创业16年，杨志亮总算在今年6月购下了一套自己的厂房——正是中山通过“工改”新建的外沙科创城。
近一年多来，杨志亮创造周围不少朋友都入驻了中山“工改”而来的厂房。
这是一个趋势。当前，越来越多制造业企业在中山买地购厂，“工改”地块在市场上“火”了起来。外沙科创城的发卖总监张淑梅对此同感：“很多企业家都是相互先容过来购厂。”
从2022年1月4日中山正式打响“工改”攻坚战算起，“工改”已经在中山推进了一年半。来自各界的不雅观望、评价、谈论，也此起彼伏地持续了超过一年半韶光——“工改”能否成为中山经济再度崛起的关键变量，一贯是各方关注的焦点。
今年上半年，中山实现GDP增速5.5%，位居全省第四，在珠三角仅次于深圳；工业投资增速达50.8%，排名全省第二。
中山，打了个“翻身仗”。
或许有人要问：这当中，“工改”的成效表示在哪？
8月23日，中山市召开2023 年上半年全市“工改”事情总结会，透露了一组数据：“工改”以来，中山已拆除整理超2.3万亩低效工业用地，新招引企业147家、做事本土企业221家、估量推动新增投资近850亿元。
“都说要推动传统企业持续升级，‘工改’便是中山传统制造业改造升级的胜负手。”在半年全市“工改”事情总结会上，中山市委布告郭文海如是强调。
从这一年多的成果来看，“工改”对中山最大的改变，不在于经济增长的“果”，而在于高质量发展的“势”。
从华中路拐进赤岗路，就进入到小榄镇永宁社区“工改”腾挪园。
靠近路边的一栋7层层楼厂房的一楼内， 70米的全自动生产线正在加工轻薄的商用卷纸。而当生产线来到墙壁前，路径则“转向”为90度垂直于地面，平行于墙面的生产线穿过屋顶与墙面之间预留的空隙来到二楼，将一楼的产品传输到这里连续进行自动切割及包装。
一楼生产线的边上，只站着两位事情职员时时地调试设备。
这间1万平方米的厂房属于广东美宣卫生用品有限公司，该公司也是首家搬进园区的规上企业。
公司卖力人李滟曾因过去旧的锌铁棚厂房高度无法知足生产线支配、周边又无得当新厂房，心生离开中山的想法。
让他打消这个动机的转机，是永宁社区将同样是单层锌铁棚的园区改建成了高标准厂房。这让李滟的公司不仅有地落脚，还实现了2倍的年产值提升。
永宁社区的转变，是中山村落镇低效工业园近一年多的缩影。“工改”至今，超2.3万亩低效工业用地被拆除整理。大片低效且存在隐患的锌铁棚不在，取而代之的，是全新的高标准厂房，以及适宜连片开拓的大面积地块。
一方面，高标准厂房办理了制造业企业增资扩产的难题，而且“拎包入驻”式的配套，也为发展型企业供应了更多便利。
由于“工改”政策许可达到一定条件后分割发卖厂房，不少企业在自行“工改”后，除了将一部分空间用来增资扩产，还将多余的空间出售、出租给其他企业，并优先选择与自身家当相匹配的高下游企业，由此形成小型的家当生态，也便是常说的“高下楼便是高下游”。
位于火炬开拓区的联速·两岸科创园（下称“联速园区”），便为这一观点“现身说法”：中山市立科硅胶制品有限公司董事长王先为先容，公司紧张从事医疗东西生产，在中山扎根10年，作为家当链主体迁居至联速园区后，供应链商家也随着自己在这里买下了厂房。坐在王先为一旁的园区老业主——汉通激光设备有限公司董事长林晓聪也很高兴多了一家高下游伙伴：“他们能够利用我们的设备，节省了一笔本钱，大家可以双赢。”
联速·科创园一期两栋新厂房交付。
另一方面，连片工业用地也吸引了制造巨子和家当集群，这是造就和完善家当链的一个过程。
