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2019年，米宅资深主编——大渔，南下深圳，开了一个新号——米宅珠三角。
壹地产独家专访米宅资深主编——大渔，看看米宅，如何看待2019年的深圳楼市。
01
Kenny：叨教，你如何看待2019年的深圳楼市？
米宅资深主编——大渔
预测，从来都是这个天下上最难的事情，尤其是预测房价。
不过，万物皆有规律，我们如果节制了足够多维度的有效信息，然后进行合理整合与剖析，还是可以得出最靠近原形的结论。
2019年，深圳房价会何去何从，涨？跌？还是原地踏步?
先来看数据，2018年，深圳整年一手和二手房成交共计93627套，月均匀成交7800套。
这个数据低于楼市火爆的2015和2016年，但和2017年比较略有上升，赶过5000套旁边。以最能代表市场真实现状的二手房来说，成交均价为52321元。
再来看价格，二手房价格整年上涨了5.4%。
这两个数据解释了什么?
首先，深圳是本轮最早启动，也是最早调控的城市，2016年325调控之后，后续又经由10月4日调控加码，三价合一，房改新政，731新政等多项政策，每一次都是针对楼市的利空和打压。
政策工具的持续叠加，加上三年确当地楼市盘整，和海内楼市的全面降温，可以说，如果是一个战斗力轻微弱一点的城市，早就举白旗屈膝降服佩服了。
可是，去年的深圳不论是均匀成交量还是成交价，都有了小幅回升，充分解释，深圳楼市泡沫已接管殆尽，价格已经夯实，目前的深圳房价物有所值。
以是，首先我们可以基本确定的一点是：2019年，深圳的房价不会降。
不会降，那就只剩下两个选择，涨或者是横盘。
涨又分为两种，大涨或者小涨，2017年，多军的祖师爷欧神喊出深圳2018年有一波大涨，依据是波段事理，房价三年一循环，深圳2015年最先启动，那2018年满了三年大限，会再有一波大涨。
事实打了神的脸，预测为什么失落败?
第一，欧神忽略了价格涨到足够高位往后，上涨的动力会越来越弱，就好比中国的GDP增速从1999年到2007年，从7.6%一贯冲到14.2%，动力十足，但在08年之后一起下滑，前两年还一贯在喊保八，现在不喊了，已经跌到了6.6%。
实在每年的经济增量还是在逐年增长的，但是由于总量实在太大，增速一定减缓。
屋子也是同样的道理，前些年房价被低估，市情上又有大量货币在探求得当的沉淀之地，而货币终极与房产一拍即合，擦出火花之后，房价就开始了轰隆隆的上涨之路。
5000翻倍到1万，1万翻倍到2万，2万翻倍到4万，4万翻倍到8万，都是货币集聚效应，而非纯挚的房价上涨。
当房价基数足够大时，须要同等倍数级的天量增发货币才能连续推动，而目前中心在努力抑制放水冲动，一次几千亿，一万亿的货币增发，面对巨无霸的楼市，已是杯水车薪，无力再推动房价的连忙上涨。
第二，还有政策调控、限购限贷限售等多方面的影响。
因此，2019年深圳也几无大涨的可能。
首先打消了大涨的可能，那么会横盘吗?
我要说，很难，或者说不可能。
刚才说过，2018年二手房成交均价52321已经是深圳楼市的真实代价，2019年如果房价想坚持变，就须要以下几点的合营。
一是货币不增发，二是连续加码调控，三是供需基本平衡。
首先第一点打消，新年开始就全面降准，从各个银行降准、利率下调、信贷放松的动作来看，2019年会是一个持续降准和货币宽松之年。而且货币增发的脚步只有快和慢之分，从来不会停滞，这是基本知识。
至于加码调控，去年年底开始，随着楼市全面降温，各城市就开始各种花样松绑，房贷利率也在持续下调，不出意外，调控稳步放松是今年楼市的主旋律，做为一线城市的深圳，楼市调控纵然不会放松，但连续收紧从严的概率也相称小了。
三是供需平衡的问题，这个问题对深圳多少有些理解的人都知道，深圳人地资源极度紧张，地皮极为稀缺，人口却在连续涌入，目前新盘大部分是在旧改的根本上完成，旧改本钱极高，更高推动地价和房价。
近几年，深圳教诲资源一年比一年紧张，尤其是幼升小，学位严重供不应求，而幼儿园的幼儿人数还在屡创新高。
近期罗湖螺岭外国语小学发生的针对小户型业主入学限定，和罗湖区教委发布的不受理非深户子女入学申请的关照，都是人地和资源抵牾进一步恶化的结果，也一定会进一步刺激人们入深户和买房的激情亲切。
剖析了货币是否增发、是否加码调控、供需是否平衡几个层面，我们创造，深圳房价连续稳定的根本是不存在，内在的动力是上涨的，但是由于资金总量已经由大，和政策性的干预，大涨不现实，但小涨险些已成一定。
