所谓城市更新（Urban Renewal），是指对城市中某一衰落的区域，进行拆迁、改造、投资和培植，使之重新发展和繁荣。它包括两方面的内容：一方面是客不雅观存在的实体（建筑物等硬件）的改造；另一方面为各种生态环境，空间环境，文化环境，视觉环境，游憩环境等的改造和延续，包括邻里的社会网络构造，生理定势，情绪留恋等软件的延续与更新。随着科学发展不雅观的指出，城市更新在城市发展中越来越具有主要浸染。城市更新的浸染便是从综合工程、科学方案的角度研究如何改造旧市区，以推陈出新之法掩护城市生态平衡，综合办理城市发展问题，实现城市的可持续发展。
中国的城市更新始于20世纪80年代，1984年和1987年培植部分别在合肥和沈阳召开了两次全国旧城改造履历互换会，对全国各城市的更新改造事情起了积极的推动浸染。进入90年代，城市更新在全国范围内大规模地推广开来。从2011年中国城市化率打破50%以来，城市更新开始成为中国城市研究领域的热点话题。而汉中作为一座兼具历史秘闻和当代感的城市，在城市更新的过程中表示出了不同于其他城市的独特脉络。
北京商场中培植区内共有可更新建筑约2.45亿平方米。依托《总体方案》确定的“一核一主一副、两轴多点一区”的城市空间构造，分圈层差异化明确更新方向，将都城功能核心区和城市副中央作为更新重点，强调历史文化保护与城市修补。
都城功能核心区存量可更新建筑约0.42亿平方米。核心区作为城市更新的重点地区，强调保护更新，更新用地优先用于保障政务中央培植和做好“四个做事”，提升中心政务环境，促进重点地区环境品质优化。改进人居环境，保障职住平衡，推进平房区申请式退租及保护性修缮，危旧楼房和大略单纯楼要优先抒难排险，推进老旧小区综合整治，补充社区公共做事举动步伐。提升老城区文化活力，推进老旧厂房、老旧楼宇转型提质增效，促进传统商业区转型升级，实现历史文化保护与更新的和谐共融。
北京的城市更新首先应立足首都城市计策定位，处理好“都”与“城”的关系，重点针对落实“四个中央”哀求加强创新探索。央产、军产用地占比高，做事保障难度大，要统筹央产、军产用地的讲明腾退、供给利用、投资储备等，结合重点文物腾退和街区保护更新，建立有效的空间资源置换利用办法和金融财税支持政策机制，促进“四个中央”培植。
目 录
第一章 城市发展创新趋势剖析 10
第一节 城市开拓创新思维剖析 10
一、导入创新视野：重新衡量国际城市 10
二、城市创新纬度：聪慧、协同与原谅 16
三、城市计策创新：生态经济城市 17
四、城市经济创新：超过成本驱动时期 18
五、城市社会创新：幸福定义国际城市新标杆 19
六、城市文化创新：发挥创意能力的引领浸染 20
七、城市生态创新：如何充分开释低碳发展成果 21
八、城市管理创新：城市交通的全面办理方案 22
九、城市空间创新：多重空间的创新相应 23
第二节 创新型城市培植的基本模式 24
一、工业创新主导型模式 24
二、做事创新主导型模式 24
三、文化创新主导型模式 25
四、科技创新主导型模式 25
五、机制创新主导型模式 25
六、多驱联动创新型模式 25
第二章 中国城镇化发展形势剖析 27
第一节 中国城镇化发展进程 27
一、中国的城镇化进程剖析 27
二、中国城市规模增长情形 27
三、中国重点城市经济指标 29
四、中国各地区城市培植情形 30
五、中国紧张城市群发展情形 31
六、城镇化对国民经济的贡献 57
第二节 中国城镇化发展的质量剖析 58
一、城镇化质量的内涵界定 58
二、城镇化质量评价指标体系 59
三、中国城镇化质量评定剖析 61
（一）紧张城市城镇化质量现状 61
（二）城镇化质量评分指标情形 62
第三节 中国城镇化产生的问题剖析 64
一、中国城镇化培植特色剖析 64
二、中国城镇化培植误区剖析 68
三、中国城镇化模式困境剖析 72
（一）城市区域发展失落衡 72
（二）城市规模质量失落衡 73
（三）城市功能定位缺失落 73
（四）资源环境问题突出 74
（五）城市管理能力滞后 74
第四节 中国新型城镇化计策解读 75
一、新型城镇化要旨剖析 75
二、新型城镇化特点和哀求 76
三、新型城镇化的改造方向 77
四、新型城镇化的推动方法 78