今年4月，投资30亿元的三花新能源汽车零配件生产基地花落中山市智能家电家当园黄圃港片区。在另一边，一年前还是大面积低效厂区的智能家电家当园大岑片区，如今已完成了1061亩的连片地皮整备，正式对外供地，签约了12家家电领域的专精特新、行业“单打冠军”企业，已有6个项目动工培植。与顺德容桂一河之隔，中山的智能家电家当集群正进一步迈向“北融”。
“不要大略地说上级有规定就不去考试测验，由于低效工业园改造本身便是一场改革。”郭文海强调，“改革，便是碰着新问题去办理，破旧立新。如果上级的政策都吻合了，那叫落实，不叫改革。”
正由于有改革的强大动力，才呈现了一线成百上千个案例：
还有更多的案例：新能源巨子明阳电气的增资扩产项目在清洁能源主题家当园（翠亨新区）动工，厨电家当龙头华帝股份的厨电数字化智能化家当园项目在小榄镇永宁社区连片“工改”地块奠基，半导体家当场地点的三州里一次性签约超110万元投资的6家企业项目……
中山“工改”，改出了制造业企业增资扩产、做大产能的信心。
“我算了一下，我们新买的这栋厂房往后每个月的按揭，和正在租用的两个厂区每个月的租金差不多，那倒不如买一栋属于自己的厂房。”
杨志亮算了一笔账：自己所经营的位于坦洲镇的中山市创宇塑料制品有限公司，租金单价约20元/平方米，一个月光在租金上就须要投入约11万元。于是，公司以4100元/平方米的单价购下了神湾镇外沙科创城的一栋4层厂房，面积共3700平方米。在杨志亮的操持中，公司在全部搬至新厂房后，一方面开始在过去纯加工的根本上增设研发环节，另一方面投入200万元布局自动化生产车间，并优化过去两个厂区、两套班子的企业管理架构。
“‘工改’是个好事，由于无论是售还是租，‘工改’都是把一批新厂房推向市场，既可以冲击原来租赁市场的高租金情形，也让像我们这种之前很难购置厂房的小体量企业有机会购厂，而且可以按揭支付。”杨志亮说，“工改”办理了制造业企业家们的痛点：为中小制造企业压低租金本钱，为有能力买地购厂的企业供应有产权的地皮空间。
有两组数据值得关注——
一是根据中山市公共资源交易平台统计，中山2022年推动“工改”后，全市当年成功出让的工业用地为67宗，为近年来最多。今年截至8月11日时已出让了50宗工业用地，险些与近5年（2018年-2022年）均匀每年出让宗地的数量持平。
数据之下，是来自基层一线的案例与实践：黄圃镇大岑村落从5月末第一家企业拍下地皮开始，不到3个月就成功出让7宗工业用地，而黄圃镇全镇近5年（2018年-2022年）均匀每年也只出让了不到4宗工业用地。雪乐电器公司率先落户智能家电家当园（大岑片区），卖力人潘宏为一家三代人圆了创业购地的梦，他的父母尤为激动：“终于可以在自己的地皮上建自己想建的厂房。”
黄圃镇大岑村落整备出的千亩连片地皮。
结束租厂的流落、得到购厂生产的安定，是不少制造业企业家的夙愿。
“企业想要做大，一定要有自己的厂房。”广东思诺得环保科技有限公司董事长卢海洋非常武断。其公司规模从2000万元扩大到近3亿元，仅用了一年多韶光。
而这样一家潜力十足的企业，却差点由于没有符合发展需求的厂房而离开中山。
今年7月，位于沙溪镇的思诺得智能制造工业园封顶，没了后顾之忧的卢海洋把行程安排得满满当当——带着公司的产品奔赴天下各地参展，推动企业进一步做大做强。
作为火炬开拓区联速园区的开拓方，中山市澄品实业有限公司董事长罗云坦言，对付中小企业而言，拿地、卖地都十分困难，“而‘工改’给他们一个置业置厂房的最好机会。”罗云说，由于联速园区设计了多种层高与面积组合的厂房、分层出让，匹配各种企业的需求，因此当项目开售时，有刚需的企业家都非常踊跃。
这解释，中山实行“工改”往后，全市国有工业用地出让数量明显增加，中山再造家当空间已初见成效。