至于是微涨5个点，还是小涨10-15个点，乃至20个点，这个无法准备预估，我个人更方向于10-15个点的涨幅，由于深圳楼市已被压抑三年，连续三年不涨或微涨，今年随着降准降息，很可能冲破微涨，是一个小幅上涨之年。
当然，这个上涨只是一个均匀的估值，详细到每个片区和楼盘，又会有不小的差异，就调控三年后的本日，深圳有连续上涨30%的楼盘，也有一分不涨乃至微跌的楼盘。
详细如何选筹，又是一个更伟大的话题。
02
Kenny：看好深圳哪些板块？
米宅资深主编——大渔
深圳的发展，一起向西。前海，一定是未来深圳发展的重中之重。
南山是深圳上市公司最集中的一个区域，购买力强劲，加上片区有稀缺的山海资源，后期开拓方案好，楼盘新，以是豪宅在这里集中。
随着粤港澳大湾区的跨时期方案，深圳中央西移，未来、深圳湾、蛇口、前海、宝中、碧海，一定是成片的豪宅区，未来深圳豪宅集中在这片。
其余，虽然深圳一起向西，但是深圳寸土寸金，这个城市，未来各处都是中央，不存在所谓郊区，郊区只能是临深。
深圳东部，一定也有一个代价至高点，那便是大运。深圳有5大国际门面，喷鼻香蜜湖、深圳湾、前海、大空港、大运，东部唯一上榜的地方，便是大运。
过去30多年的发展，深圳一起向西，以是造成本日西强东弱的局势。但是，有短板，就意味着有机会。
随着1.4万亿东进计策的推进，深圳的东部也在补齐短板，全体龙岗，霸占了深圳靠近一半的成交量，刚需都在用脚投票。
4万旁边的单价，依然能在龙岗、坪山买到新盘、5年以内的次新盘，地铁口，大花园社区，环境幽美，这在北京上海是完备不能想象的。
深圳的刚需还是比较幸福的。未来，随着深圳几大副中央的崛起，地铁口、4字头的新居、次新居，刚需房，还是有比较大的投资空间的。
毕竟这个城市，只有百分之30的人才有自己的屋子，有百分之70的人想要买房，刚需房还是很有投资代价的。
03
Kenny：你如何总结2018年的深圳楼市？
米宅资深主编——大渔
你要问我如何总结2018年的深圳楼市，我会用一个字“稳”。
根据深圳中原研究中央供应的深圳年终房地产数据剖析报告，2018年，全市二手住宅成交64627套，比去年上升1.7%，成交面积531.2万平，成交均价52321元。
整年64627套的成交量，从过往十年的纬度来看，属于一个稳定偏下的数值。
剖析真实的深圳楼市，要重点研究二手房市场。
由于深圳是一个存量市场，二手房成交量远大于一手房，而且二手房遍布全市各个区位，成交更稳定更均衡，不受限价影响，自住客多于投资客，更能反应真实的市场代价；
来看二手房的几个成交数据，年景交64627套，月度均匀成交5386套，这是在2018年深圳房价很高、楼市不火的条件下产生的，可以推导出是一个被压抑的成交数量，也是一个很难连续下探的成交数量。
52321的成交均价反应了人们对深圳房价的接管度，五万多的房价是入股这个城市的基本门槛。
还有一个值得把稳的数据，是二手房套均成交面积，为85平。
这个数据比我想象中要高，深圳40-70平的小户型房源浩瀚，85平的均匀成交面积，解释深圳的购买力还是比想象中更强，大多数人会努力选择一步到位。
成交均价445万元/套，是这个城市的安家门槛线。
第二看新居数据。
2018年，全市新居成交2.9万套，比去年上升13.8%，成交面积292.4万平，同比上升12.8%，成交均价54120元。
首先，新盘的成交量和成交面积和去年比较，都上升了不小的幅度，一方面是由于和2017年比较，捂盘已久的开拓商看不到大涨的希望，迫于资金和政策的双重压力，加快了推盘速率；
二是新盘大部分位于郊区，面历年夜，社区环境好，价格相对便宜，年轻人接管度更高，外地投资客基于对升值的预期，加上不须要自住，也普遍选择郊区新盘。
因此，新楼盘虽然没有推一个火一个，但还是保持了相称不错的去化率。
华润城润府、海上天下双玺这些开盘即售磬的项目虽然是极少数，但大部分项目逐步推逐步卖，也都能卖个七七八八。这解释大部分人还是很看好深圳楼市的。
只要价格合理，新居就不愁卖不出去，很多人期待的楼市暴跌并没有涌现。
米宅作为一个全国号，虽然全国的房地产都有涉及，但是，米宅的50万粉丝里，大家最关心的城市，还是深圳。
这也是2019年，米宅为什么要在深圳成立分公司，打造米宅珠三角这个"大众年夜众号的初衷。
我们
米宅很看好，深圳的未来。
