在全国多地通过修订建筑容积率打算办法提升建筑实际利用率的背景下，“得房率100%”的房地产项目持续增多，特殊是部分龙头房企，积极推进干系项目，以抢占市场先机。
在西安、长沙乃至北京五环外区域，一批“零公摊”楼盘正在密集入市。通过“赠予”阳台等半洞开空间的形式，部分项目实际得房率可以达到乃至超过100%。目前，广州、合肥、浙江、长沙、佛山、肇庆等多个城市已明确发文，通过放松阳台尺寸限定、支持空中绿化面积不计入容积率等办法，侧面提升项目得房率。9月4日，湖南湘潭更是直接出台政策支持开拓商按套内面积计价发卖。
“卷公摊”的根本目的仍是竞品质和“卷发卖”，在知足购房者需求的同季候项目更具比较上风。目前保利、华润、龙湖及中铁建等房企在“100%得房率”的赛道中参与度较高。
多城政策勾引“零公摊”
“得房率超100%”项目积极入市
在部分二三线城市，一批标榜“零公摊”“得房率超100%”项目正高调入市。
今年8月，长沙本地国企慧城置业旗下云起·虔来项目，便以“长沙首个负公摊产品”的标签亮相。项目信息显示，该楼盘面积介于128平方米至168平方米之间，全屋通过飘窗、阳台和电梯厅“计半”纳入计容面积的形式，实现了103%-107.9%的实际利用率。
在西安，一批超高得房率的新盘已呈井喷态势，比如保利天瓒、华润明德润府、龙湖御湖境等项目的得房率均打破了100%。以今年年初取证入市的华润明德润府为例，该项目标榜“大明宫板块唯一的第四代洋房社区”，主流户型产品面积为128平方米至170平方米，对外公示发卖均价约22260元/平方米。该楼盘置业顾问就此向本刊表示：“通过‘赠予’阳台、露台等部分面积，我们项目的实际得房率确实可达100%，项目实际成交单价为21000元旁边。”
让“零公摊”得以盛行的，是越来越多的城市开始松绑建筑设计规则。去年年底以来，广州、合肥、长沙、佛山、肇庆等多地城市出台明确新规，通过放松阳台尺寸限定、鼓励露台等半开放式设计、支持空中绿化面积不计入容积率等办法，侧面助推开拓商提升项目得房率。
本刊理解到，这类“计容面积新规”在浙江区域尤为遍及。今年5月，绍兴、温州、金华、湖州等城市的部分新推地块中均注明：空中花园绿化阳台、开放式风雨连廊等不计容积率，挑高客厅只算单层面积等。
在一线城市中，广州已在去年11月发布《广州市建筑工程容积率打算办法》，放宽了半开敞空间的“不计容”比例。今年8月28日，广州挂牌的天河南方面粉厂地块开始成为新规试点，按照出让方案，该项目半开敞空间的“半计容”比例可由原来的15%提高至20%，同时许可其阳台面积扩大至30%、按一半水平投影面积打算容积率建筑面积。
从上述城市出台的新规来看，政策层面并未直接取消公摊，而是通过许可开拓商“赠予”半开敞空间面积等形式“抵消”公摊。此前海内高层住宅公摊比例常日为20%至25%旁边，对应得房率为75%至80%。理论上，房企只要利用新规合理设计，得房率可以达到乃至超过100%。
更进一步的是，9月4日，湖南湘潭更是直接支持按套内面积计价发卖。据湘潭市政府发布的《湘潭市促进房地产市场高质量发展的多少方法》，对一次性团购10套及以上新建商品住房的，团购价格不纳入城市商品房价格监测范围；同时支持房企实施按住房套内面积（不含公摊面积）计价宣扬发卖，进一步优化住宅发卖办法。
“卷公摊”实为“竞发卖”
头部品牌房企保持较高参与度
越来越多的项目“卷公摊”背后，开拓商面临“竞品质”、加速新居发卖去化的需求，而超高得房率是一大卖点。广东省城乡方案院住房政策研究中央首席研究员李宇嘉近期正在贵阳等地调研，其向本刊先容：“现在包括很多二三线城市在主推‘第四代住宅’的观点，附带大阳台、大露台、大入户花园，并且这些配套都是‘半赠予’面积。”
在李宇嘉看来，开拓商“卷公摊”是基于提高得房率、提振产品对购房者的吸引力而产生的结果。据先容，目前市场对付商品房总价和单价都很敏感，在各地放宽建筑设计标准的背景下，提高得房率能变相实现“降房价”的效果，既掌握了总价，也能顺应居民的住房新期待。
