近些年，商业办公建筑改为集中式长租公寓（简称“商改租”，个中集中式长租公寓指房源集中支配在整栋或整层，有公共空间、专业品牌运营管理的租赁型公寓）屡屡涌如今从中心随处所的干系政策里。虽然“商改租”被一些成本认为是下一个风口，但是从一线城市的实践来看，受到市场的青睐有限。租赁市场存在盈利空间小、盈利办法不清晰、前期投入大和回报周期较长等问题，只有少量闲置商业楼、或者去化不畅的公寓才会选择出租。这在一定程度上抑制了开拓商或租赁运营企业推动的积极性。
由于从用地性子上而言它依然是商办用地，不须要严格实行住宅设计规范，因此在改造后可能会产生燃气、采光、透风等一系列符合商业用地规范但居住环境不佳的问题。其余，从空间构造上看，商办建筑改长租公寓也存在客不雅观性限定成分，并非所有的都适宜改造。
“商”与“住”的此消彼长
2021年7月，由国务院办公厅印发的《关于加快发展保障性租赁住房的见地》提到，对闲置和低效利用的商业办公、旅社、厂房、仓储、科研教诲等非居住存量房屋，在符合方案原则、权属不变、知足安全哀求、尊重群众意愿的条件下，许可改建为保障性租赁住房。这是国家层面首次提出鼓励非居住存量房屋改为保障性租赁住房。
商办市场过度方案、商业地产的大规模培植始于2016年“房住不炒”政策。很多开拓商逐渐将培植重点转移到商业办公建筑，随即而来的却是需求相对疲软，大量空间闲置摧残浪费蹂躏。与此同时，国家开始制订鼓励商改居的政策，但政策一贯在商办建筑改居住功能后能否出售之间（简称“商改住”）反复。不过仅仅一年之后，北京、上海、成都等就叫停了此类培植，紧张起因是接到商办项目违规发卖、擅自改建的投诉，以及一些项目虚假宣扬、误导购房人等乱象。2018年，北京又将部分门类的“商改住”和“商改租”列入正面清单，但2019年，上海再次重拳出击“类住宅”产品。
直到“十四五”期间，有关完善住房市场体系和住房保障体系，加快构建高端有市场、低端有保障的住房制度再次被提上日程，这才将辩论的中央从“改为居住形态出售”变成了“改为集中式住房租赁”，而后有了2021年全国性的鼓励。
“商改租”的核心是平稳住房租赁市场供需构造，但是客不雅观上而言，也非常有利于低效商业项目的改造，进而降落资产的沉淀和库存。有数据表明，2020年下半年一线城市写字楼空置率在20%以上，创十年新高。全国写字楼均匀空置率靠近30%，商业业务用房空置率达35%，表明了商业项目过剩问题比较突出。疫情之下，商业项目过剩的问题会更加突出。
“商改租”的难点
在磋商“商改租”之前，须要首先明确市情上最紧张的改造工具。从培植用地性子上来看，商业做事业举动步伐用地为C/B类（2011年及往后为B类Business，1990年版为C类Commercial）。但“商业”在中文中有歧义，可同时指代批发零售（Wholesale+Retail）和商务（Business）。在“商改租”和“商改住”中实际改造的主体是纯粹的商务功能B2，也便是商务楼，改造之后的地皮多内部变性成为旅社用地（B14，在B1商业用地的分类之下，同属为B1的还有B11零售、B12批发和B13餐饮）。
但在用地性子批准通过，开始建筑设计时，又有建筑设计规范作为对培植品质的掌握。个中所谓的商办建筑属于“办公建筑”这一分类，与旅社、宿舍和住宅的分类相平行，有着自己单独的规范（《办公建筑设计规范》）。而很多集中式长租公寓，由于忽略了建筑规范与可培植用地之间的差异，误以为办公改旅社彷佛更为随意马虎，进而以旅社的标准进行长租公寓租赁。
