惠州自然资源局干系科室卖力人阐明，上述方法适用于2024-2025年度新出让的住宅用地，是为知足市场对多样性住宅的需求，惠州在参考周边兄弟城市已出台的干系政策后，结合惠州实际出台的方法，紧张目的为促进近两年居住用地出让，降落企业地皮开拓本钱、提升商品房得房率、提高住宅品质等。
惠州业内人士评论，这次住宅设计规则变革较大，不计容的建筑面积增加了，也让开发商在研发设计产品多样性及自由度多了一些，在一定程度上也是鼓励开拓商做出更好，更舒适的产品，让开发商降落本钱，可售面积增加，给到小业主得到更多的利用面积。而放开设计的干系限定，在一定程度上也是让开发商拿地更有积极性。
变革一：
此前屋顶配套全计容，现最高计容不超25%
《方法》第一条规定，建筑物屋顶的公共梯间、电梯机房、水箱间、人防报警间、通信基站机房等赞助用房不计入容积率建筑面积，但不计入容积率建筑面积的总数不得超过屋顶面积的25％。上述不计入容积率建筑面积不纳入公摊面积。
南都梳理，此前惠州实行的住宅项目设计标准中，项目培植规模是按照设计条件奉告书哀求进行设计的，最基本的是用地面积X容积率=培植面积，这个培植面积便是指的容积率面积。
对此，惠州自然资源局干系科室卖力人表示，屋顶机房不计容，房企可以把这部分指标培植成商业或住宅等出售，该条惠及房企，同时对此设置上限，使屋顶机房不计容面积总体可控，与此同时，屋顶机房不计容的部分，不纳入购房者公摊面积，可以提高购买者的得房率，降落购房本钱。该条款既有利于用地出让，又有利于购买者。
广东呈斯意特建筑设计有限公司首席方案设计师张浩轩阐明，原来惠州市哀求只有架空层可不打算在容积率范围内，因此，之前的楼梯间、电梯间、设备间、养老举动步伐、社区活动用房、垃圾站、高压市政配电站及幼儿园等所有建筑物均要打算到容积率面积中，且除了本栋楼的各种楼梯间、电梯间参与分摊外，这部分有独立建筑物的配套用房还不能参与发卖分摊，对付开拓商此部分面积不能发卖，产生效益。
张浩轩还表示，按照住宅屋面的此类设备房不计容容积率，不纳入分摊面积，对付购房者来说可以减少非居住空间的分摊，也便是说利用率提高了。开拓商也可以把此部分面积重新增加在住宅面积内，增加了发卖住宅部分的面积。一样平常情形下一栋高层住宅楼，其屋顶的此类用房大约有100平方米，按照新政策，本栋楼的业主可以少分摊了这100平方米的公共面积，开拓商可以用这100平方米多做一套房。
变革二：
移交政府的配套此前全计容，现不计容按划拨地登记
《方法》规定，方案设计条件约定建成后无偿移交政府的配套举动步伐(如社区公共做事用房、养老举动步伐、垃圾中转站、配电网开关站等)不计入容积率建筑面积，按划拨性子登记。
惠州自然资源局干系卖力人回应，由房企出资培植并无偿移交政府的配培植施不计容，举动步伐按划拨性子登记。该类举动步伐为做事群众的公共举动步伐，不计容可降落房企培植本钱。
张浩轩阐明，以前这些房企卖力配建的配套举动步伐，如学校、菜市场、社区活动中央，这些作为拿地条件出资无偿配建之后，占了项目的计容指标，但是又不能“发卖”。新政策履行后此部分配套用房，开拓商虽然配建但不占用计容面积指标，可以调度到住宅面积中，实打实增加了可发卖面积，降落了开拓商的本钱，打个比方，配建一个2000平方米老年活动中央，开拓商出资培植，又占用容积率，现在这2000平方米，可以作为住宅的可售面积算。
变革三：
此前地下停车场可不计容，现在建筑首层可建车库不计容
《方法》规定，面积小于3万平方米的用地，住宅建筑首层用作培植停车库的建筑面积，不计入容积率建筑面积，但层高应不大于4.5米。详细项目各区政府（管委会）应该会同市自然资源主管部门专题论证，报市国土空间方案委员会专家委员会审议后组织履行。
广东呈斯意特建筑设计有限公司首席方案设计师张浩轩表示，此前规定只有地下停车场才可以不计容，而且住宅项目鼓励首层作为公共休闲架空层利用。新的政策应该是对付用地规模比较紧张的项目放宽了停车园地位限定，减少了地下室面积，可以节约建造本钱，地下室一层的培植本钱即是地面三层。