“对付通过赠予面积来提升得房率的操作，业内曾经习气把这叫做‘偷面积’，比如飘窗往外再多铺一点儿，露台和阳台面积扩展一点，如果是两层复式的楼盘就把挑空面积做多一点等等，进而增加实际的利用面积。”镜鉴咨询创始人张宏伟向本刊先容，“现在部分城市的设计规范哀求和调控政策有所放开，比如增加半开放空间的面积比例，同时这些设计不计入或者‘半计入’建筑面积。如此一来屋子实用面积增加，呈现为‘零公摊’乃至得房率超过100%的结果。”
不过，在张宏伟看来，“零公摊”并不一定等同“变相贬价”。“得房率较高的屋子，价格每每比常规楼盘略微高一点。毕竟飘窗、露台等面积外扩，意味着开拓商投入的本钱也会增加。不过，纵然价格稍贵，这类屋子性价比也高。”
在张宏伟看来，开拓商致力于提升得房率，无非出于两种缘故原由，一是与其他竞品比较，这种屋子更好卖；二是为了提升住宅的性价比，使项目更具定价上风。
在更大程度上，“零公摊”是“第四代住宅”的特色之一。在我国近四十年的商品房发展历史中，业内认为每隔十年就出身一代观点的住宅产品，如“第一代住宅”指系统编制单位分配住房，“第二代住宅”引入物业管理，“第三代住宅”具备更完善的配套举动步伐，到目前的“第四代住宅”，则旨在打造人与自然和谐互动的生活空间。2021年住建部正式发布《城市森林花园住宅设计标准》已将第四代住宅的观点正式落地，简言之，“第四代住宅”具有“户户有花园、家家有庭院、得房率超过100%”的特色。
本刊理解到，在“得房率超过100%”的赛道中，目前以保利发展、华润置地、龙湖集团和中铁建为代表的头部品牌房企落地项目较多，这批房企正通过“竞品质”抢占“第四代住宅”的市场份额。
北京顺义呈现超高得房率新盘
保利项目成得房率“卷王”
差异于部分二三线城市“遍及零公摊”，以北京为代表的一线城市，正在外围区域呈现高得房率的新盘，个中顺义板块尤为突出，譬如首开璞提润府项目、建发不雅观云等项目都曾以“超高得房率”作为卖点；保利发展操盘的星宸和煦、颐璟和煦项目，更因“100%实际得房率”被市场人士称为北京“卷王”。
本刊理解到，只管北京尚未明确出炉政策鼓励开拓商“零公摊”，但在顺义、房山等非核心区域，在符合报建报规哀求条件下，通过“赠予面积”提高得房率的形式具备可行空间。
今年4月，北京市方案和自然资源委员会官网发布《关于北京市顺义区空港六期SY00-2301-0001地块R2二类居住用地项目方案建筑方案公示期间采信情形的公告》，个中首条"大众反馈见地便是投诉该用地项目“偷面积，2个设备平台，1个防火挑檐。交房全包进去，得房率100%以上，严重影响市场”。
这宗遭遇投诉的顺义区空港六期用地项目，正是7月份首期开盘的保利建工星宸和煦。不过，据公告表露的星宸和煦项目培植单位及设计单位的见地——该设计符合国家各项法律法规。后期照图施工，依法验收；另据北京市方案和自然资源委员会顺义分局见地——根据培植单位供应材料，经研究，培植单位见地属实，予以采信。
保利建工·星宸和煦项目置业顾问就此向本刊表示：“这个项目的名义得房率其实在85%旁边，媒体口径宣扬的‘100%得房率’是把赠予的防火挑檐面积打算了进去。按照不同的户型，我们项目的赠予面积在十五平方米至十八平方米旁边。在顺义，很多楼盘现在的得房率都挺高。”
本刊查询北京市住建委官网理解到，主打“高得房率”的背后，上述星宸和煦、颐璟和煦项目去化并不顺畅。个中，保利建工·星宸和煦（备案名“悦煦雅苑”）于今年7月4日取得预售容许证，推出9栋楼共270套房源，住宅面积3.37万平方米。截至9月5日，项目签约35套，签约面积4245平方米。以此测算，该项目目前网签率仅为一成。
张宏伟就此表示，目前不同城市对建筑规范的管控和调度力度有差异，这取决于各个城市的市场状态。高能级城市在建筑规范上实行严格，二三四线城市操作空间很大。就北京区域而言，五环以外区域的项目面临去库存压力，顺义等区域许可“送面积”等操作去提升得房率，也是实行尺度上的一种灵巧调度。
在其看来：“8月份楼市整体成交情况有所回落，现在步入玄月，为了避免‘金九银十’变成‘铜九铁十’，类似提升得房率等购房刺激性政策有必要陆续出台。”
（文章来源：证券市场周刊）
