马工很得意，愉快地在办公室嚷嚷：我终于等到他们转头找我啦啊哈哈哈哈~
今晚请大家饮酒！
竞标夺冠被出局 老马一怒胖成橘
“被日本设计师横插一脚的往事”
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两年前还在设计院事情时，马工曾带领团队参加过一个商业综合体设计竞标，在加了不知多少班、惨去世无数脑细胞后，马工众望所归地拿了个投标第一名。
然而在离正式签约没几天的时候，马工却被莫名其妙地踢出了局。
虽然也懂阛阓波谲云诡，但他不甘心，请认识的甲方运营总用饭才得知，原来集团大Boss去了趟日本取了个经，认识了一位曾参与过A市某著名商业项目HOT-Mall的建筑师，人家搬出那个项目说事，引得大Boss两眼放光，当场就定下了那位日方建筑师来做这个项目。
到嘴边的鸭子飞了，马工为这事忧郁了一个多月，暴涨十斤体重以泄愤。
可现在，甲方怎么又转头请马工出山呢？
商业设计成不堪利，设计师说了不算
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原来，虽然项目霸占着市中央还算不错的位置，但自建成运营的这几年，商业一贯做的半去世不活，场子里的商户换了一茬又一茬，业改调了一轮又一轮，便是冷生僻清，招商的求爷爷告奶奶，场子均匀租金还没超过5块！
更糟糕的是，卖出去又回租的公寓碰着先前谈好的品牌酒店运营方溘然撤资，生生把一个开业时号称高逼格假日酒店做成了几十家野鸡酒店大杂院，搞得一地鸡毛不算，资金压力巨大！
如今，那个选择日本建筑师的大Boss已经开始在董事会嚷嚷着要卖掉这个烂场子回款了。
股东们当然不干，闹腾中就又让当初的商业运营总喊老马重新出山。
非真实项目，仅作示意
接到甲方电话第三天，马工就带人去看现场，回来后调集大伙进行了一场直击灵魂深处的大谈论。终极总结——日本设计师直接在北方城市复制HOT-Mall模式带来的问题相称棘手：
问题一：人找不着门
阛阓负一层是热带水景主题商业街，可能是设计师为了将人流更好的引入地下，因此从地面直接架了几排扶梯下到负一层，扶梯上方搞了个一看就很贵的大玻璃罩，而阛阓一层主入口就被隐蔽在这个风骚造型的背后。虽然主入口的门数量不少，可眼神不好的人一欠妥心就找不着门，摸不着北。
非真实项目，仅作示意
问题二：冰火两重天
所有店铺朝着露天热带水景洞开，但这是一个冬天下雪结冰，夏天热出火的城市。于是冬天的时候ZARA的小姐姐们在试衣间冻得不敢脱羽绒服，夏天海澜之家的叔叔们在试衣间洗桑拿。
洞开式店铺导致空调基本上是摆设，纵然加了门帘分隔，浸染也不甚明显。店主投诉不断，运营方没辙，只能砸钱在屋顶上加一个玻璃罩住水景，这下可好，引来了消防大队，双方就消防规范磨了半天，玻璃顶总算没被拆掉，可却付出了大几十万的惩罚代价，真的是被生生割得肉疼。
非真实项目，仅作示意
问题三：秃顶的烦恼
为了照顾高层公寓的河岸景不雅观，设计师把公寓摆在了建筑南边，但这个动作却把号称当地“最浪漫”的屋顶花园罩在了阴影之中。冬天狂风卷着沙尘呼啸，屋顶景不雅观花园里西式餐厅外摆的棚子都被生生刮跑了，夏天倒是凉爽，可是屋面上的景不雅观植物去世了一批又一批，赶着换新都来不及，蚊子倒是成群结队，食客们叫苦不迭，只能看着好好的屋顶花园被各种蚊虫攻占，花园餐厅直接关门大吉。
非真实项目，仅作示意
问题四：你给我站柱
室内更是问题不少。别人家的阛阓对柱子都是能藏就藏，这个场子的内走廊却是生生露出一根又一根大柱子。这还不足，在表面又包了一圈穿孔金属板做灯光造型，结果硬生生加粗一圈。
听运营老总先容，日本建筑师便是想在走廊里做一些造型互异的柱子来让顾客感想熏染独特的购物氛围。独特倒是挺独特的，便是内场冷落得连个鬼都看不见，马工拉住一对经由大门而不入的情侣问为啥不往里走？情侣一脸懵逼：那里面还有东西？我们以为是个去世胡同！
非真实项目，仅作示意
非真实项目，仅作示意
问题五：小铺挺不住
场子的动线也是有点看不懂。由于园地进深大，内场还做了几条内街，连接起了一众20-30平米的小铺，但是四五十米长的动线直接让后面那一众小铺领了盒饭——人流少到根本活不下去。一提起这个运营总就抓狂：日本人到底是有多爱逛小街啊？
非真实项目，仅作示意
问题六：大铺难进驻
新来的招商经理很能干，拉来了海内某品牌母婴零售店，人家不介意把店放在阛阓背后，只须要在主街上开个显眼的入口就行，而且一开口就要3000平米的业务面积，这可把大家高兴坏了。
