如成都的东郊影象，重新打造不过两年，已吸引来自全国的“Z世代”潮流青年。
不同于“盒子商业体”，“街区式商业体”因其开放的露天氛围和生活气息，天然具有“可逛性”。而且它们大多有历史“来头”，有的由工业遗存改造，有的脱胎自江南水乡。
作为大体量、城市悲观空间更新项目，这些成功案例做对了什么？
酒喷鼻香不怕巷子深
在黄浦江以东，金桥路535号，有一批百年迈厂房。1869年，这里是旧海关的浦东工厂，1928年，上海航海仪器总厂扎根于此。
如今，这批厂房焕新后，成为网红打卡热点——EKA·天物。有媒体总结它的特色：约30栋风格迥异的建筑，组成免费好逛的露天建筑艺术馆。
3年多前，嘉韵投资董事长、天物品牌的出品人陈国善得知这片厂房出租，便来稽核。
第一次走进这个工业园区时，房屋早已破败不堪，有的屋顶附近塌方，但他依然被深深震荡：“我没想到黄浦江边、中环脚下，有如此大体量的空间，而且古树很多。”此前，天物在浦东有两个项目，但空间小，发挥余地不大，这次他一口气把第一期、第二期的厂房全部租下，“空间太好了，我很珍惜”。
这里位于中环脚下，但周边短缺艺术类街区氛围，天物必须打造目的地型商业。只有酒喷鼻香才不怕巷深，但酒如何喷鼻香？
工匠出身的陈国善平时喜好博览天下各地的建筑，他操持以建筑群及其空间为特色。
嘉韵约请明星建筑师，由本哲建筑创始人蒋华健担当总方案师、总建筑师。Wutopia Lab创始人俞挺主持完成了两组作品的建筑设计。
30余栋建筑陆续更新后，各美其美，无一相同，从外不雅观、颜色、材质、造型到内部装修，风格涵盖古今中外，但又并非直接拿来，而是创新地融入艺术与当代元素，设计颇有看头。
乃至有高校建筑专业的老师定期带学生来这里上课。有人形容：好似在园区开设了建筑可阅读的实景展，移步换景，时时有惊喜。
俞挺把老厂房的车棚改造为“铜堡”，以航海机器的金属质地为灵感，钢构造龙骨，附金属板外衣，做玉成金属的小艺术馆。
它坐落于中央广场水岸边，如同一艘浮出水面的潜水艇。这个作品多次荣登天下有名杂志及网站的封面。
紧接着，俞挺又改造了园区里原航海仪器厂烟囱旁的建筑，其外立面仿如鱼鳞状的蓝色，与相邻建筑的白色形成高低和色调上的比拟，取名青丘白崖。
申请来青丘白崖办临展和快闪活动的品牌相继而来。
445栋仓库“半仓”由蒋华健操刀，基本保留厂房老建筑形态，以古朴、深灰为基调，兼有互动互换区与静思冥想区。
其他建筑也各有特色。比如有一栋赤色砖楼，采取比普通红砖贵好几倍的陶砖，以古法砌成，砌工费同样不菲。
有一栋建筑，类似英国火车站风格，形状为全黑与全白金属构造，内部点缀赤色，用色大胆而先锋，是推翻了几个方案后才考虑呈现在的样子容貌。
有一栋全白色欧式建筑，设计团队原来采取玄色大理石铺就庭院，但陈国善认为，这会淹没白色建筑的特质，终极采购了几百平方米的汉白玉，凸显白色质感，效果好，投入也大。
实在仔细不雅观察，就会创造园区细节处处是设计。比如广园地砖，并非常见的细缝，线条弧度和缝隙宽度颇有讲究。
比如金属路灯，特意找铁艺加工厂定制而成，市情上买不到。
比如地面道路的弧形砖，海内找不到类似形制，必须从意大利入口。施工时，陈国善还特意拍下佛罗伦萨的某处地面，以此作为施工标准。
