小编

随着房地产行业的不断下行，住宅产品仿佛也进入了一个瓶颈期，市场上越来越缺少有创新又深受市场追捧的创新产品。
在竞争进入白热化的时候，产品的提升对付发卖真个支持无疑是最有效的。
最近有两类热销产品或许代表了未来房地产产品创新的方向：第四代住宅和未来社区。
第四代住宅是几年条件出来的观点，在去年溘然又火了起来。
一方面得益于政策逐步放开，让这类型的产品在各地得到了落地的机会，其余一方面，它的设计确实也迎合了一大批改进型人群的客不雅观需求。
此类型产品在发卖真个快速去化让很多的开拓商也跃跃欲试，期待形成产品的降维打击。
天琴樾设计效果图 图片来源：项目官网未来社区则是2019年开始由浙江省首次并在全省开始试点。
2023年，第一批试点的未来社区开始逐步交付利用，其超高的颜值，前辈的设计理念以及后续运营的可持续性都让客户、开拓商和政府三方满意。
2023年1月，浙江省发布关于全域推进未来社区培植的辅导见地，明确到2025年，全省累计创建未来社区1500个旁边、覆盖全省30%旁边的城市社区。
这意味着未来社区正式成为浙江未来的最主流的产品。
衢州礼贤未来社区-乐礼园 图片来源：项目官网将两类项目比拟来看：一个是市场认可并被开拓商不断推广和客户接管的产品，一个是政府主导，开拓商主动参专，不断成为市场主体的产品，两个产品未来发展如何？是否可以成开拓商下一阶段打开幸运之门的武器，下来我就逐一讲解。