第二组数据，是来自据官方的统计数据。南方+理解到，中山市2022年工业厂房均匀租金为15.7元/平方米▪月，2023年这一数字已下跌至15元/平方米▪月，跌幅约4.4%。
部分镇街趁热打铁，掀起了整治抬高工业本钱的“二房东”的热潮。
例如，位于古镇镇的中山市金宝斯灯饰电器有限公司（下称“金宝斯公司”）是一家规上企业，公司总经理王平透露，由于过去从“二房东”手里租下的厂房干系用度过高，企业发展操持迟迟未有进展。
“二房东”对实系统编制造企业的压榨，让当地政府脱手了：他们急速清退了企业所在村落级工业园的“二房东”，效果吹糠见米：租金单价（含公摊费）低落了15%。金宝斯公司随即租下了整栋厂房。
这解释，一批“工改”高标准厂房进入市场，“工改”前厂房供不应求的状况得到改进，部分镇街的工业厂房租金涨幅缓和乃至下跌。
中山“工改”，改大了制造业空间，改低了“二房东”所掌握的厂房租金。
南外环与105国道交会处，一辆辆货车从沙溪镇虎逊村落的秀山工业区驶出。
“我们也很想改，正在做方案！
”看到别的村落通过“工改”让村落收入翻倍，沙溪镇虎逊村落党委布告王健行也有了信心。
虎逊村落2022年的村落集体收入为3460万元，比较起初辈村落，仍有很大的上升空间，王健行很想通过“工改”的机会，让村落里的服装、红木、物流等家当升级，并引入更高真个家当。
对付尚未“工改”的村落集体，“工改”有着让村落经济再上一个档次的吸引力。那么对付已经经历了“工改”的村落集体，其利益又是如何得到的？其核心在于亩均效益的倍增，即让过去低产低效的村落集体培植用地，发挥尽可能大的代价。
五桂山街道桂南村落党总支布告谢家和先容，村落内参与“工改”的60亩地块，过去单层锌铁厂房面积不到2万平方米，且租金单价仅7元/平方米，每年租金收入不过150万元。
而通过“村落企互助”模式进行“工改”后，村落不仅可以得到一笔地皮补偿款，互助公司还将为村落培植约6万平方米的高标准厂房，个中3万平方米交由互助公司长期无偿利用，其余3万平方米由互助公司卖力兜底招租和物业管理，期限10年，前5年租金约360万元/年，后5年约420万元/年。
那么，站在村落居的角度，决心“工改”是为了提高租金收入，而站在企业的角度，支持“工改”是为了降落租金本钱，“工改”会成为双方的“零和博弈”吗？
小榄镇广成路工业园项目。
容积率的提升，是办理这一抵牾的钥匙：大批过去容积率不到1.0的村落培植用地，在“工改”后提升容积率至3.0以上乃至更高。相同面积的一块地皮，纵然厂房租金单价不变，在顺利出租的情形下，总收入也会因建筑面积总数倍增而倍增。
例如，小榄镇永宁社区“工改”腾挪园的前身锌铁棚厂区，容积率仅约0.7，租金约17元/平方米▪月；改造后，容积率约3.0的7层高标准厂房的均匀租金反而低至约15.5元/平方米▪月。另一方面，由于建筑面积翻了4倍，村落集体的租金收入估量增加至3600多万元。
在“工改”中，也有一些村落集体将村落集体用地转为国有用地支持“工改”。地皮被政府收储，村落民又能得到什么？南方+在拜访调研过程中，创造了两个案例：
一个是黄圃镇大岑村落，当地采纳了“现金+物业+车位+培植期租金丢失补贴+返租厂房租金”的补偿模式，涉改造村落民除了现金补偿外，其他的各项收益每股将有7000多元/年。
一个是南朗街道华照村落，该村落麻东经济互助社通过“物业置换地皮”的办法，在地皮容积率提升后，将一部分地皮交由政府或企业统一招商，另一部分配建高标准厂房的物业，村落集体年收入也将从每年约30万元增加至约350万元，收入增加10倍以上。厂房培植期间，村落集体还能持续得到原来的厂房租金。
当然，上述两个村落居的实践也不会是孤案。“八仙过海，各显神通”，各镇、各村落因时制宜，发起空间革命，亩均效益倍增，是政府、企业、村落集体“三赢”的结果。
