“那时候，大厅那一栋全体都满租了！
而且价格不便宜。里面有一条通道，旁边两边都是老外团队，我们就开玩笑说，这里有一条‘鬼街’。老外的性情普遍比较主动，他们会相互谈天，理解一下彼此，那时全体‘厂房’的气氛特殊好，也让人特殊有知足感。”
回顾起2014年共创大潮兴起时，共享办公厂房“混际PlayGround”的“盛世”光景，“混际”创始人吕胜仍掩不住露出了神往的表情，只管在6年往后，他已经断定“共享办公在中国便是个伪命题！
”
上月24日，优客工场上岸纳斯达克首日便下跌，成本市场彷佛并不看好这支“共享办公第一股”。持同样不雅观点，有多年办公物业运营履历的创智家当园合资人、广东省建筑设计研究院城规研究所所总建筑师曾业成，亦在《南方房地产》的采访中直言，“共享办公的市场需求并不成立。”
01 曾经也有过逐日人声鼎沸的高光时候
撤场之前，“混际PlayGround”位于广州天河区五山板块，周边是华南理工大学、华南农业大学、华南师范大学等多所高校，是广州的传统高校区。
关于创办“混际PlayGround”的初衷，吕胜说，“当时我们并没有把它算作一个纯挚的办公空间，而是想磋商一个可能——不同的人、不同的团队之间，能不能产生一些连接和碰撞。空间只是个中一种表达形式。”
始料未及的是，他们的“实验”恰好遇上了“全民创业大潮”，并且，在为产品做调研的时候创造，这样的共享办公空间在国外早已有了先例可以借鉴，便是总部位于美国纽约的众创空间“独角兽”创企——WeWork。
便是在这样的背景下，“混际PlayGround”迎来了逐日人声鼎沸的高光时候，可以说，出道即顶峰。
老房改造的混际PlayGround
02 后来，遭遇疫情，进入成本寒冬
然而，顶峰过后便是下滑。
吕胜表示，他们经历了全体共创时期从狂热到寒冬的过程。在混际刚刚创建时，他和他的团队也曾经考虑过将其运作成为一个“孵化器”，也考虑过找投资人来对这个“孵化器”中的创业公司进行稽核，帮助实在现融资，从而实现“混际PlayGround”自身的发展。
但是，在短暂的创业狂热之后，“成本收紧，进入寒冬，情形急转直下。我们这种共创办公物业经营者，对这种情形感想熏染尤其直接——急速就有一些团队撑不住，没钱烧，然后就撤走了。”吕胜说。
成本收紧造成的影响并不敷以影响“混际PlayGround”的连续经营，直至今年年初，疫情过去之后，PlayGround终于正式撤场。
如今，这个园地“打回原形”，被彻底改造成了一个物流分发站。
“混际PlayGround”现在是个物流分发站
03 “共享办公”物业难以为继
“混际PlayGround”的彻底结束，导火索固然是疫情的影响，但吕胜并不认为这是根本的缘故原由。
“我以为在一线城市里面，企业经历危急，办理危急，业务向好，再经历危急，这该当是一种常态，‘混际PlayGround’实质上是办公室租赁+配套的业务，总是有人须要办公室的。”
缘故原由1:“二房东”租金压力大
而关键的缘故原由，在吕胜看来，是在于“混际PlayGround”的“二房东”身份。
“混际PlayGround”的园地租赁自南海机器厂，吕胜的团队在租到这片厂房之后，对其进行了改建，再对外出租。
改建前
改建后
“我们为什么会撤场，紧张是由于大房东无意和我们一起互助、发展。很多大房东都是这样的心态，如果你把场子经营好了的话，就想涨租金。他们前后涨了两次租，涨了至少涨一倍多，后来碰上疫情，出租率低落得厉害，租金压力直接导致我们的现金流为负，这个买卖就没法支撑下去了。”
吕胜认为，二房东的生存空间会越来越小，乃至完备失落去生存空间，由于大房东还可以选择以较低的价格直接对外出租园地，得到全部利润。“这是个一定的趋势，毕竟他们的持有本钱比我们要低得多”。
缘故原由2:小物业运营团队缺少品牌效应
那么，共享办公物业还有存在的空间吗？毕竟，像WeWork这样的国际品牌在进入中国后，同样作为“二房东”，得到了不少创业公司的追捧，其租金更是比很多5A写字楼还高。
