不知从几何时开始，深圳新盘开盘认筹人数远超房源数量成为默认的共识，各区新盘一经开盘，几小时内售罄，乃至秒光的例子习认为常。
如光明的金融街、绿地新都会，宝安的领航城、新天下松风明月，南山的招商领玺、天健悦桂府等等。
但现在情形截然不同，新居中签率越来越高，难道打新市场也遇冷了？
从2014年至今，前海入市的住宅项目屈指可数，仅仅只有前海时期、深业颐湾府、招商领玺、天健悦桂府、龙光前海天境5个得到开盘资格。
以是每次前海一有住宅，用不了多久都会被抢光。
特殊是招商领玺一期，去年开盘4个小时卖光，而对面的天健悦桂府，今年开盘3个小时卖光。
那么前海的新盘就一定不愁卖？
最近有招商领玺二期即将入市，展示中央已开放，在市场冷冽确当下，还值得打新吗？
本日骑猪英雄冒着烈日，去实地探访一番，接下来我们一起来看看探访的结果。
招商领玺二期（备案名：嵘玺家园）由深圳市前海蛇口启迪实业有限公司开拓，间接股东是深圳市招商前海实业发展有限公司。
而通过天眼查股权穿透，招商前海实业和招商局集团旗下的招商蛇口有实际关联。
招商蛇口1979年景立，作为前海蛇口自贸区的最大企业培植主体，已经开拓过的住宅项目包括招商臻府、阳光带海滨城、半山海景兰溪谷、双玺·光阴道、花园城、雍华府等。
除此以外，在过去的42年的历史中，招商蛇口还开拓过商业综合体、聪慧及创意园区、片区家当带、邮轮母港、写字楼、长租公寓等。
以是就开拓实力来说，推举指数——
招商领玺二期位于南山区锦龙路与港城路交汇处，占地面积9311㎡，培植面积36250㎡，个中住宅33000㎡、地上商业2500㎡，公共配套750㎡，塔楼限高100m。
项目间隔招商领玺家园（又为招商领玺一期）仅一起之隔。
（招商领玺一二期，一起之隔）
就项目本身来说，花园比较小，高层住宅两栋，建筑已经出地面约5层。
（招商领玺二期最新进展，摄于7月13日）
按照方案，项目车位数314个，容积率3.94，绿化率30%。
估量推售房源共255套，面积段为120—190㎡，个中120㎡三房213套，170㎡四房30套，190㎡复式12套。
目前项目已开展示中央，样板间还没有。
领玺二期（一期已经入伙）
（招商领玺二期建成效果图）
项目户型方面，项目二期的户型布局跟一期很像，只是多了一个120平通透的户型，和一个170平的户型。
但190平的是复式构造，统共12套，连排叠墅，分为两层，一楼是客厅、餐厅、厨房、卫生间和老人房，二楼是两个寝室、一个书房、两个卫生间。
这样的户型面积和设计，注定只能针对少数群体。
由于实用性有限，公摊面积不少，复式构造，下叠一层利用空间有点摧残浪费蹂躏。
但如果涌如今其他区域，是非常适宜改进型刚需的。
涌如今住宅稀缺的前海，地段那么金贵，户型就略微尴尬了，没有大平层，土豪们看不上，刚需们却也够不上。
其余，深圳所有的住宅用地都有严格的哀求，必须严格实行“70/90”政策，即套内面积90㎡以下的户型占项目总建筑面积的70%以上。
招商领玺一期342套建面约120㎡的户型的套内面积均在90㎡以下，得房率不敷75%，低于深圳普通住宅的一样平常水平。
作为同一个开拓商开拓的项目，户型相似，那么得房率和一期比较大概率不会差多少。
以是就项目本身来说，推举指数——
轨道交通方面，招商领玺二期间隔5号线妈湾地铁站约260米，铁路公园地铁站约566米。
从项目正门到妈湾地铁口D出口，骑猪英雄实测步辇儿是4分钟。
目前妈湾站D出口处于封闭状态，须要从C出口出入，如果步辇儿韶光则需多花2分钟。
（铁路公园C出口向招商领玺二期）
（铁路公园C出口）
公交出行方面，附近1公里内约有9个公交站，间隔最近的是前海湾花园南公交站，间隔大约400米。
（公交最晚班次为20：00）
（深圳市宝创汽车贸易有限公司前的公交站点目前还未开通）
快速路方面，招商领玺二期间隔兴海大道，以及玉轮湾大道较近，通过怡海大道以及振龙路，约1公里内可以到达。
项目也附近妈湾跨海通道（入口位于梦海大道以南，出口位于大铲湾片区新安六路以南）可跨海与裕安路直接连接。
从区域交通和方位来看，交通可以直接对接到前海三大片区、宝安中央高地以及南山中央区。
目前铁路公园站还方案了5号线与9号线换乘，未来将于宝安新老中央、南山核心区、蛇口、西丽、前海片区串联起来。