短期来看，通过“工改”，政府、企业、村落集体必有至少一方让利。长远来看，三方必定共同获益。
中山“工改”，改变了村落集体收入的传统依赖路径。
如果按华帝厨电数字化智能化家当园约22万平方米的建筑面积打算，1672万平方米相称于76个华帝项目的体量——据统计，中山全市的“工改”项目已累计完成超1672万平方米的方案报建建筑面积。
根据方案，到2024年底时，拆除整理的低效工业用地面积估量约6万亩。
“工改”腾挪出来的空间体量，由谁来“消化”？
从过去的现实状况看，中山存在大量拥有地皮产权的私人私企，自改的“工改”项目较多，其改造方向大多为知足企业自用，并分割出售多余的厂房给其他中小制造企业。在目前的“工改”项目中，对中小制造企业更友好的高标准厂房较多，中小企业也是进驻“工改”新空间的一批主力军。
那么，这批高标准厂房能够引领中山家当新空间的升级吗？
“新区的‘工改’走到这个阶段，必须要有打破，否则很难走下去。”在近期的一场中山“工改”深调研漫谈会上，翠亨新区“工改”事情卖力人表示，只有通过“工改”，让政府能够储备更多连片地皮、招大商，才能承接高端项目，做强、做实深中经济互助区。
“如果只建造高标准厂房，不太匹配目前的发展形势，以是我们急迫须要办理国企融资、一二级联动开拓等问题。”该卖力人提出，“工改”的目的，终极都指向整备连片地皮、招引大项目这条路。
当时，坐在另一头的中山市人大常委会副主任、市工改指挥部副总指挥陈晖东表示认同：“‘工改’的目的绝不是建一大批高标准厂房。”
中山市、镇对“工改”的方案，无不透露着一个信息：“工改”更须要推动大面积连片地块的整备，为像明阳电气、华帝股份、三花控股、欧普照明等这样的头部企业预留空间，领跑全市制造业。
在今年签约的几单重磅互助中，明阳电气、华帝股份等项目均直策应用了通过“工改”腾挪而来的地块；三花控股、欧普照明、广东医谷、新迈奇等项目所利用的地块虽不直接来自“工改”，但这些项目的落地，对当地的连片地皮整备提出了更高的哀求，三花控股便是直接落地在中山市智能家电家当园内。
具有研发、制造、流利等综合竞争力的链主企业，其头部领跑效应非中小企业以量可取代。为招引头部企业及其家当链配套企业，连片地皮必不可少。
东凤镇民乐村落“工改”项目。
据统计，中山目前已通过“工改”整备出了49块百亩以上的连片地皮，总面积超9300亩；十大主题家当园内的“工改”拆除整理项目共285个，面积靠近9800亩。
中山“工改”，改出了新产城空间。
艳阳高照的一个周末，几辆粤B牌照的轿车驶入了位于中山市小榄镇泰业路上的绿金湾高端环保共性家当园（下称“绿金湾园区”）。
从车上走出的几位五金领域的企业家，带着各自公司的环保问题来参不雅观厂房，希望在这里找到空想中的方案。
自开年以来，到绿金湾园区看厂的外地企业就相继而来。
家当园投资方卖力人、广东粤江置业投资有限公司董事总经理廖瑞斌，是深圳市表面处理行业协会联合创始人兼副会长。一年多以前，他下定决心，带着团队进驻小榄镇，投入这座环保共性家当园的开拓事情。
“一期即将试投产，到今年年底基本成型，明年年底二期建成，到时候，大家就会见到我们的全新家当形态。”廖瑞斌说。
绿金湾园区的这一隅，曾涌如今7月9日中心电视台《新闻联播》长达2分25秒的画面中，并在当晚过后引起各大媒体转发，“工改”成为中山继深中通道后的又一征象级的被谈论的话题。
优质的空间留给得当的企业，来自各地的制造业强手在中山百花齐放，当地经济发展才能持续繁荣。
培植中的大唐盛视·中山阜沙应急家当园。