此外，还有白底的导视牌、风格互异的广场座椅、形状酷似复古邮筒的垃圾箱等。
宁缺毋滥的坚持
建筑空间之美只是第一步，如何与当代人的生活息息相关，吸引人闲逛，磨练运营的聪慧。
坐落于广场水岸中央的兰巴赫开业之初便是网红打卡热门地，这家分店是该品牌古迹最好的分店。建筑环境授予了餐厅独一无二的氛围。餐厅与铜堡隔水相望，外摆座椅沿着网红水岸一字排开，明黄色的遮阳伞与赤色砖楼相得益彰，倒映水中，让人面前一亮。
餐饮品牌一尺花园则坐落在园区深处，霸占一整栋小楼，建筑前身是老厂绿化组所在地，现在已被改造为红砖、红钢与玻璃组合而成的拱形建筑。
有一家泰餐品牌借助建筑外立面，把空间打造成一座玻璃宫。也有咖啡品牌以大透明玻璃成为店铺引流招牌。
陈国善举例说，曾经有一家与建筑空间调性不匹配的店铺，多次主动哀求入驻某个点位，但都被谢绝。“我劝对方换个位置，除了这栋楼，其他点位都可以。”换言之，他有一种宁缺毋滥的坚持：按照不同空间的调性，探求匹配的品牌。
“90后”小文在网上刷到EKA·天物的美图，略有心动，便动身前往。
钢架大门、工业厂房，进门的走廊貌似平平，直到走进中央广场，铜堡和池塘迎面而来，“觉得来了”，小文说。事实上，这里也是最多人聚拢的地方。
“我逛过不少商业区，为了整体都雅，一样平常风格统一，有的是江南水乡，有的是欧洲小镇。但这里移步换景，每一栋建筑都换风格，有全玻璃的，有不锈钢的，有大铜门，不知道往前走还会看到什么，未知很吸引我。”小文说。
有些建筑在装修中，店铺没有很满，但品牌相对精细，一些品牌小文在其他阛阓并未见过。比如有一家喷鼻香水凑集店，洞开的大间中，每个区域都有足够空间让不同品牌呈现不同风格。有来自纽约的设计师品牌，也有国潮品牌。小文买了偏中式的调喷鼻香，其设计灵感来自《山海经》。这个柜台装修得像中药柜，看起来很有趣。
园区有一家店的冰激凌买卖十分火爆，路上的年轻人险些人手一支。店员说，他们在上海有连锁店，但这里的业务额比其他连锁店高。
正如预期，打卡建筑外立面的年轻人特殊多。“园区确实比室内阛阓好逛，但我希望购物的地方还可以更多些。比如这些建筑元素是否能设计成文创产品，毕竟许多人远道而来，想带点纪念品走。”小文建议。
有业内人士形容，EKA·天物的定位该当是浦东的“梧桐区”，未来打造成品牌秀场、文艺胜地、生活办法的策源地。
厂房更新的园区商业，须要一种生活氛围感的活力和创新力。这是街区型商业园区可以百看不厌的核心。
打造前先出一本书
位于上海青浦的蟠龙天地是集商业、住宅、酒店、绿地于一体的城市微度假目的地。开业至今，热度始终不减。采访时正值事情日的周一，园区内依然人来人往。
此地改造前为上海第一批32个风貌保护区之一的蟠龙镇，历史可追溯到一千多年前的隋代。但20世纪八九十年代，这里是城中村落，破败不堪，过去繁盛的街貌早已不在。
瑞安集团打造项目之初，并未急着设计，而是考证历史后，先出了一本书，叫《蟠龙新志》。曾经的古镇历史风貌、节庆习俗、商业形态、文化故事等，乃至河道变迁都逐一找到历史依据。
项目整体方案近10年。由考据而知，原来的蟠龙镇为十字街形式，一条河上架着10座桥。至今留下2座古桥，于是方案便引入情景设计，以留存的古桥喷鼻香花桥为中央，设计十字街的商业布局，并新建了8座桥，尽可能再现原来的格局风貌。
