在老旧小区“蝶变”的背后，有着社会成本参与的创新改造。愿景集团副总裁、九源（北京）建筑顾问有限公司总经理（简称“九源”）江曼，在建筑设计领域从业30多年，从增量市场步入存量市场，她将自己定义为“手握设计工具的社会事情者”。
对付老旧小区改造的前景，江曼表示，“老旧小区改造驶入大型赛道，未来市场非常大。老旧小区改造是参与式设计，更是社区管理的一部分。”
2021年，江曼将自己定义为“手握设计工具的社会事情者”。图片来源 受访者供图
存量改造进入大型赛道
2021年，“十四五”方案明确提出“履行城市更新行动”，各地进入城市更新的快速发展期。同年6月，北京市政府发布《北京市公民政府关于履行城市更新行动的辅导见地》，明确提出了老旧小区改造、危旧楼房改建、老旧厂房改造、老旧楼宇更新、都城功能核心区平房更新等六大更新办法。
为了更好地开展北京市老旧小区综合整治事情，北京还下发了《2021年北京市老旧小区综合整治事情方案》（简称《方案》），提到了整治技能导则。同时，《方案》还指出，将社区管理能力培植融入改造过程，促进小区管理模式创新，健全小区长效管理机制。
随着《方案》的出台，老旧小区改造事情驶入快车道。去年，北京市完成改造的老旧小区数量达到177个，超出年初定下的任务目标。
“房地产后时期，是一个从制造业往做事业转变的过程，拉动的是新一轮的万亿市场，既有存量改造的维修机会，更有消费升级的做事机会，来拉动内需经济增长。因此，老旧小区改造拉动一系列供应链，这是一个大的赛道，未来市场非常大，而且会成为一个永续的事情。”作为一个老方案人，江曼对付市场的变迁有着深刻的感悟。
作为北京引入社会成本参与老旧小区改造的样本企业，江曼所在的愿景集团旗下九源（北京）建筑顾问有限公司参与北京劲松北社区、北京石景山六合园社区等多个老旧小区设计，打造了“劲松模式”“石景山样本”。而在2021年，重点打造的项目包括北京石景山六合园社区、大兴枣园小区。
“从去年来看，老旧小区改造，量大韶光紧，改造设计成果良莠不齐。而一系列技能导则与辅导见地的出台，明确了原则，健全机制，是在勾引改造成果质量提升。”江曼如是说。
前期调研不亚于人体CT扫描
老旧小区改造，不仅是表面上添绿化、刷墙体、建凉亭。住建部在《关于在履行城市更新行动中防止大拆大建问题的关照》中提到，加快补足功能短板，鼓励采取绣花功夫，进行修补、织补式更新，为老旧小区改造提出了新的方向。
据江曼先容，改造前期，设计师环绕客户需求进行调研，一类调研是针对物理空间，包括屋顶、井盖、地下管道等，类似人体检时的CT扫描，来诊断三十几年前培植的小区须要进行若何的整治。另一类调研涉及居民，找到他们生活未便利、不舒适的缘故原由。
据悉，这样的调研在大兴枣园小区就费时2个月以上，不仅仅是物理空间调研，还有基于详细居住人群的生活办法调研，还包括与居民互动，组织居民议事等内容，方案出来再进行楼门宣讲，让居民知道，未来小区将会改成什么样子。
九源的设计师们便是通过一软一硬的调研及改造来办理小区的痛点。事实证明，在设计师搭建的生活“舞台”上，居民都能将其发挥到极致，创造富有烟火气的生活场景。
比较增量设计，存量改造设计更为繁芜。增量设计是针对一群人，并没有详细的利用者，而且是一次性交付的开拓行为。而存量改造有着明确的利用者，涉及浩瀚的利益主体，更要应对改造资金及空间的捉襟见肘。在有限的空间与资源内，依据居住者的真实需求进行改造与资源再分配。两者的差异也决定了设计事情的不同。
“老旧小区改造是一次为居民提高生活质量的难得机会，设计师的职责是寻求问题的最优解。”江曼如是说。
从目前来看，老旧小区有很多“疑难杂症”，共性问题包括空间与资源有限，停车、便民举动步伐无法知足等。