不过把后排的小铺拆完核过消防之后，大家傻眼了，之前合营日本设计师做施工图的当地设计院，为了划分防火分区，居然沿着小铺的形状做了一圈曲里拐弯的防火墙！
于是乎，品牌商看中的这个位置范围不仅消防出了问题，内部还生生多出了十几道曲里拐弯的防火墙和防火门，看到这种情形，意向签约的品牌方心凉了半截，运营总直接摔了杯子……
当然，问题不止这几处，在阛阓内放眼望去，尽是运营总和招商总的绝望眼神。
“我们的场子核心卖点便是——
360度无去世角，每一个商铺都是好位置！
”
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怎么办理？马工一直地拍着自己秃了一半的脑袋。苦思冥想、查找资料、拜访调研、研究图纸，一周后，通过跟阛阓招商运营的甲方团队密切合营，马工打出了一套组合拳：
1）双首层模式
一楼：附和，负一楼：楼上+1
看着就很贵的负一层入口扶梯造型顶OUT，跟一楼统一打造入口造型，并设置明确的导视系统，高下目的地安排得明明白白。
非真实项目，仅作示意
2）放射洄游式布局
张姨妈与李叔叔从此不见不散
既然热带水景高端大气上档次，那就必须让顾客们都欣赏一遍！
各层内街均向水街方向开大入口，要多大？冥想一下甲方爸爸要你放大logo时的那种大！
楼层平面形成放射洄游式布局。
非真实项目，仅作示意
3）合并次要动线中小铺
奶喷鼻香也怕巷子深
关于阛阓内部的边角位置是大铺子好还是小铺子好，马工请魔都招商顾问刘女士喝奶茶，她意味深长地说：“大兄嘚！
为了喝你一杯奶茶，我还真是第一次来这七拐八拐的犄角旮旯！
你当这是鹿角巷本巷呐？
于是乎，阛阓内部较深的次要动线消逝，店铺大合并，次动线合并还能增加营收面积，什么MUJI、屈臣氏、迪卡侬、海底捞等目的性消费的主力品牌店，哪家大塞哪家，刘女士要的便是够！
明！
确！
非真实项目，仅作示意
4）主题小镇搞起来
三十岁的码农小张从此也有了亲子生活
每个楼层结合背部进深较大的区域植入四个主题小镇，从此每个周末小张都能带着熊儿子来这里浪，虽然常常被儿子敲竹杠要玩具，但偶尔带他去店里做手工也让爷俩有了些亲子互换。
不过有时这位三十岁的码农爸爸更希望在小镇的轻食店里找到充电插座，实在弗成他就得去水景商业街的星巴克办理突发的bug了。
非真实项目，仅作示意
5）柱子藏起来
企宣部的Amy为你包装“柱”名大道
隐蔽过道上的柱子，隐蔽不住的，就把店铺立面前移，将柱子倾向过道一侧，靠近店铺的部分做外摆。配上灯光和外摆，企宣部的Amy给这些过道包装一个优雅霸气的名字——“爱丽舍”大道，成为餐饮区消费者最喜好落座的位置。
6）餐桌水边摆
有些饭，吃着吃着就串了
沿水街洞开的店铺统一做外立面处理，并结合各家店招设计创意造型，靠近店铺的部分设置各种外摆。这下可方便了大林与小林这对情侣，大林爱吃喷鼻香菜水饺，小林爱吃榴莲焖饭，俩人再也不用由于每次只能进一家店而吵了。
非真实项目，仅作示意
7）屋顶滑板公园
秃就秃吧，愉快就好
原有冷落的屋顶花园进行整改，去掉招蚊虫且需花费巨资掩护的绿植，全市唯一一家屋顶滑板公园就此出身，00后小崽子们的欢声笑语以及充足的发量，让刚从阁下运动装备店里出来的90后小孙有了些许倾慕的眼神。
非真实项目，仅作示意
8）网红防火区
相亲很尴尬？自拍一张叭！
阛阓的创意防火墙、防火门成为本市情侣打卡圣地！
这套马氏组合拳出击，让运营方对场子的复兴重拾信心。招商部的许总很愉快，说现在出去招商，底气都提高了八度，“由于我们的场子核心卖点便是——360度无去世角，每一个商铺都是好位置！
”而企宣部的Amy专门为每个区域策划的那些美妙故事，足以让原来不利点的租金上涨1.5倍。
更让甲方地产老板服气的是，马工这一系列组合拳的出击，并未对建筑本身做整体大手术，而是选择在关键性问题上发力，同时还预留好了未来五至十年商业模式变更后调度的可能性。这一套动作下来，单方造价远低于其生理价位，三个月的园地营收完备可以平衡掉。
这下马工更得意了，不仅仅是这次设计改造给他带来的新项目，而是甲方老总后面新的地产开拓项目除了找他恐怕不会再有别的选择。
于是，马工在公司内部给大家专门做了一次关于商业设计的培训，我们坐在那里听他指示江山两个小时，吹牛的内容都忘得差不多了，但有句话让人印象深刻：设计师最喜好说“以人为本”，可大多数设计师在剖析项目时，总是把“人”狭义地限定为消费者，或某个单一的工具人群，却忘却了包括招商、管理、运营等与项目密切干系的各个层面的广义的“人”。
至于那个“人”，你们真的想清楚到底是谁了吗？