以中山南部的三乡、神湾镇为例：今年上半年，两镇GDP增速均高于全市均匀水平，工业投资增长数据也很亮眼。同样引人瞩目的，是它们充分“南联”的“工改”项目。
“澳门的中药品牌是很成熟的，但是澳门地皮资源有限。‘工改’给了我们澳门企业一个机会去开拓大陆的主要市场。”刚毕业不久的方俊濠跟随父亲来到中山，出任中山市龙耀实业投资有限公司总经理一职，卖力中山市古鹤中医药综合家当园的运营事情。通过与其他广东龙头药企和港澳互助方在中药材供应链管理做事、产品渠道做事等领域开展互助，他们将在古鹤村落打造一个集中医药大康健研发、加工、生产、包装、仓储物流等百口当链于一体的创新型综合家当园。
今年5月，位于珠海斗门区的珠海普奥光电科技有限公司，购下了神湾镇外沙科创城位于4楼的近1200平方米的厂房。“我们既想购买自己的厂房，也想有良好的园区运营环境，以是一贯在关注周边的科创园。”总经理顾连军比拟了湾区多地厂房，终极相中了单价约3700元/㎡的外沙科创城，并透露周边厂房均价在4500元/㎡旁边。顾连军算了下，从原厂址到外沙科创城，开车只须要花费30分钟旁边。如今，外沙科创城一期已经完玉成体招商，一、二期项目成功与79家企业签下购厂协议，个中包括13家珠海企业，以及多少来自深圳、惠州、东莞等地的企业。值得一提的是，外沙科创城的开拓方诚艺公司本身是深圳企业，终极选择将总部搬至中山。
放眼中山全市，湾区多地企业正在进一步加盟“中山制造”：6月尾，深中经济互助区问世，“1中央3基地”支配在翠亨新区和火炬开拓区。黄圃镇智能家电家当园的火热培植吸引了一批顺德企业，顺德项目中山建，匆匆使两地家电家当的深度领悟。入驻小榄镇粤深·湾区智谷智能锁家当基地的，不少是来自深圳的规上企业……
便利的交通、较低的本钱、适宜的环境、完善的家当生态，让中山逐渐成为“商家必得之地”。据统计，中山通过“工改”，新招引了147家企业、做事221家本土企业，估量推动新增投资近850亿元。
中山“工改”，改出了新的制造业“盟友”。
“‘工改’对付中山，实际上是一场思想解放运动。”
中国国际经济互换中央首席研究员张燕生认为，中山须要思考如何通过地皮存量改革，形成与高质量发展相匹配的系统编制机制。
“工改”至今，中山追寻高质量发展的思想不雅观念有什么转变？
答案还是在“工改”的现场。
8月8日，中山市南区街道“工改”项目慧昌工业园奠基培植，而项目地块此前并不符合省“三旧”改造标图入库的标准，按理来说并无资格参与“工改”。
“低效不低效，不是政策说了算，是市场说了算。”中山市委布告郭文海曾在多个场合提到。在实际操作中，部分企业产值的绝对值并不算很低、产能并不算掉队，或是培植韶光在2010年及往后。中山选择完善政策、放低门槛，许可这些企业参与“工改”的缘故原由，更多是出于企业自身的实际发展需求。
这种思路，透过中山近年来的一系列动作可以得到印证：
市场上有企业存在空置厂房、部分中小企业有购买厂房的需求，于是工业物业分割发卖政策应运而生；
企业在落地过程中曾因流程繁琐、花费韶光较长而产生丢失乃至流失落，“工改”审批步骤于是“拦腰”砍掉一半，审批效率提升7.5倍，全市培植项目更是实现了常态化的“拿地即动工”；
企业曾因历史遗留问题导致用地手续不全、无法进一步报建新的厂房，中山便出台了通过“工改”完善用地手续的政策，在直面了历史遗留问题的同时，办理了企业当下的燃眉之急……
匆匆活求变，更多的机制系统编制改革在发生。
今年6月，《中共广东省委 广东省公民政府关于高质量培植制造强省的见地》发布，提出增强工业园区带动县域经济发展能力。此前发布的《关于履行“百县千镇万村落高质量发展工程”促进城乡区域折衷发展的决定》提出发展壮大县域经济，个中也包括壮大工业经济，推进工业入园。