五、新型城镇化改革打破口 80
（一）地皮流转改革剖析 80
（二）户籍制度改革剖析 80
（三）城市群发展计策剖析 80
（四）新型城镇化利益分配改造 81
第三章 城市更新内涵理念剖析 82
第一节 城市更新的基本观点 82
一、城市更新观点的内涵 82
二、城市更新的紧张内容 82
（一）城市家当构造调度 82
（二）城市功能定位调度 82
（三）确定城市适宜人口 82
（四）确定城市开拓强度 82
（五）城市空间形象定位 83
（六）城市用地布局与构造调度 83
（七）城市道路交通系统更新 83
（八）城市文化复苏与更新 83
三、城市更新的目的 83
四、城市更新的分类 83
第二节 城市更新的起源 84
一、城市更新的背景与发展阶段 84
二、城市更新的理论根本 87
三、中国城市更新兴起的缘故原由及背景 88
第四章 北京市城市更新市场环境剖析 90
第一节 北京市地域环境剖析 90
一、地理位置 90
二、自然环境 90
三、生态景象 91
四、资源分布 91
第二节 北京市宏不雅观经济环境剖析 93
一、北京市GDP增长情形剖析 93
二、北京市固定资产投资剖析 94
三、北京市城乡居民收入情形 95
四、北京市家当构造情形剖析 95
第三节 北京市房地产政策环境剖析 96
一、房地产政策环境综述 96
二、二三线城市购房政策 101
三、北京市房地产主要政策 103
第四节 北京市房地产行业社会环境剖析 105
一、人口数量剖析 105
二、消费市场剖析 106
三、招商引资情形 107
四、居民住房情形 108
第五章 2017-2022年北京市地皮市场剖析 110
第一节 北京市城市方案布局 110
一、《北京城市总体方案(2016年-2035年)》 110
二、《北京市城市更新专项方案(北京市“十四五”期间城市更新方案)》 113
第二节 北京市地皮供应剖析 115
第三节 北京市地皮成交剖析 116
一、成交地块方案用场 116
二、成交地块用地面积 117
三、成交地块建筑面积 117
四、成交地块的容积率 120
五、成交地块受让单位 126
第四节 北京市地皮成交价格 128
一、成交地块的成交价 128
二、地块的成交楼面价 134
第六章 北京市城市更新投资机会研究 135
第一节 北京市房地产市场发展现状 135
一、北京市房地产投资金额剖析 135
二、北京市房地产施工面积剖析 135
三、北京市房地产竣工面积剖析 136
四、北京市商品房发卖面积剖析 136
五、北京市商品房市场价格趋势 136
第二节 北京市城市发展计策方案 137
一、北京市城市发展定位 137
二、北京市各区域定位 138
三、北京市城市发展目标 141
四、北京市城市发展政策指引 143
五、北京市城市发展布局 143
（一）交通体系方案 143
（二）居住用地布局 146
（三）工业用地布局 147
（四）商业用地布局 149
第三节 北京市城市更新居地产企业机会剖析 149
一、北京市城市更新项目发展进程 149
二、北京市城市更新近期重点地区 150
三、北京市城市更新启动项目大全 151
四、北京市城市更新紧张更新办法 154
五、北京市城市更新项目成功范例 156
第七章 北京市城市更新项目开拓运作要点 159
第一节 城市更新项目 159
一、城市更新项目代价链条 159
二、城市更新地皮运营阶段 159
（一）前期准备 159
（二）拆迁履行 160
（三）开拓履行 161
第二节 北京市城市更新紧张的运作模式比拟 162
一、城市发展基金模式 162
二、MUT模式 163
三、SUR模式 163
四、IDP模式 164
第三节 城市更新项目盈利模式利害势比拟 164
一、城投自主进行一级开拓 164
（一）模式运作流程 164
（二）模式利弊剖析 165
二、城投寻求互助开拓，并约定投资回报率 166
（一）模式运作流程 166
（二）模式利弊剖析 166
三、城投钻营计策性互助开拓，并按股分红 167
（一）模式运作流程 167
（二）模式利弊剖析 168
四、城投取地自主进行二级开拓 170
（一）模式运作流程 170
（二）模式利弊剖析 170
