工程档案
投资：PPP模式（牛首山文化旅游区、灵山集团、中建八局）
景不雅观设计：MYP（迈柏景不雅观）
室内设计及施工：金螳螂
演艺及文化：尚锋文化
市政及施工：中建八局
占地面积：900亩（60公顷）
总建筑面积：78.8万平米
首期即样板段规模：1.4万平米（37亩）
投资额：50亿元
位置：南京牛首山文化旅游区
样板段开园韶光：2021年5月1日
背景：
作为无锡拈花湾团队的2.0升级版，金陵小镇出生就含了“金钥匙”，重金投入、省级重点、国家PPP文旅互助示范项目。项目定位南京城市会客厅、江苏文旅新地 标和中国文旅小镇新典范，创建可沉浸、可体验、可亲近式文旅 场景，给予游客多维度、深层次、立体化的文旅 体验。集家当、文化、旅游“三位一体”和生 产、生活、生态领悟发展，打造具有兴旺生命力 和富含商业代价的文旅、创意、特色集聚区。方案面积 5平方公里，总建筑面积78万平米，投资规模100亿元，个中小镇部分50亿元；
核心：
为什么说美的小镇不一定学得来，但可以借鉴；纵不雅观近年来开拓靠前的小镇，比拼的是重资产的投入、比拼的是运营，剩下的都叫其他（方案、设计、策划等）；第一，从重资产的投资回报期限来看，一样平常至少20年，如果低于这个年限，很难做出盈亏平衡模型（BEP）；第二，运营中门票收入会占到总收入的50%，但是剩下的零售、餐饮、酒店很难搬回剩下的50%，因此新增运营内容的补充尤为主要，并且要占到剩余50%收入的大头，如乌镇新增的天下互联网大会论坛、乌镇戏剧节作为新增收入；具有创新精神的运营团队、持续的运营摸索和迭代、倔强的财务支撑体系等等。
这两点直接定义了文旅小镇投资的高门槛，在地皮本钱量级提升确当前，我们可以看到通过文旅小镇开拓，来获取周边地皮溢价的模式也越来越难。
金陵小镇全貌，右下角-样板段（燕集里）
燕集里效果图
燕集里景不雅观
屋顶建筑风格同（太原晋祠圣母殿-北宋）
金陵小镇-文心馆（展陈）
金陵小镇-园林景不雅观
金陵小镇-邻曲巷（商业街）
夜景亮化
邻曲巷夜景一角
凌霄台夜景
活动演出
活动演出
金陵小镇-演员
湖面灯光秀
文心阁展陈
满庭芳（佳构酒店）
本案借鉴：
1. PPP模式：
一样平常用于高速公路、桥梁等特长 周期项目，特色小镇内真正采取PPP模式的不多。 据财政部PPP中央库数据看（2018），全国 有效项目仅140个，个中履行阶段仅17个， 大部分特色小镇互助为其余两类（政府主导、企业互助），此模式为项目优质铺垫供应较大浸染，重点类的小镇项目可争取此模式；三家企业（牛首山文化旅游区、 灵山集团、中建八局）均为国资，资金及贷 款信誉资质雄厚，利于优质小镇产品的孵化。
关于PPP项目的地皮保障问题，实践中已倾向于项目与地皮同时招标的策略，确保PPP项目中标方也是地皮的获取方。同时南京市政府针对PPP模式做了进一步升级，即首次利用“1+4”模式，即全周期的法律做事+第三方机构的市场监测、投资监测、财务监测、可融调查，加强项目投资-落地-运营的全周期保障；
2. 运营及样板段：
本项目利用周期较长，周期25年，个中培植周期 5年，运营周期20年（也是租赁型条约的极限期限），后移交政府；长期限对盈利压力在前半周期有一定的缓冲浸染，对付思考如何开拓优质类小镇及运营起到有力支撑；
样板段（燕集里），为全体金陵小镇的八里之一。作为本项目的一个小型闭环样板段（37亩）， 设计及培植周期3年，面积1.4万㎡（仅占总 建筑面积的2%），包含住宿（55 间客房）、餐饮（1500㎡）、文化体验 （1200㎡），并已闭环运营实验和考验调度 （门票30元），所有建筑、景不雅观、室内、运营、培植打样均在样板区内实验完成，对付设计管理、一体化、风雅化、小规模、本钱掌握、运营验证均起到主要浸染；
3. 成熟的顶尖团队：
运营团队灵山集团，已有拈花湾的成功运营履历，金陵小镇作为拈花湾2.0，无论在方案、建筑、室内、景不雅观、舞美、灯光、运营都更胜一筹；MAO、MYP、尚锋、金螳螂也是拈花湾的原班顶尖团队，连续进行完美的演绎互助，用韶光换取空间和精工细作，同样也是金陵小镇让人面前一亮的保障；
结语
对付拈花湾的呈现与谈论已有很多，本文仅做体验式的设计剖析，抛砖引玉，欢迎更多兴趣朋友磋商评论。