在回答这个问题前，吕胜首先“科普”了一下WeWork的起源和进化。
WeWork涌现的背景是美国金融危急，大量职员失落业，他们必须创业自谋生路，乃至有一部分人，在失落业后不敢见告家人，还要每天穿好衣服，假装上班……于是，这些人就以极其便宜的租金，在WeWork里租一个卡位，这里免费供应啤酒，还可以和很多同样面临生存压力的人一起，商量出路。
换言之，WeWork的成立和“混际PlayGround”们一样，都是基于便宜的租金。
WeWork
而在WeWork进入中国往后，虽然在本钱上没有任何上风，“但是它的品牌影响力已经在了，以是他不须要再走底层的‘失落业者/创业者同盟’的路子，而可以高开高打，在中国营造出一个高真个形象。”吕胜指出，WeWork在中国是写字楼的升级版，而不是降级，“毕竟还是有很多披着黄金外衣的黄金创业团队，会非常认同这样的新锐调性，也须要它来为自己的品牌进行加持。”
此时的WeWork，已经不是当初以低廉租金“扶贫”的WeWork。
WeWork
缘故原由3:缺少共享文化土壤
虽然不是国际品牌，区位也无法选在中央商圈，像混际PlayGround这样的“根源版WeWork”共享办公物业，真的不能凭配套做事，社交属性以及多元化属性，在办公市场中得到自己的一席之地吗？
“混际PlayGround”在运营期间，也等举办过不少文化活动，如小型音乐会、展览等。对付这些活动为园地和进驻团队带来的“增值做事”，吕胜感到有点失落望，“我们做了很多生动气氛的活动，最多的时候一年做超过100场，但是来看的都是外来人，园区内部的人对这些实在有点不胜其烦”。
他认为，这与国人的性情有很大关系，和老外团队不一样，大多数的中国人上班便是挣钱，并不那么热衷于参与各种文化活动，同样的，事情中的社交也不那么主要，“社交需求并不是在办公场所发生的，这里人来人往那么多人，但是你都不跟人家说话！
实在这样的形态跟传统的写字楼并没有太大差异。而且老板也不想看你穿得花枝乱颤地到处聊骚嘛。”
综上所述，在吕胜看来，所谓“共享办公”在中国便是一个伪命题，没有“共享”的文化土壤，唯一依赖的便是低廉的租金上风，而这种上风在面对“大房东”时，荡然无存，“我们80块钱租回来的，阁下那个楼的业主直接80块钱放租了，我们还有什么生存空间？”
他认为就租金这点上，WeWork同样没有任何上风，“而且越往下走，越没有上风，我们跟WeWork比的话可能反而会有上风一点。毕竟我们还有一些本地的资源支撑。”
改造后的“混际PlayGround”
04 家当园稳定经营仍倚重稳健企业
与定点高校区的“混际PlayGround”不同，“创智家当园”选址在天河区大不雅观路科学城板块，间隔地铁站150米，周边多为高新企业、物联网、AI智能、康健医疗等企业。在这个园区中，租赁产品以小、中型企业集中办公类型为主，但也配有少量的共享办公区域。
创智家当园
据创智家当园合资人曾业成先容，他们在东莞也运作着一家创意园办公物业，在那里，共享办公也只占很小的比例。
这样的产品设计，紧张是基于市场需求、企业实力与区位的考虑。
1.小创团队对办公室的需求未必成立
在采访中，曾业成也提出了一个与吕胜相似不雅观点——共创办公空间的市场需求，实在并不真正成立。
他认为对付创业者来说，创业是一个“死活格斗”的过程，“music.ly创业的时候，全体团队只有5个人，事情、用饭、睡觉都住在一个宅子里，根本没有去娱乐或者社交的想法。他们拿到了第一笔投资后，也没有把钱花在租赁正式的办公室上，而是连续投入到研发中。”
“办公室又不能供应住宿条件，那他们不如在一个住宅里专一干，而且，团队成员之间的互换可能涉及商业、技能机密，相对私密的环境可能会更好。”从这个角度而言，曾业成认为市场对共享办公空间的需求，实在不怎么成立。
2.实力强的企业对租金的支撑度更强