第四代住宅的发展的路径

宁波第四代室庐建筑设计 生态建筑设计

任何一个房地产产品，从观点提出到真正成为详细市场竞争力的主流产品，须要办理三个问题：政策许可、客户认可和本钱可控。
这三个方面缺一不可。
这也是我们进行项目创新的根本。
房地产产品创新三要素1、观点提出2016年，第四代住宅作为一个清晰的观点提出：住房走到本日，已经历了三代：第一代.茅草房，第二代.砖瓦房，第三代.电梯房！
所谓“第四代绿色生态住房”，即“庭院房”，又称“城市森林花园建筑”，它凑集了中国传统四合院、胡同街巷、空中园林、空中停车、电梯房和空中别墅等浩瀚建筑上风于一身，首创出了一种全新的“中国住房模式”，即层层有街巷，户户有庭院。
如果对这个观点做一个大略的表述，便是将高层住宅建筑别墅化与庭院化。
第四代住宅七一国际广场户型图 图片来源：项目官网2017年，第四代住宅第一个落地项目成都“七一国际广场”开始对外接待客户，2018年，样板房正式对外开放。
2019年1月24日，国家住房和城乡培植部干系职员对该项目进行稽核，并提出了肯定的见地。
2021年中国工程标准化协会发布的《T∕CECS 855-2021 城市森林花园住宅设计标准》。
至此第四代住宅走完了从观点到项目履行和政策认可的完全闭环。
2、市场反应作为第四代住宅第一个落地的项目，成都“七一国际广场”项目在开盘之初就受到了客户的大力追捧，其新颖的产品观点，更好的户型舒适度和大面积的花园赠予使项目发卖情形良好。
全国各地大量慕名而来的同行和地方政府官员对项目进行稽核，这也极大的提升项目的有名度，第四代住宅的观点开始被行业职员接管，为后期推广打下了舆论根本。
七一国际广场效果图及户型图 图片来源：项目官网
3、发展受挫随着第四代住宅首个项目的成功，七一国际广场的项目开拓公司期待借着这个东风向全国扩展，但是项目的进展却不顺利。
首先是各地的政策并不支持此类型项目的开拓，其余，过于超前的设计和不成熟的技能给本钱与运营带来了巨大的压力。
加之，在2020年之前，中国房地产还处于快速发展期，开拓商正在高周转的快车道上狂飚，也没有精力在这类型项目进行深耕。
第四代住宅在媒体上度过了一个鼓噪期后就逐步归于沉着。
4、政策调度期从2020年开始，房地产进入下行期，在经历一个比较永劫光发卖不畅的情形下，各地政府出台干系救市政策，也对之前一些严厉的限定政策进行松绑。
对付第四代住宅绿化庭院如形成的面积增加，政策也采纳了适度接管的态度，这给第四代住宅的发展带了最主要的契机。
以南通市的干系政策为例：
履行方案规定：（一）空中花园的累计水平投影面积均不计入容积率，但须计入建筑总面积；（二）空中花园的水平投影面积不计入建筑密度；（三）空中花园的绿化面积（含首层）不计入居住小区绿地率；（四）空中花园的累计建筑面积不计入人防配建面积基数；（五）空中花园的累计建筑面积不计入机动车、非机动车配建指标基数；（六）空中花园的建筑面积不计入产权登记面积；从以上的政策条款来看，限定第四代住宅发展的庭院面积的打算规则已经办理，至此，第四代住宅发展的迎来最主要的根本。
目前，从各地政策干系落地情形来看，很多的城市包括长沙、西安、南昌、济南和福州等一线省会城市已经在政策对第四代住宅进行了容许，开放政策的二线和三线城市的名单还要长。
第四代住宅全面铺开只是韶光问题了。
5、各处着花随着政策面的全面开放，落地的项目也越来越多。
据统计，截止2024年1月份，已经有24个省份落地第四代住宅项目。
同时，很多的主流开拓商进行第四代住宅的开拓，提升了开拓的水平。
比如建发在福州、龙湖在西安、招商在西安和保利在长沙都进行了第四代住宅的开拓与培植，这些落地项目的实践，大大加速了第四代住宅的进化进程，利用第四代住宅逐步地从一个小众产品走向市场主流产品。
6、产品的利害势从理论到项目落地，第四代住宅经由了近8年的发展，项目的优缺陷可以总结如下：优点：户型面积的拓展。
由于有花园空间，同产证面积的户型利用面积提升15%以上。
岳阳南湖天著LDKBG一体化空间 图片来源：项目官网提升空间多样性。
由于户型外花园空间的拓展，让客户拥了大量的半室外空间，这大大的提升了人与自然的交互性，也大大提升了居住空间的舒适性，真正实现家与园合体。
岳阳南湖天著LDKBG一体化空间 图片来源：项目官网立面更丰富。
以往高层住宅的立面是被人诟病比较多的，紧张是其整洁划一的立面形式，使城市界面显得呆板。
但是第四代住宅的立面更丰富，更详细自然性，充满了成长的力量。
榕发•麓里云筑 立面图 图片来源：项目官网办理了人与人之间交互性：高层空间人与人之间的交互性比较差，缺少根本的邻里互换。
第四代住宅冲破传统住宅局限，基于空中院落的设计，设置空中园林街巷，供业主共享的开敞式公共休闲绿化空间，真正有了街坊四邻的觉得。
郑州·瀚海晴宇交互空间 图片来源：项目官网劣势：短缺统一的标准。
第四代住宅一贯缺少官方统一的设计标准，这让开发商在借用此观点时鱼龙殽杂，客户无法预知末了的建成情形。
虽然有《T∕CECS 855-2021 城市森林花园住宅设计标准》，但是这属于行业推举标准，没有任何逼迫性，开拓商可以按照自己的需求避重就轻。
建造本钱偏高。
由于第四代住宅立面比较繁芜，进退关系比较多，这客不雅观上会造成立面本钱偏高，加上建筑面积会比普通住宅多15%，估量按发卖面积增加本钱20%旁边。
当售价没有溢价空间的时候，会给发卖和本钱带来比较大的压力。
榕发·誉湖，设计过程效果图，非交付标准后期掩护困难。
空中庭院的掩护也一贯是第四代住宅诟病的地方。
高空庭院植物的掩护韶光长，用度高或者耗费精力。
在北方寒冷地区，冬天韶光比较长，绿色植物的掩护会更加困难。
存着安全隐患。
第四代住宅的安全隐患包括构造安全和消防安全。
第四代住宅有大量的构造出挑，势必给构造的安全性带来影响，特殊是在地震高烈度区域，安全隐患更大。
其余一个便是消防安全，大量植物位于室外，当发生失火时，火势会随着植物的燃烧加大，从而带来不可估量的丢失。

