效果。
再次，东安湖所处的位置间隔新老核心区都比较远。
目前从东安湖驾车到天府广场约22公里，而到金融城约30公里，离天府CBD和未来的东部新区核心区更远。
这样的间隔，很难熬痛苦到核心区的辐射。
而北京奥体中央位于北四环，间隔北京市中央直线间隔仅8公里，间隔中关村落和望京两个家当聚拢区只有6公里。
位置比拟不言而喻。
以是，对付东安湖抱有极大期望的朋友，还请平复一下那颗心，只管2万旁边的价格在本日的成都不算高，但在这里买房，就相称于买易碎的奢侈品。
一个词：谨慎，谨慎，还是谨慎。