把曾经的诗意江南还原回来，须要硬件投入。值得一提的是，从2019年开始，蟠龙天地项目就开始对河道进行管理。“打造一座有历史风貌的古镇商业体，河流及其生态系统是重中之重。”蟠龙天地项目副总经理黄敏说。
项目定位是城市微度假，适宜长三角居民周末放松、在此度过愉快的一天。按照这个目的看，仅有商业店铺，吸引力是远远不足的。
当代都邑人微度假须要什么呢？阳光、空气、自然、运动。以是，将近50万平方米的项目中，23万平方米为绿地，新栽树木超6000棵，并方案了3公里环形步道和近1万平方米户外运动空间。
比起一样平常商业体，23万平方米绿地可以做的内容丰富很多。比如露营，蟠龙天地引进了一家专做露营生活办法的品牌。品牌此前的店铺没有常设营地。其目标客户群与蟠龙天地的客户群十分匹配，终极双方共同探索出售卖露营装备、露营餐饮同时常设营地的模式。
为了打造自然研学亲子教诲，蟠龙天地反过来操作：在市场上找自然教诲类品牌，实在找不到得当的，于是看中一家线上团队，引入园区，把它孵化成线下实体店。
这里还有马术场、滑板场，都是双方共创品牌场景和空间。引入的滑板店，在新天地也有分店，但没有绿地空间中的体验店。而现在，买滑板、修滑板、现场学滑板，从消费到体验的全流程都可以在蟠龙天地实现。
传统与当代彼此互文
近几年来，越来越多人喜好在户外，亲近自然。黄敏说，正是基于这种理念，他们想要打造一种“有天有地”的生活办法。
“我们不以为蟠龙天地的街区是纯粹的商业，它也是人们生活里的公共空间。”
蟠龙天地与周边居民区并没有明显的分割线，彼此难以区分。
居民逛着逛着就来到蟠龙天地，游客逛着逛着，实在已经走在市政街道上了。在这里，即便不消费，朋友们也可以坐在廊下聊谈天，这便是生活的一部分。
“我们采纳商业共创的形式，而不是一揽子收租。”黄敏说，如果一揽子收租，品牌很可能不再创新，其他分店怎么做，这里的分店复制即可。目前，蟠龙天地与每一家商户一对一详细沟通，采纳多样化和个性化的共创办法。
十字老街上的年之糕，原来在别的古镇运营了十几年，是一家老字号。
蟠龙天地引入年之糕的同时，为它设计了店铺，从糕点制作透明展示窗，到店铺人流动线，一应俱全，年之糕只需“拎包入住”即可。蟠龙天地希望，江南的米糕以当代化办法呈现。正如这条街上的蓝瓶等国际品牌，反而把空间打造成了江南水乡。
让国际品牌靠近中国传统美学，让本土品牌更加当代化和国际范，两者向彼此靠拢，放在一条街上，彼此互文，呈现出有趣的场景。
此外，余德耀美术馆、酒店、童趣中央等，与十字水街错落有致，新旧夹杂。这样的开放式街区，即便沿街店铺不乏星巴克、喜茶、哈根达斯等常见品牌，但人们并不纯粹为了买这些东西而来，反而是它们成为人们来这里微度假时的配套做事。
如今，恰逢蟠龙天地运营满一整年，数据显示，日均客流7万多人次，来自上海的到访者占77%以上，符合预期目标。
“作为城市微度假项目，我们希望这方天地可以融入日常生活，而非一次性打卡地。朋友聚会，家人度假，常来常新。”黄敏说。
把文化演艺做到极致
开放式街区商业，不仅仅在上海颇受欢迎。
成都的东郊影象前身也是一片老厂房，如今火爆全国。2024年春节，超过70万人次到访东郊影象，同比增长超300%，在成都A级景区中排名前三。刚刚过去的“五一”假期前两日，东郊影象客流总计超过19万人次。个中，5月2日单日客流打破10万人次。
