所有的学生都笑了起来，直到一个大胆的学生说道：“雷，所有人都知道你是做汉堡包买卖的。”
克罗克哈哈大笑着，回答道：“我料到你们会这么说。”然而，很快他便愣住笑声并说道：“女士师长西席们，实在我不是做汉堡包买卖的，我的真正本行是房地产。”
到如今，虽然很多人都知道麦当劳有本日，离不开它自身经营的房产。但是却不知道麦当劳如何一步步做成房地产集团的。
本日为大家揭晓个中的秘密。
一、构建麦当劳生态系统，计策调度随着门店一家家开起来，克罗克和他的团队对公司未来该朝何方发展的思考也逐渐成熟并达成同等：
麦当劳不应该只是许多人共用的品牌，更该当是一个以高品质著称的快餐系统。
对麦当劳总部而言，其职能并非只是出售经营权、向加盟商收取用度，而是要为所有的门店供应支持，使每一家门店都成为全体品牌的代表。
这种理念不仅源于克罗克等人对奇迹的野心，还源于对美国几个著名连锁系统履历教训的总结。
当时美国有两家著名的食品连锁企业：风味冷饮公司和冰雪皇后。
它们由于出售地区代理权而损失了对最基层特许经营商的管理和掌握，终极使全体品牌受到了影响。
这匆匆使克罗克和他的团队同等认为该当由公司自己发展餐厅来构建一个强有力的系统，寻求综合、长远的发展。为了实现“构建富有品质的速食连锁店”这一空想，为了在全体系统中担保质量和统一性，管理层谈论后认为索恩本提出的成立房地产公司的方案最为合理。
1956年，净资产只有2.4万美元的麦当劳以1000美元的成本开设了房地产公司，为了这1000美元，克罗克动用了他全部的家当，他的屋子、汽车无一例外地被用作抵押。
二、麦当劳如何构建房产系统？麦当劳公司的房地产方案包括如下三个关键环节，这也正是担保其盈利的设计：
第一步：巧选址
与现在热闹街市随处可见麦当劳的环境不同，麦当劳一开始的发展并不环绕人口密集的城市中央地带。这种地段有足够多的客流，地租用度却是麦当劳无法承受的。
但是，麦当劳的发展匹配了美国城市化的进程，当时美国有大片的城市郊区地带逐渐城市化，麦当劳购买的地产虽然一开始不处于核心区域，但所属地段发展成核心区只是韶光问题。
因此，只管是在郊区，麦当劳也会从地理位置、周围人口数量等角度来剖析是否有足够大的市场、足够充分的升值空间，最受青睐的地段常日是学校、教堂附近。
第二步：得地产
一方面，麦当劳按照固定的金额从业主那里租赁到地皮或房产，用长期租赁条约向银行等金融机构贷款，这样麦当劳顺利得到地皮、得到贷款，终极盖起餐厅。
另一方面，麦当劳也直接购买地产。麦当劳哀求特许经营商在正式接管餐厅之前首先交纳1万美元的担保金，将这笔钱作为首付款支付给地皮持有人后，剩余的部分用10年分期付款的办法支付。
也便是说，麦当劳通过奥妙的设计，用业主的地皮去申请贷款，用贷款支持后续的建筑、设备等与餐厅直接干系的各项投资；
再用特许经营商的钱做首付款，支持其顺利买到想要的地皮。
同时，这些资金还被用于支持其接下来的市场拓展、经营完善、人为支付等活动，可谓一举多得。
第三步：建餐厅
与地产商互助共建餐厅，并从建筑外不雅观、室内装潢、桌椅摆放、空间分布、设备安装与摆放等方面为新餐厅的开业做足准备。
这种一揽子的办法有效地避免了经营者履历不敷、地产和固定资产投资用度高档问题，直接将准备充分的餐厅交付给通过审查的经营者，最大限度地减轻经营者的包袱。
结合房地产方案，我们不丢脸出麦当劳的盈利点所在：
1.低价得到地产。
麦当劳直接购买的那些地处郊区但市场大、升值空间充分的地产价格都不高；凭借议价能力和品牌吸引力租赁的地皮每月租金只有500～600美元，并且出租地产的业主在20年期间不得提价，不得按市场行情而变。可以说，麦当劳在地皮上的本钱基本是长期固定的。
2.加价后租给经营商。
将原始的租金价格或者分摊到当期的地产代价加上业务税费、保险费、利息等各种用度，同时考虑市场行情的高下颠簸，麦当劳终极以赶过原始代价20%～40%的价格出租给特许经营商。
也便是说，租赁收益是在固定的地皮本钱根本上不断攀升的。以上两步中间的差额是麦当劳利润最主要的来源。
至20世纪80年代中期，麦当劳在美国拥有的近万家餐馆中，有60％的房地产产权属于麦当劳总部，另40%是由总部出面向当地房地产主承租的。
由此，房地产收入成为麦当劳的紧张收入。麦当劳收入的1/3来自直营店，别的来自特许经营店，而房地产收入占总收入的90％。
由于房产代价不断攀升，索恩本的政策终极使麦当劳成为零售业里的房地产之王。
在20世纪90年代，麦当劳拥有全美69%的餐厅的地产所有权，在国外的餐厅中这一比例是35%，别的的餐厅都由麦当劳房地产公司出租给了经营商。
三、麦当劳清晰的盈利模式
麦当劳发展到本日，相信看了上面讲述的，你会创造，麦当劳集团实在内部是两个相互独立的个体：
一个是一群努力实现风雅化操作的管理职员，每天研究如何供应更好的餐饮做事。
另一个则是一群履历丰富、以财务为导向的房地产经纪人，他们关注的是如何谈成更多的交易。
麦当劳不仅经营汉堡包和房地产这两项主业，更将两根链条打通，形成良性循环，担保持续盈利。
麦当劳的利润紧张来自以下4种路子：
1.房地产差价直接盈利。
用固定的低价购入或租赁，完成餐厅建筑施工，然后加入各种本钱和用度，随着整体经济环境和市场行情变动，以赶过原始代价20%～40%的价格租给经营商，赚取差价。
2.收取特许经营商加盟用度和补偿前期投资的用度。
加盟用度随着整体经济环境的发展和麦当劳本身品牌代价的提升而不断提高，一开始为950美元，到20世纪60年代时仍保持在1500美元的低价位，相较其他品牌是非常低廉的。
同时，按照公司在该餐厅中地产、设备、装修等方面的投资，经营商须要一次性向麦当劳公司交纳一定金额的用度，这两部分用度是在开店初期交纳的。
以中国为例，目前特许经营商在这个环节的投资总额大约为800万元公民币。
3.特许经营商每月交纳租金
特许经营商每月交纳租金，并根据其经营情形向总部提交利润的一定比例。这相称于麦当劳为特许经营商供应各种支持的做事费。
4.加盟商的古迹比例
在经营者的经营古迹达到一定水平后，根据他们实际古迹所处的不同区间，须要再按照不同的比例提交其利润的一部分，约20%～40%，盈利越高须要交纳的比例越高，这部分收入也是麦当劳利润的主要来源。
这便是品牌生态的力量，共生共赢，你看懂了吗？