惠州自然资源局干系科室卖力人阐明，住宅首层架空层用作停车库不计容，把部分停车位由地下停车库移至地面首层架空层，可减少房企开挖地下室本钱。同时为减少首层架空层停车对住宅的不良影响，设置了3个条件，对地块面积进行约定，只有面积小于3万平方米的用地适用，因小地块培植地下车库限定较多，每每难以知足停车数需求，需开挖多层地下室，此条可减少小地块开挖地下室本钱，同时对面历年夜于3万平方米的用地形成约束；层高不大于4.5米，紧张为防止利用首层架空层停车库进行后期改造加隔板另作其他用场；专题论证后报市国土空间方案委员会专家委员会审议后组织履行，即“一事一议”，目的是对项目的总平面设计方案进行管控。
变革四：
阳台可做大、飘窗进深可增加
《方法》规定，阳台、飘窗可做大。阳台进深不超出2.4米的部分按其水平投影面积的一半打算容积率建筑面积；阳台进深超出2.4米的，超出部分按其水平投影面积计入容积率建筑面积。住宅建筑每户阳台水平投影总面积占套内户型水平投影面积比例不超过25%的部分，按其水平投影面积的一半计入容积率建筑面积；超出25%的部分，按其水平投影面积计入容积率建筑面积。《方法》还规定飘窗进深由我市现行规定的0.6米增加至0.8米，目的是适配市情上空调外机尺寸，增加飘窗可用面积，提高住宅品质。
惠州自然资源局干系科室对此阐明，调度阳台计容规则，对阳台的进深、面积比例进行掌握，紧张目的是提高购房者“得房率”。阳台进深部分，规定阳台进深小于2.4米的按阳台面积一半计容，超出2.4米的部分全计容。阳台面积比例部分，规定阳台面积与套内户型面积比例小于25%的按阳台面积一半计容，超出25%的部分全计容，对阳台面积比例进行约束。飘窗进深由我市现行规定的0.6米增加至0.8米，目的是适配市情上空调外机尺寸，增加飘窗可用面积，提高住宅品质。
张浩轩表示，这一条最大变革是，把原政策不许可阳台占比不得超过住宅水平投影的20%，提高到了25%。这部分即是放宽了阳台尺度哀求，阳台占比也有所提高，估量市场上接下来会涌现一些大阳台产品，有利于改进型户型的产品设计。打个比方，一套120平房米的改进房，套内建筑面积在100平方米旁边。以前开拓商就可以设置20平方米的阳台。个中10平方米是不计容建筑面积，也便是房产中介口中赠予给你的面积。现在同样100平方米的屋子，可以做到25平方米的阳台，12.5平方米的阳台是不打算面积的。
张浩轩还表示，原政策中惠州市的飘窗及空调机位进深是按照0.6米来哀求，现在提高到0.8米，有利于室内空间增加和大型空调主机的安装须要。
变革五：
鼓励挑高错层阳台，限定利用错层进行“偷面积”
《方法》还鼓励培植高品质住宅，利用挑高、错层的大阳台打造户属空中花园。户属空中花园中不小于两个自然层高的部分不计入容积率建筑面积且不计入产权面积。支持住宅建筑设置层高不小于两个自然层高、可供业主共享的开敞式公共休闲绿化平台，该平台不计入容积率建筑面积，且不纳入公摊面积，确权登记为全体业主共有。
惠州自然资源局阐明称，该方法紧张目的是打造高品质住宅，鼓励按照“第四代建筑”中户属挑高错层阳台、空中共享绿化平台的理念进行设计。户属挑高错层阳台，较普通阳台拥有高层高、视野广的优点，是高层住宅户属独占的空中户外园地，有效提高居住品质；方法中规定户属挑高错层阳台中不低于两层的部分不计容，对其低于两层的部分仍按普通阳台进行计容，鼓励打造挑高错层阳台的同时，限定利用错层进行“偷面积”。方法中对不低于两层的可供业主共享的开敞式公共休闲绿化平台不计容、不纳入公摊，提高居住品质的同时不额外增加购房本钱。同时设置条件，为避免后期改造另作其他用场，将该部分公共平台确权登记为全体业主共有，由全体业主共同监督。
张浩轩表示，十多年前，深圳市就一贯实行只要两个自然层的阳台就可以不算计容面积，但是惠州市之前的政策阳台面积是按照自然层算。这次还引进了开敞公共休闲绿化空间，该当是对目前说的“第四代住宅”设计理念有所方向，鼓励开拓商打造高品质住宅。
采写：南都 蒋奇政