五、城投取地转让变现 170
（一）模式运作流程 170
（二）模式利弊剖析 171
六、互助取地进行二级开拓 171
（一）模式运作流程 171
（二）模式利弊剖析 172
七、BOT项目转让 172
（一）模式运作流程 172
（二）模式利弊剖析 173
第八章 全国旧城改造重点案例剖析 174
第一节 “新天地”项目案例剖析 174
一、项目地块特色 174
二、项目开拓特点 174
三、项目开拓本钱 174
四、项目整体策略 175
（一）项目定位 175
（二）项目方案理念 175
（三）项目整体框架 175
五、“新天地”项目营销艺术 176
六、“新天地”项目成功效应 176
第二节 中远两湾城项目案例剖析 177
一、项目地块特色 177
二、项目开拓特点 177
三、项目开拓本钱 178
四、项目整体方案 178
五、项目开拓策略 179
六、项目经济评价 180
第三节 江南新苑项目案例剖析 180
一、项目地块特色 180
二、项目开拓特点 181
三、项目设计剖析 182
四、项目整体方案 184
五、物业经营统筹 187
六、项目事宜营销 187
第四节 金色夏威夷项目案例剖析 188
一、项目地块特色 188
二、项目整体策略 189
三、商业项目策略 189
四、写字楼的策略 190
五、公寓策略剖析 191
六、成功策略解读 191
第九章 北京市城市更新项目定位策略 192
第一节 城市更新项目发展策略 192
一、区域发展合营整体方案 192
二、打造城市形象，创立区域品牌 192
三、保留传统文化，传承历史文明 192
四、市场为导向，培植新商业中央 192
五、整合多种资源，促进旅游业发展 192
第二节 城市更新项目区域计策定位 193
一、定位依据 193
二、计策定位 195
三、定位描述 196
四、实现办法 196
五、效益评估 197
第三节 区域形象定位 197
一、定位思路 197
二、形象成分 198
三、定位阐述 198
第四节 城市功能与家当设置原则 199
一、区域特色原则 199
二、适当多样化原则 199
三、相对集中原则 200
四、互补发展原则 200
第五节 区域与家当构造定位 200
一、可发展的功能与家当 200
（一）城市功能设置 200
（二）家当设置 203
二、功能与家当配置 203
（一）根本功能 203
（二）核心功能 204
（三）干系功能 204
第十章 北京市城市更新项目整体包装及推广策略 205
第一节 招商引资策略 205
一、总体策略 205
二、策略详细分解 205
（一）方案为本、配套先行 205
（二）改进环境、以地招商 205
（三）外引内联、项目匆匆建 206
（四）动开拓、板块出世 206
三、招商操作要点 206
第二节 整体包装策略 207
一、总体形象策略 207
二、历史文化观点包装建议 207
三、商业观点包装建议 207
四、现场包装建议 208
五、项目宣扬及推广 208
第三节 招商引资模式设计 210
一、招商项目设定 210
二、招商办法设定 211
（一）传统招商引资办法 211
（二）当代紧张招商引资办法 211
（三）北京市紧张的招商办法 212
三、招商政策方法设定 212
四、招商形象展示设定 213
五、招商引资操持 213
（一）招商客户目标锁定 213
（二）招商区域目标锁定 214
（三）招商引资步骤 214
第四节 项目招商应把稳的几大问题 215
一、招商引资政府角色扮演的问题 215
二、“政策优惠”不如诚信服务 215
三、招商引资要有所选择 216
四、关注引资新变革 216
图表目录
图表 1 GAWC天下城市等级前19位城市 11
图表 2 2thinknow环球创新城市排行前25位城市 12
图表 3 丝路城市走廊逻辑示意图 14
图表 4 2017-2021年中国城镇化率变革趋势图 27
图表 5 2021年中国分地区行政区划 27
图表 6 2020年中国紧张城市紧张经济指标 29
图表 7 截止2019年末中国各地区城市培植情形 30
图表 8 新型城镇化康健质量发展基本内涵 59
图表 9 城镇化质量评价指标体系 60