为理解决停车难、活动园地少的问题，在北京石景山六合园社区，九源的设计师们在一个低效的地皮上，挖了一个大坑，通过下沉空间，做了一个地下停车场，而一层用作便民做事，二层作为公共活动场所。一个空间变成了三个功能。这是低效空间转向高效空间的最好案例。
在大兴枣园小区，有一个燃煤的锅炉房，后来小区供暖改成燃气后，堆煤场就空置下来。对付这块社区配套举动步伐用地，九源的设计师们将其改造成社区邻里中央，这个小型社区综合体实现了15分钟生活圈的配套做事。除了消费型的商业外，这里还有社区体育馆、阅读室等。
设计和工程在于匆匆使社区管理
面对老旧小区有限的空间资源以及繁芜多样的居民需求，如何确定先办理哪些需求？在答案明确前，设计师须要扎根到社区生活，谛听居民的心声，才能得到好的设计。
事实上，老旧小区改造既有对“硬件”的提升，又有对社区管理“软件”的同步升级。
2021年，在江曼印象中最深刻的事情内容是将自己定义为“手握设计工具的社会事情者”。在江曼看来，“老旧小区改造是参与式设计，是社区管理的一部分。”“社会事情者是我们对自己的定义。与设计比较，我们做的更多是社区管理，设计和工程的目的在于匆匆使社区管理。”
无论是作为社区事情者，还是设计师，江曼事情的核心难点是，利益干系方能取得最大共识，由于老旧小区的更新设计便是把各种抵牾通过设计的方法来办理。
江曼表示，在本钱掌握与居民满意度之间要达成平衡，是一个比较难的过程。在改造资金有限的情形下，要想高效利用资金，最好尽可能地让居民在需求上达成共识，这样办理方案才能得到大多数人的满意。
老旧小区改造需求常常会涌现相互冲突的问题。比如，老人喜好安静，孩子须要活动嬉戏的场所，但只有这一块空地。只能相互妥协，终极达成共识，既有孩子玩耍的地方，又不能影响老人安歇。
更为范例的难题是加装电梯，一楼居民不同意，六楼的需求又特殊急迫。从物理空间上很难办理。有的是采取市场化办法，比如六楼补贴一楼的办法来办理。从目前来看，每一个小区的办法都不同，终极要根据居民达成的共识来办理。
“从目前来看，老旧小区的改造也是人与人之间感情、信赖再造的过程。”江曼表示，这不仅是一个民生工程，更是社区管理的过程，意味着通过改造来补齐以前欠缺的社区管理这块短板。
“我们带着向善向上基因，唤醒社区代价”
“通过大量的设计实践，我们也在不断改动自己，技能和思维认知都有很大的进步，个中很多建议来自于居民。”江曼表示。
在很多居民身上，江曼和她的团队看到从不接管到认可，从满意到支持，乃至参与到改造中来的例子。有的居民在小区管理完之后，由之前的逃离到主动搬回来居住。江曼说，“我们开始只是想知足居民需求，为其做事，把事情做好，但是他们给予的回馈超过了我们的预期。”
除了感想熏染到老旧小区改造事情带来的欣喜，江曼也找到个中的代价。江曼认为，老旧小区的改造是在创造代价，通过改造可以让居民有更大的得到感，这个缘故原由鼓励着他们好好做下去。
“社区管理是一个缓慢的有机成长过程，而我们实在是种子，带着向善向上基因，在唤醒社区代价的同时，与居民逐步建立信赖的关系。”江曼表示。
回顾2021年，江曼认为，老旧小区改造碰着很多寻衅。不过，政府的目标越来越明确，从“设计方案”向“管理方案”转化，这也是助力城市高质量发展的一定。
“城市更新的核心是管理的转型，这个和以前以空间为抓手的拆建类更新不同，打通空间改造，做事提升和社区管理的通道是未来主要的打破点。”江曼表示，“我们在北京回天、三里屯、奥运村落都开展街区或更大尺度的更新创新实践。这是一种多维度创新，包括问题与需求导向，产品化思维，场景化营造等。”
对付未来，江曼认为，老旧小区改造将由运动式转为常态化，从政府扶持转向市场化改造。
新京报 袁奇丽
编辑 武新 校正 危卓