以是区位交通推举指数——
商业配套方面，从铁路公园地铁D或C口出来，便可看到世茂前海中央、前海自贸大厦、顺丰总部大厦、喷鼻香江金融中央、安然聪慧城市等高楼。
写字楼林立，短缺大型医院、大型阛阓、菜市场、步辇儿街区、公园等，生活氛围较差。
在浩瀚写字楼中，地面商业配套只有一家711的便利店。铁路公园D出口方向虽然也有商业，但必须进入地铁站内部。
（怡海大道旁写字楼）
教诲配套方面，招商领玺二期项目属于前海妈湾十九单元02街坊09地块，二期项目紧邻招商领玺一期，隔壁是一所九年制公立学校——荟同学校深圳校区。而荟同学校是一所私立学校。
以是就项目配套来说，推举指数——
项目位于前海蛇口片区的妈湾组团。
根据方案培植，妈湾组团总建筑规模 970 万平方米，未来会作为蛇口国际枢纽港的组成之一，会重点发展跨境贸易、当代物流、航运物流、供应链管理、创新金融及其它专业做事业等，并成为国际商贸中央和环球供应链管理中央。
妈湾作业区会建成20万吨集装箱码头，形成一条1930米的集装箱岸线，同时前海湾物流园区建成将霸占了前海妈湾片区的一半地皮。
也正因如此，这就导致妈湾的周边会涌现很多集装箱大货车，未来的家当也会环绕着物流、跨境贸易以及货色供应而发展。
骑猪英雄实地探访的过程中，在招商领玺二期几条紧张道路干道都能碰着扎堆停放的拖车，这些拖车绝大部分都是承载三四十吨货色的大型拖车。
（前海湾花园2期前振海路）
未来集装箱岸线以及前海环贸中央建成，振海路、怡海大道、兴海大道等，拖车流量势必增加，同时也随意马虎涌现堵塞的风险。
以是就区位代价而言，推举指数——
根据《中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区综合方案》公布的法定图则来看，项目周边空间方案以住宅及商务为主，妈湾是前海自贸区阁房庐方案的一个集中区，其他地块住宅能连成片的地块非常少。
这就意味着，未来前海的住宅也是稀缺的。
目前落地的项目有招商领玺、颐湾府，后续其他住宅陆续落地，片区内将会是居住最成熟的片区。
以是就稀缺性来看，项目将来开卖不会太便宜。
根据《深圳市住建局关于进一步规范新建商品住房和商务公寓发卖价格辅导事情的关照》：
“预、现售商品住房和商务公寓的批准发卖价格原则上不得超过上一年度至今同地段、同类型新居的网签价格；对付分期开拓的项目，两次申请价格备案韶光间隔未超过一年的，原则上按照前期备案价格进行批复。”
片区内过往已经开盘的项目包括招商领玺一期、龙光前海天境以及颐湾府。
2019年11月招商领玺一期开盘均价10.8万/㎡；2019年11月颐湾府开盘均价10.2万/㎡；2021年1月龙光前海天境开盘，毛坯均价10.71万/㎡。
招商领玺二期的开盘价格，可以参考这几个楼盘。
二手房方面，前海唯二入市的两个二手住宅，一个是前海时期一，另一个是前海时期二期。今年年初链家上挂牌的均价分别为11万/平及13.7万/平，间隔在远一点的中海玫瑰花园，挂牌价格为16万元／平。
新盘与周边二手房价格“倒挂”约在3万-4万元／平方米。
以是就升值空间而言，推举指数——
通过实地探访，招商领玺二期，整体优缺陷并存。
项目优点
1、处于妈湾核心地段，周边住宅稀缺，和二手房比较有价格上风
2、交通便利，南北道路接驳随意马虎，间隔妈湾、铁路公园地铁较近
3、周边都是高端写字楼，人流本色相对较高
4、区域处于开拓大建的节点，还有很多空缺须要补充，未来的发展空间想象力比较大项目缺陷
1、一期入住率低，周边缺少应有的商业配套、学校、文娱举动步伐等
2、小区间隔码头和拖车紧张车道较近
3、未来发展成为成熟的环球供应链以及物流集装箱中央，噪音以及货车尾气难以避免
4、社区成熟还须要五到十年，出租率低
5、楼盘较小，楼栋少，花园较小，周边绿化少，容积率高
6、住宅难以形成连片的居住区域，没办法和周边的二手房市场形成很好的联动
7、目前看来至少五年内都达不到很好的自住体验，投资须要把眼力和韶光放得更长远
以是结合【开拓实力】、【项目本身】、【区位交通】、【项目配套】、【区位代价】、【升值空间】等多方成分，招商领玺二期终极的综合得分是——
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