未来社区发展的历史及现状

未来社区的发展与第四代住宅走的完备不同的两条路。
1、观点提出浙江省政府于2019并正式出台《浙江省未来社区培植试点事情方案》，并对付未来社区进行了明确定义，即以公民美好生活神往为中央，以人本化、生态化、数字化为代价导向，构建未来邻里、教诲、康健、创业、建筑、交通、低碳、做事和管理九大场景，打造具有归属感、舒适感和未来感的新型城市功能基本单元。
后来将这些理念升级成“一统三化九场景”即：坚持党建统领，以人本化、生态化、数字化为代价导向，以和蔼共治、绿色集约、聪慧共享为基本内涵，构建未来邻里、教诲、康健、创业、建筑、交通、低碳、做事和管理九大场景，打造具有归属感、舒适感和未来感的新型城市功能单元。
个中在完全社区创建过程中，设置了“513”场景系统，在知足五大标配场景的根本上，开展特色创业场景的培植及三大选配场景：“5”个标配场景：邻里场景、教诲场景、康健场景、做事场景、管理场景。
“1”个特色众创家就地景：创业场景。
“3”个选配场景：建筑场景、交通场景、低碳场景。
图片来源：平湖发布2019年，阿里云发布《未来社区数字化操作系统》白皮书，对未来社区进行技能支持。
从一开始，未来社区就有明确的观点，履行的细则以及政府政策的支持，这也为未来社区的快速发展奠定了根本。
2、项目发展在政府主导以及开拓商跟进的情形下，项目快速启动并得到了快速的发展。
2019年6月，未来社区快速启动项目24个；2020年9月，未来社区第二批试点项目36个；2021年5月，未来社区第三批项目90个；2021年12月，未来社区第三批项目131个；2022年5月。
全面推广项目186个；至2025年，浙江全省累计创建未来社区1500个旁边、覆盖全省30%旁边的城市社区。
短短几年，浙江省未来社区的培植如雨后春笋般，快速发展，迅速发展。
2023年11月，杭州首批未来社区：未来云帆城交付 来源：钱塘发布
2023年12月，众安·沙北未来社区项目交付 图片来源：众安官网随着第一批项目的陆续交付，良好确当局监管与优质的交付效果极大的提升了项目有名度，吸引了大批开拓商进行未来社区的培植，大大加速了未来社区的发展进度。
3、政策跟进为了快速推动未来社区的培植，浙江省住建厅风貌办作为紧张卖力部门，承担项目推动的紧张任务。
各地市也有相应的风貌办进行项目的细化与实行。
其余，各地政府也出台了一系列的政策，从制度层面保障项目的推进事情。
2021年11月，浙江省出台《浙江省城镇未来社区验收办法（试行）》；2022年3月，宁波市出台《宁波市关于〈浙江省城镇未来社区验收办法（试行）〉数字化部分操作细则（1.0版）》；2022年4月，杭州市出台《杭州市城镇未来社区验收办法（试行）》；2023年7月，宁波市出台《宁波市城市更新未来社区（完全社区）验收办法（试行）》；其他市县也陆续出台了一系列的政策，为未来社区的发展保驾护航。
这些政策的出台保障项目的推进的根本。
4、项目现状未来社区的培植紧张因此软件为主，通过项目的运营达到社区与城市之间的相互领悟。
经由培植与运营，未来社区不再是一个个城市孤岛，变成了居民与城市之间相互领悟的平台。
从本钱投入来看，未来社区额外投放本钱不高，紧张利用现有的体系在现有软件上做适度的升级，避免了大量土建方面的投入。
下面就未来社区的报告，验收以及干系标准作大略解释（以杭州市 为例）：1）什么是未来社区
2）党建引领
3）以居民满意度作为指标
4）报告标准
5）验收标准
6）验收流程
从以上的信息可以看到，未来社区的培植的标准明晰、流程大略、可操作性强和看重后期运营，使很多的开拓商积极投入此类项目的培植，直接形成了开拓商与政府相互奔赴的积极局势。
5、评价指标详细表述未来社区的核心技能是它的指标评价体系，这直接决定了项目的竞争力与生命力。
按照《浙江省城镇未来社区验收办法（试行）》的干系规定，其评价指标详细表述如下：
从以上的指标体系来看，与第四代住宅比较，未来社区更加看重社区、平台、做事、软件和运营，对项目的长期发展更有利。