此外，曾业成还表示，小团队对付办公物业出租方来说具有较大的不稳定性，可能经不起市场的风浪而倒闭，也可能在团队得到融资，实现扩展后，就搬离原来租赁下来的小办公空间。“在我们的东莞园区。最核心、可以给我们稳定租金支持的，都是一些比较大型的企业，由于他经得住市场的磨练。如果承租商户不断改换，没有良好的资金运作，对付物业运营者来说是很痛楚的。”
“以是，当一个社会是20%个人节制了80%资源时，你找到的客户却是只节制20%资源的那80%的人，那么运营困难便是一定的了”，曾业成强调道。
3.区位决定是否适宜运营共创物业
此外，办公物业的地理位置也决定了其招商定位。曾业成指出，如果是在大学附近，周边天然存在大量的创业团队，乃至还能得到来自政策、学校方面的支持，那么经营共创空间办公物业也是可以考虑的，“但如果不具备区位上的上风还硬要做，就不符合市场的规律和需求”。
创智家当园
既然对共享办公能带来的利润并不乐不雅观，为何仍会在创意园区内配置一定比例的份额呢？曾业成坦言，这实在是一种非主动的选择，“还是有一些位置是空置的嘛，空着也是空着，不如先租出去。至于往后是淘汰还是保留，要看市场的情形。”
05 未来怎么走？
那么，未来办公市场到底什么样的产品能得到青睐呢？曾业成认为地段和招商定位是最该当关注的方向。
一是必须担保员工能实现高效通勤，“离地铁口近是必要条件”；
二是周边配套要相对完好，“如果用饭的地方都没有，须要企业自行办理，对付企业而言本钱投入就变高了”；
三是如果周边能有集中式商户资源，“譬如说有一个服装批发商圈，那么拥有服装这块资源的企业和物业运营者都更随意马虎把业务运作好”；
此外，在物业做事方面，如果能为企业供应帮助，也能提升物业的吸引力。曾业成先容了“创智”的特色做事——为租赁商户供应装修、注册、财务等方面的帮助。曾业成认为，这类可以办理企业实际需求的做事，才是真正的市场需求；
末了，“租金压力当然是越低越好，还有物业构造、改造本钱，运营年限都是主要的经营成分”。
他总结道，“实在很多商户现在还处于低级的办公需求阶段，产品只要能比较均衡地知足企业的需求，在市场看来便是好的产品。”
而真正经历了一个共享办公物业的全体“生命进程”的吕胜来说，也表示他接下来会选择一些“标准化”的考试测验，“类似写字楼的形态，同时只管即便把本钱压低，让它在价格层面上更有吸引力。”
目前，吕胜在天河区长湴地铁口阁下运营着另一个办公物业“混际Neighborhood”，比较起“混际PlayGround”，前者显然更趋向办公写字楼功能，用他的话来说，“创意园区PlayGround更像一个乐园，是萌发创意的最佳场所。Neighborhood是一个事情社区，是做事严密举动步伐便利的事情空间。”
“混际Neighborhood”
不过，在“标准化”产品以外，吕胜仍在试图做一些新的考试测验，以一种“更加综合”的业态，来“拓展办公场景”。
他说，一个3、5个人的创业公司或者创业个体，实在没有必要为办公室付租金，“每天去星巴克办公的本钱要低得多，你可能会创造自己甘心为一个会议室付费。”
吕胜进一步剖析道，“真正精良的事情者，不须要在办公室里呆着。像在星巴克——你右边的人拿着电脑在办公，你左边人就在聊商务，为什么非得坐在办公室里？而那些高真个办公用户，他们是舍得付费的。无论是吃的东西、喝的东西还是他享受的环境，他都舍得付溢价，你只须要把做事做到全场最佳就可以了。只有想上班摸鱼的人，才须要一个办公室来困住他。当然，我们也会给他们匹配一些其他的产品线。”
这种更商业的办公场景，在吕胜的构想当中可能是咖啡厅，可能是简餐餐厅，也可能是别的发卖场景，“一定是一个特殊丰富的场景，里面的人也特殊丰富，我们明年在番禺万博会有一家阛阓开业，这也是我们希望做的考试测验。”
在吕胜看来，只有性价比和做事水平才是物业的核心竞争力，“这是商业的实质，做什么都是一样。”
END