为此，2021年，住建部发布的《关于集中式租赁住房培植适用标准的关照》中特殊哀求，“按《旅社建筑设计规范》及干系标准进行改建的宿舍型租赁住房，采光、透风应知足《宿舍建筑设计规范》的干系哀求。”
除了规范之间哀求的不同之外，在详细操作中，改建须要面临哪些难点？所有的办公建筑都可以或者适宜改造成为住宅或宿舍标准吗？
从1950年代至今，现存的闲置办公建筑从布局而言紧张分为两类。一类是传统的小办公室、中间或背面用走廊联通，每层置有公共厕所，在政府的办公楼中较为普遍。对付传统的办公楼而言，它的进深不会太大，改建成住宅的话也可以做到两边透风，不过户型朝向会涌现一些问题。
如果后两者的进深过宽，超过了居住的合理尺度，则应视同超高层建筑的改造问题。后文会详细论述。
第二类商办建筑是2000年代前后兴起的，柱网构造、占地面积超大、玻璃幕墙式的超高办公楼，个中的事情空间可以任意划分，对人数多的企业更为友好，也方便地产商对办公空间的出租。它的源头在于1960-1970年代欧美激进建筑师们对付“城市巨构”的各种想象，落实在真实的城市中，则以“高技派”的实践为理论根本。
但如果不是单为一个公司做事，普通的地产商不会在超高层中采取采光中庭这样“摧残浪费蹂躏利用面积”的做法。这也造成了更为当代、以满租为导向的高层办公楼每每拥有一个采光极差的公共空间，周边用于办公的区域进深也大过了住宅的需求，因此改造起来非常困难。
办公建筑与住宅建筑之间的改建抵牾紧张集中在燃气和消防两项上。而就建筑形态的发展而言，随着技能的进步，商办建筑功能越来越纯粹；公司体量越来越大，开敞式办公造成的进深也越来越大；跨功能的转换也越来越困难。在面对这种“超级进深”的办公建筑时，彷佛也只有增加采光槽的办法，才能降落进深，让更多的房间可以开窗。
这时候开拓商和运营商们用到的改建辅导，每每是旅社建筑设计规范。它的客房与卫浴的设置与住宅设计规范相仿，唯独在采光方面哀求更低。这样，在很多的中低端旅社预定时可以看到特殊标注的无窗房，由于规范中的方法是“不宜”而非“禁止”。而公寓类的则仅提及“直接采光、自然透风”，也就造成了更多的灰色空间。例如，为了降落进深而采取采光槽，极限情形下乃至可以造成“墙景房”降落居住品质以担保盈利，乃至会被作为精良的设计案例展示——“虽然这种办法增加了公摊，但由于采光房间变多了，收益反而很划算，月租/投入为11.98%”。而全体项目从来没有涌现过一张从那些采光不良的单间向采光槽望去时能看到的景致。
政策建议
由于功能的不同，商办建筑在后来的空间发展逻辑上已与住宅产生了非常大的偏差，想要将闲置商办建筑改为长租公寓，首先面临的是“能不能”的问题。这个中只有部分建筑的构造有利于改造，而另一部分则要进行大规模的面积缩减，从本钱角度考虑未必是合理的选择。因此“商改租”不能一哄而上，须要前辈行可行性调研，对付物理条件不适宜的建筑，可以磋商它的空间升级，以容纳新型家当的可能性。
其次，长租公寓不适宜按照旅社建筑的标准进行管理。数年前，全国曾经严厉打击过“群租房”的行为，但在现在的“商改租”中，那些采光不佳，居住面积狭窄（规范中规定旅社建筑的单间最低面积8平方米，而实际“老破小”住宅中也会涌现6平方米的超小寝室）的长租公寓间，与之前由于居住条件恶劣而被打击的群租房又有哪些实质差异？只有将长租公寓提升到住宅或宿舍的规范模式（见《民用建筑设计统一标准》）进行改造和管理，才能杜绝通过质次价高的改造和管理提升出租率的行为，杜绝中低端长租公寓的“劏房化”，在真正为租户考虑居住环境的同时降落热钱涌入带来的泡沫风险。2021年《关于集中式租赁住房培植适用标准的关照》只是加强管理的开始。
任务编辑：吴英燕 图片编辑：沈轲
校正：栾梦