未来房地产品发展的方向

1、两类产品比较下面，我们就培植计标准、政策影响、履行范围、本钱投入、营销卖点、推广难度、项目评定和后期运营对第四代住宅和未来社区进行比拟。
第四代住宅
未来社区
培植标准
无官方统一标准，由开拓商各自表述
有官方统一标准，由政府认证明行
政策影响
政策逐步放开，存在着政策变动的风险
政府推动，政策支持，流程清晰
履行范围
紧张是建筑单位内的平面及立面的硬件投入为主
涉及小区的整体运营、软件与做事投入为主
本钱投入
一次投入本钱较大，掩护本钱高
一次性投入本钱不大，后续须持续的运营投入
营销卖点
营销卖点清晰，可表述性强，客户获利点直不雅观
营销卖点清楚，可表述性强，客户获利点相对间接
推广难度
受政策影响大
推广随意马虎，可履行性强
项目评定
无官方统一标准，由开拓商各自表述
有统一的验收标准
后期运营
由物业和业主自主掌握，运营无保障
有政府逼迫方法实行，有比较强的保障体系
从以上的比拟信息来看，第四代住宅创新亮点明显、客户直接管益多、更随意马虎快速推动产品发卖，但是标准分歧一，后期掩护差。
未来社区标准清晰，流程大略，看重后期运营，本钱投入也不大，有相对完全的履行细则，更有利于长期运营。
2、开拓商的选择在现有产品体系下，第四代住宅和未来社区都是未来很好的一个产品打破口。
在本钱投入不大的情形下，两类产品都可以大大提升产品的品质，加强产品的竞争力。
从短期来看，每四代住宅噱头更足，更具营销卖点，客户也得到了更直接的利益，更有利于产品的发卖。
从长期来看，未来社区更看重社区运营，标准统一，可履行性更强。
更有利于形本钱身的品牌，并且从根本上提升产品的舒适度。
开拓商可以采纳是非结合，采取第四代住宅+未来社区的形式，不失落一种明智之举。
房地产行业的计策专家王志纲说：地产以“产品”为王的时期结束了，而是要以“内容”为王，从卖产品到卖内容，再到卖生活，包括养老、文旅、康养，包括高质量的生活。
在往后，纯粹的房地产开拓已经越来越没有市场了。
开拓商将越来越关注人与建筑之间的连接，通过这种连接，打造一个完美的生活。
邻国日本房地产企业的转型履历，大概对我们有一定的启示。
泡沫经济结束后，日本房企在传统的物业开拓发卖之外积极探索新业务，环绕房屋的生命周期进行布局，目前形成了资产管理、建筑、物业开拓发卖、物业租赁、物业管理等五大业务板块。
不动产经营做事成为日本房企紧张的营收来源。
从 2022 年的营收构造上看，日本市值前 10 大房企中，大部分房企的开拓发卖业务占比均未超过 30%。
物业租赁和管理服 务成为日本房企紧张来源，市值前 10 大房企中的六家的物业租赁及管理做事（包括物业管理、资产管理）营收占比均超过 50%，个中三菱地所的占比靠近 90%，不动产的经营做事成为如今日本房企紧张的营收来源。
从这个角度去看，未来社区或许才是开拓商最主要的发展方向。
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