图表 10 新型城镇化必将以信息化为牵引 75
图表 11 新旧城镇化过程利益分配图 81
图表 12 中国城市更新发展轨迹总结 86
图表 13 北京市微光遥感卫星影像图 90
图表 14 2017-2022年北京市生产总值及同比增速 93
图表 15 2022年北京市按行业分GDP构造及增速情形 93
图表 16 2017-2022年北京市固定资产投资金额及同比增速 94
图表 17 2017-2022年北京市居和颜悦色均可支配收入及同比增速 95
图表 18 2022年H1北京市三次家当构造 96
图表 19 疫情前限购城市名单及限购政策 101
图表 20 近年来北京市紧张房地产政策概览 103
图表 21 2021年末北京市人口数及构造 106
图表 22 北京市2021-2022年社会消费品零售总额及增速 106
图表 23 2017-2022年北京市社会消费品零售总额及同比增长情形 107
图表 24 2017-2021年北京市实际利用外商直接投资额及同比增速 107
图表 25 2020年北京市居民家庭居住空间样式构造 108
图表 26 2020年北京市居民家庭居住房屋来源构造 109
图表 27 2017-2022年北京市地皮供应面积规模 116
图表 28 2022年1-8月北京市成交地块方案用场构造图 116
图表 29 2022年1-8月北京市成交地块用地面积 117
图表 30 2022年1-8月北京市紧张成交地块建筑面积情形 117
图表 31 2022年1-8月北京市部分成交地块容积率情形 120
图表 32 2022年1-8月北京市紧张成交地块受让单位 126
图表 33 2022年1-8月北京市部分成交地块成交价格情形 128
图表 34 2017-2022年北京市地皮成交楼面均价走势 134
图表 35 2022年1-8月按地皮用场分北京市地皮成交均价 134
图表 36 2017-2021年北京市房地产开拓投资额统计 135
图表 37 2017-2022年北京市房地产施工面积统计 135
图表 38 2017-2022年北京市房地产竣工面积统计 136
图表 39 2017-2022年北京市商品房发卖面积统计 136
图表 40 2021年北京市新建商品住宅和二手住宅发卖价格环比指数 137
图表 41 2021-2022年北京市二手房房价走势 137
图表 42 “十四五”期间北京交通发展指标表 146
图表 43 北京市城市更新项目发展进程 150
图表 44 2021年北京市第五批老旧小区综合整治项目 151
图表 45 2022年首都城市更新精良案例 156
图表 46 首届北京城市更新论坛“最佳实践”项目 157
图表 47 城市更新项目代价链 159
图表 48 城市更新地皮运营前期准备阶段内容情形表 159
图表 49 前期准备事情流程图 160
图表 50 城市更新地皮运营拆迁履行阶段内容情形表 160
图表 51 拆迁履行阶段事情流程图 161
图表 52 城市更新地皮运营开拓履行阶段内容情形表 161
图表 53 开拓履行阶段事情流程图 162
图表 54 城市发展基金模式图 162
图表 55 MUT模式的组织履行流程图 163
图表 56 IDP模式图 164
图表 57 城市更新项目分为一级开拓收益和二级开拓收益两大类盈利模式 164
图表 58 城投自主进行一级开拓模式运作过程示意图 165
图表 59 城投自主进行融资型互助开拓模式运作过程示意图 166
图表 60 计策性互助进行一级开拓的模式运作过程示意图 168
图表 61 融资性互助和计策性互助两种紧张形式 169
图表 62 城投是否在一级开拓后参与二级开拓情形 169
图表 63 城投取地自主进行二级开拓模式运作流程图 170
图表 64 城投取地转让变现模式运作流程图 171
图表 65 城投与其他公司互助取地进行二级开拓模式流程图 172
图表 66 城投参与二级开拓获利及直接得到地皮增值收益图 173
图表 67 上海新天地项目实景图 174
图表 68 中远两湾城项目实景图 178
图表 69 江南新苑项目方案平面图 181
图表 70 金色夏威夷购物中央效果图 190
