公民大会堂

最近一位专家（此人还是我比较钦佩的学者型专家）讲：未来海内房地产年发卖面积会稳定在12亿平旁边。
约有2亿平的新增，10亿平的更换（已建成500亿平米，每年按2%超过50年房屋寿命的折旧推算），这个测算理论上没有问题，但是这位“专家”忽略了三个主要的问题：

小区洋房建筑设计寿命 生态建筑设计

一、房屋利用50年是否必需要更换？

目前，理论上钢筋混凝土高层房屋设计寿命会在100年以上，且抗震大多能够达到8级。
大家也都知道1959年建成的公民大会堂现已利用65年并不影响其功能（过去的材料质量和施工工艺并不好比今强），天津五大道砖木构造的洋房均以超过百年历史还在住人，欧美国家超过百年砖木构造的洋房比比皆是。
以是说按50年建筑寿命测算更换是够不严谨的。

二、房屋更换的紧张成分是什么？

到目前为止，在已建城市区内（屯子根本不会更换）建筑更换紧张工具是城中村落改造，更换的紧张动力并不是房屋建筑寿命，也不是房屋住的不舒畅，而是利益的驱动。
例如：我原来在城中村落有块小宅基地盖了一幢“堡垒”式的三层（采光基本没有）小楼，面积约300平。
城中村落改造的政策给我两套150平的单元，一套20平的商业，其市场代价远远超现有估值我才赞许更换，否则我会与此楼共死活。
这叫“人性”。

天津五道路洋房

三、10亿平的更换量有大量水分！

综上所述，每年10亿平的更换量是由其利益决定，而非房龄决定。
现在拆3、4层城中村落房屋能盖30层楼房，商家有钱赚、居民有利益、政府有面子。
如果将来30层楼房推倒了只能盖30屋的，谁会做？以是说，将来新建房屋的消化远远低于12亿平，乃至打5折。