东郊影象做对了什么？有没有一些共性可借鉴？
这里原是国营成都红光电子管厂，2009年交由成都传媒集团改造。改造时，引入移动无线音乐基地，把这里打造成一座音乐公园。但随着彩铃等移动音乐业务逐步退出时期，园区失落去了吸引力，又开始走下坡路。
2021年，成都传媒集团通过公开招标引入新的运营方成都东方正火文化传媒有限公司，将运营权交由民营企业。东方正火投入大量本钱，进行硬件、软件培植，全面调度运营思路。
不到两年韶光，东郊影象迅速走红。作为“样本”，走红的同时，即2023年，园区还接待了约1.5万人次的稽核调研。
纯粹的街边店铺、商品交易是缺少吸引力的，东郊影象占地282亩，它以文化为吸引力和抓手。
培养艺人的匠星娱乐总部在此租下一整栋厂房。一些嘻哈音乐艺人的海报、横幅就挂在建筑外墙上，十分能干。傍晚，厂房门口，年轻人排起长龙等待出票。
安卓端大型数字音乐做事平台万声音乐已入驻东郊影象。科大讯飞旗下的讯飞音乐也在东郊影象租赁了1500平方米的空间。这些企业的入驻，带动的是整条音乐家当链、链上的音乐人以及他们的朋友圈。
比如，在一栋厂房的2楼、3楼，云集各种录音棚、广告公司、流媒体事情室等，只有底层才是店铺。
还有一栋厂房，上面的楼层分别为扮装间、演员安歇室、艺术课程培训教室等。
园区原来的演艺中央，不仅被保留，东方正火还加大硬件投入，将音响等设备更新为顶尖级别，此外还供应配套做事，音乐会等演出干系证照一应俱全，前来租赁音乐演出园地的团队，可直接“拎包演出”。
如今，不少比LiveHouse大一点、但又到不了运动场馆规模的演出，第一韶光都放在了东郊影象。热爱潮流音乐的年轻人，也会第一韶光想到东郊影象。
正是看中了这里的音乐艺术氛围，一些音乐公司、文化家当公司纷纭来到这里。
比如北京的繁星戏剧村落，主打戏剧演出，在东郊影象拥有4个馆，有的演出儿童剧目，有的演出原创剧目，还有专门的文创商店。
园区内共有30多处音乐演艺载体空间，如CGT48星梦剧院、音乐众创空间等，3年来举办近2000场次的活动。
每周更新的文化展演信息，以2层楼高的巨幅海报形式挂在厂房外墙上。
游客逛东郊影象，除了工业厂房供应的景不雅观外，也在体验成都的音乐、创意和时尚文化。
在这样的展演氛围中，一些人在东郊影象考试测验开设潮牌潮店，因此出身了不少西南首店、成都首店，乃至全国首店。
目前，东郊影象有近300家商铺，大部分于2023年引进，业态包括国潮、快时尚、音乐、展览、戏剧、咖啡、美食等。
在盛行文化的氛围中，国潮成为园区商业的亮点。截至目前，东郊影象有30多家潮牌时尚店，个中一些潮牌已经走向国际。加受骗地说唱歌手多，城市夜经济繁荣，东郊影象相较于其他网红景点，更凸显了潮流文化的风格。
“我们的目标客户是Z世代。”东方正火干系卖力人说。事实确实如此。走在东郊影象的园区里，放眼望去，皆是穿着时尚的年轻男女。
在的不雅观察中，东郊影象把家当园区、文化演出空间、商业园区融为一体。
开放式街区商业究竟做对了什么？它找到了一条适宜本土文化的新路。
题图来源：东郊影象园区俯瞰图 受访者供应 图片来源：受访者供应；龚丹韵摄
来源：作者：龚丹韵
