嘉福酒店改造前外立面为绿色的玻璃。
环东广场“鎏金岁月”的设计风格紧张是为了重现广州淘金商圈的流金岁月历史。
在“广漂”许彬的印象里,嘉福国际大酒店(下称“嘉福酒店”)是在2010年后逐渐没落的。彼时他大学毕业已有五年,在区庄一家企业做技能外包的事情,上班地点间隔嘉福酒店不到5分钟的车程。每天清晨,三三两两的年轻人从酒店大堂步出,有说有笑,衣着光鲜。“当时多时髦啊。”他说。
2010年起,高楼接连落地珠江新城,拔地而起的西塔、小蛮腰一次次刷新着广州天涯线高度,区庄所处的环市东商圈随之更迭为广州老CBD。那几年,许彬偶有听到嘉福酒店“要卖掉”的风声,但他并不看好。“一栋已经老去的楼,卖掉了又能若何?”
卖是卖掉了,但故事的走向却出乎许彬预见。2020年初,珠江股份正式收购了嘉福酒店控股公司全部股权,并于2020年底正式启动微改造,今年6月正式竣工,改造过程近乎“洗手不干”。而今,除了标志性的多层退台设计,许彬已经认不出嘉福酒店的旧时样子容貌。
“重修了?”阔别区庄5年,许彬不免咋舌。
“嘉福酒店”与许彬斗志昂扬的年纪一样成了旧时往事,眼下,这栋年逾36岁的楼宇已迎来了新的名字——珠实同创·环东广场。随着项目全面竣工,它亦有望成为广州微改造的又一新范本。建于老城,改于老城,环东广场的故事显然不止生发于一栋楼宇之内,它身上还折射着城市永不止息的思考:老城微改造,怎么改更好?
A 嘉福酒店迎来末了时候
“从环市路开车过来,前面都是亮堂堂的,到了这里,像是忽然掉到了一个低谷。”
曾经的“区庄第一高楼”嘉福酒店在2020年迎来了正式易主的命运。时年末了一天,珠江股份宣告收购嘉福酒店开拓方的余下股权。自此,后者变成珠江股份全资子公司,嘉福酒店的操盘权随之转入珠江股份手中。
完成收购,然后是去或留?嘉福酒店的发展方案成了摆在珠江股份面前的现实考题。“项目精准定位了,才能显现物业改造提升和资产盘活的效果。”珠江股份副总经理任明霞向谈及集团初接手嘉福酒店时的推敲。
珠江股份决定联合同创汇运营管理有限公司一同答好这道题,后者已在广州布有多个微改造的成功案例。两者共同出资设立项目公司,对项目进行整体操盘管理。
迄今,项目总卖力人胡波还记得第一次拜访嘉福酒店时的“兵荒马乱”。彼时入口广场前有一条进入地下停车场的斜坡,斜坡连着人行道,“像个喇叭一样把道路破开”。人车混在一处,保安的吆喝声、早餐店店主的叫卖声夹杂其间,要穿过此路,行人不免带着几分狼狈。
“形象方面差了一点。”胡波坦言。“从环市路开车过来,前面都是亮堂堂的,到了这里,像是忽然掉到了一个低谷。”
“觉得有点可惜了。”胡波很难忘却嘉福酒店的旧时样子容貌,“原来的经营水平、外内部设计有些摧残浪费蹂躏了它所在的区位。”
营收是嘉福酒店没落的一个侧写。2019年,嘉福酒店整年业务收入约数百万元。“在周围该当算混得很差的。”胡波说。“每平方租金才几十元。”
只管CBD的光环已移至后起之秀珠江新城上,但凭借环市东商圈优胜的地理位置,嘉福酒店仍具备成为地区标杆建筑的关键元素:广州老城区的核心地段和交通配套,步辇儿到区庄地铁站只需1分钟,区庄立交桥毗邻其侧,原建筑构造设计出自中国工程院院士容柏生之手。
换言之,嘉福酒店发展潜力仍在,但如何提升建筑硬件水平,始终是摆在面前的现实难题。2021年初,楼宇鉴定报告出炉,胡波等人迎来了一个新的坏:这是一栋亟须加固的“危楼”。