对付村落镇分布广泛的中山而言，“工改”成为全城推进制造业当家、“百千万工程”的主要举措：村落集体的培植用地，可实现从“资产”到“成本”的转化；村落集体的地皮资源，可成为撬动制造业在村落庄的发展动力。
郭文海强调，“工改”是中山推动“百千万工程”的大道，是“百千万工程”这盘大棋中的“关键一子”，必须落好。
最近，中山提出了“百千万工程”的“1388”行动，第二个“8”即“兴村落八项行动”，个中一项则是履行“三块地”改革行动：深化屯子地皮制度、集体产权制度、新型农业经营系统编制、城乡领悟发展系统编制机制等改革，大力探索全域地皮综合整治，破解农地“碎片化”问题。
此前出台的《中山市深入推进地皮节约集约利用改革履行方案》也曾提到，中山将试点开展集体经营性培植用地入市用作工业、商业项目，推动屯子集体资源要素活起来。
可见，针对过去村落培植用地的产权归属、征收、闲置、碎片化等问题，中山正探索既保护村落民利益、又符合市场运作逻辑的路径，如今“村落企互助”等“工改”模式便是一个考试测验。
中山“工改”，改出了新的政企协力、市镇同心。
“推进会便是要互换好的做法，研究碰着的问题。”
在8月23日召开的半年事情总结会议上，面向镇街的“工改”干部，郭文海以“现场办公”的形式再次和全市各部门、镇街干部开诚布公。
和普通的总结会不同，这次的大会采取圆桌漫谈的形式，市镇领导面对面谈论“工改”目前的亟需办理的问题。
“我们希望市里能够尽快出台改造权公开出让的支持政策。”针对整备连片地皮的现状，翠亨新区干系卖力人率先提出了自己的需求。
“我认为翠亨目前探索的方向没错，只要有利于连片收储，省里政策可以尝打破，这就叫改革。”郭文海交办市“工改”指挥部落实研究。
很快，镇街干部们开始了持续的“抢麦”环节：
“希望市里可以给予资金支持，加快我们的收储。”
“希望可以给多宗归一的奖补政策打个补丁，方案指标统一调配。”
包括资金支持、政策完善、方案指标、部门折衷等推动落地过程中涌现的细节问题，郭文海逐一回应，哀求干系部门研究支配、推动落实。
有了思路，就不愁方向；有了行动，就不怕困难。
过去一年多，中山全市高下以昼夜兼程的勇气和毅力，将新一轮“空间革命”写在大地上，为全省“粤产粤优”探索供应履历。不久前，“工改”以大篇幅登上中心电视台《新闻联播》，足以可见中山的改革引起广泛关注，其样本意义，也得到充分阐发。
然而不得不承认的是，当下横在中山这座制造业城市情前的，仍旧是历史性的、构造性的寻衅，家当生态、产城空间布局、城乡折衷发展等问题非一朝一夕能够清理。
令人振奋的是，一年多来，中山创造了一个又一个不可能：摘牌制造业项目最快5分钟动工、工业园亩产呈数倍乃至数十倍增长、签下多笔百亿级制造业互助协议……“工改”已然为中山初步打开了高质量发展的新局势、创造了制造业当家的新动能。
如果说一年半前“工改”大幕拉开时，中山点燃了“凤凰涅槃”的决心，那么行舟至半，经历500多个昼夜的探索创新，中山武断了“行稳致远”的信心。
“‘工改’的路我们越走越清晰，‘工改’是我们推动高质量发展的大道。”正如郭文海所言，在推动城市和家当转型升级这条路上，中山找到了一把钥匙和切入口，这把钥匙便是“工改”。
中流击水遏飞舟。
改革的道路上，总是充满各种可以预见和难以预见的风险，总是要占领大大小小的难题和寻衅。但总有不惧风雨的勇气、不畏艰险的力量，汇聚成推动中山奔涌向前的历史潮流。
【统筹】罗丽娟
【撰文】陈少宏 包蕾 王浩宇 罗丽娟
【作者】 陈少宏；包蕾；王浩宇；罗丽娟
【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端