改造刻不容缓。2020年底,嘉福酒店的发展方案落定:一个“科技+康健”综合体。2021年4月,历时三个月,楼宇设计方案终于敲定,并同步送审广州市方案和自然资源局。2021年5月,施工正式启动,从楼宇加固到拆除外立面、重整内部设计,项目组用了一年韶光。在夏日蝉鸣的鼓噪里,嘉福酒店迎来了末了时候。
B 微改造的“绣花功夫”
“旧楼改造和新楼不一样,新楼是一张白纸,在合规范围内想怎么做就怎么做。旧楼不是,它的限定条件非常多。”
嘉福酒店的焕新之旅始于“拆”字。“从内到外开始拆,外墙、窗户都没有了,拆得光秃秃的。”胡波打了个形象的比喻,“相称于只剩下楼的骨架。”形似帆船的退台设计则被无缺地保留。胡波认为,这是这栋楼最为经典的建筑措辞,不能抹去,也不该抹去。
楼宇面积不大,但拆的过程足足耗了三个月。胡波阐明,这是施工场地受限所致,而这一样平常是老城区进行微改造的天然掣肘。“大车进不来,周围楼栋密布,专门运输材料的塔吊也用不了。”
层高,是嘉福酒店改造过程中的一大痛点。据项目现场卖力人何庆宇先容,酒店的原始层高只有3米旁边,装上空调管、消防管等管道,余下的层高仅2米出头。“空间感很压抑,举手就够着天花板了。”他说。
重组管道、抬高层高势在必行,而这将不可避免地损伤楼宇的受力构造。胡波将此形容为“在伤筋动骨的根本上再打个洞”。
功能转换被项目组视为改造的另一大难题。按照方案,改造后的嘉福酒店将分为4层商业、6层酒店及17层办公场所。那么,一栋楼宇如何同时兼容三种业态?“既要知足前者大空间的需求,也要考虑后者小功能房间的支配,这同时也会影响地下室的支配。”项目主创设计师卢嘉明说。
升级为综合体后,楼宇的交通也迎来了新难题:入口处人车殽杂的现状如何改变?
“算是比较难的一个项目。”这是胡波和何庆宇最真实的感想熏染。“旧楼改造和新楼不一样,新楼是一张白纸,在合规范围内想怎么做就怎么做。旧楼不是,它的限定条件非常多。”胡波说。
“我们业内说微改造有一句话,叫‘干细活,吃大苦,赚小钱’。”何庆宇调侃。
“绣花功夫”在这栋楼宇身上表示得淋漓尽致,细致到层高能否再抬上3厘米,项目组都要反复考虑。“尽我们所能做最大的优化。”胡波表示。他们格外珍惜每一处可以发挥的细节空间。
数据是最直不雅观的表示。根据统计,整栋建筑履行了1万多个构造加固点,近4万处的袒露老旧钢筋保护处理及约30%的梁柱剪力墙加固加强,净高从改造前的2.0-2.5米提高到2.3-2.8米。
历时一年多的打磨,2022年6月,这栋始建于1986年的楼宇终于迎来新生。而今,绿色玻璃的外立面换成了“鎏金岁月”主题风格,原建筑的窗台被落地窗取代,阳光得以最大限度穿过玻璃,衬得室内的玫瑰金线条灿灿生辉。楼宇新增了6座手扶梯及3座垂直梯,办公、酒店、商业各有门厅,得以相互独立,互不滋扰。
最令市民惊喜的变革莫过于首层流线的重新铺排。原车道入口被填平作为市民广场,新车库入口如今在东侧景不雅观平台之下,“东进西出”的流线设计实现了人车分流。
某种程度上,租金变革也能证明嘉福酒店的活化成功。胡波见告,环东广场的租金已达120元/平方米旁边,比拟此前可谓大涨。
C “筑巢引凤”“退地于民”
“一个楼宇在升级改造过程中,一定是须要多方力量支持的。”
在车水马龙、行人如织的环市东商圈启动旧楼改造,项目组面临的压力不小。“必须非常小心,非常把稳。”胡波连用了两个“非常”。
如今再回顾过去一年的改造经历,胡波印象最深刻的是政府的支持力度,以及项目组和附近居民之间的互谅互解。
“政府改造项目的力度和决心都很大。”他阐明,因嘉福酒店地处环市东路重点路段,若要进行改造,改造方案需提交给城市景不雅观小组审查。为此,越秀区政府为项目的报批报建开了一条快速通道,“还开了折衷会,争取用最快速率把项目给批下来。”这对之后快速推进工程多有裨益。
家当导入方面亦有政府着力的身影。理解到,越秀区政府主动推举了一些优质企业入驻环东广场项目。“我们筑巢,区政府引凤。”胡波这么比喻。“我们也会给部分企业租金优惠,争取吸引更多得当的企业进来。”
与附近居民的友好互动,则是项目改造的另一加速器。“居民整体都比较支持和理解。”尤其是在改造方案公示之后。胡波认为,这得益于企业主动“退地于民”。
比如,原酒店入口处的围墙被拆除,合营车道调度的方法,项目组打造了一个开放、无阻碍的市民广场,市民无需如以前一样辗转绕道。再比如,项目组以捐躯300多平方米的建筑面积为代价,将停车位从35个增至70个,附近居民皆可停车于此。在停车位“一位难求”的环市东商圈,胡波认为,这些都是对市民实实在在的利好。
当然,由于噪音引发的投诉不可避免。“后面就逐步减少了。”何庆宇说。他坦言:“一个楼宇在升级改造过程中,一定是须要多方力量支持的。”
多元力量所形成的“协力”塑就了环东广场如今的样子容貌。目前,华住集团旗下的轻奢佳构社交酒店CITIGO已确定入驻,不少医药龙头企业已进入深入洽谈阶段。
D “老城换新颜”
“这是广州市首个实现‘产品+家当’全方位提升的老城区高层建筑微改造项目新范本。”
属于嘉福酒店的改造故事已书写完毕,但对环东广场而言,新的故事才刚刚开始。
“现在压力已经从改造压力变成了运营压力,这是不一样的,作为项目方,我们必须关注它的全生命周期。”何庆宇说。显然,项目组还不能松懈。“未来一年的爬坡期至关主要,我们还须要努力。”
于珠江股份而言,这亦是个颇具分外意义的项目。“环东广场是我们打造的第一个‘老城换新颜’项目,已成功入选2021年广州市家当园区提质增效试点项目24席之一。”珠江股份副总经理任明霞先容。“这是广州市首个实现‘产品+家当’全方位提升的老城区高层建筑微改造项目新范本,实现了政府、社会、企业三赢效果。”
在与《广州市越秀区科技创新与计策性新兴家当发展“十四五”方案》的互动下,环东广场项目的未来正垂垂展开。
按照《方案》,越秀区将着力粤港澳大湾区生命康健家当创新区,环市东路片区则着眼方案打造一条长达三公里的“广州创新走廊”。环东广场坐落于两大创新带的核心区域,其“科技+康健”定位,显然与区域发展一脉共息。
这亦与珠江实业集团近年来在康健领域上的动作有关。2021年更名至今,珠江实业集团全资子公司珠江康健已在养老、医养结合、康养家当等项目均有布局。“我们会导入生物医药及康健医疗家当链高下游公司,重点则引入专精特新类企业。”任明霞说。“身为广州市属国企,我们也会努力将环东广场模式复制到更多微改造项目上。”
地处广州这座天然拥有微改造基因的城市,环东广场已成功接住了时期递出的机会。从一座垂垂老矣的楼宇,到收受接管医疗拥抱科技,如今入口处已经放上了“城央·科技·康健·综合体”的牌匾。“一个‘烫手山芋’的蜕变史。”胡波感慨。
这与许彬的感慨一模一样。今年5月尾,告别区庄5年的许彬驱车途经环东广场,还未驶到附近,“双强携手,新启未来”的巨幅海报已映入眼帘,门口行人如织,步态闲适。“老城区还是要多一些这样的改造,既有历史味道,又适应当代发展须要,多好。”他面露期待。许彬想,正式开业那一天,这里一定非常热闹。
采写:南都·奥一新闻 林少娟 演习生 王婧妍
受访者供图
