根据正荣悦棠府售楼处摆放的沙盘展示来看，项目有4栋高层，在4栋高层底部有一圈2层商业。
正荣悦棠府项目沙盘图
但实际情形呢？根据方案局公布的楼盘方案图，正荣悦棠府共有5栋楼，包含4栋高层住宅，在4栋住宅中间有一栋16层高52米商务办公楼，而这栋楼在沙盘上没有展示出来。
正荣悦棠府方案图，红圈中为沙盘未展示楼栋
在正荣悦棠府的沙盘中，这栋16层的建筑如何展现的呢？跟底商差不多高度，上面贴了16F的字样，可以说是故意把这栋商务办公楼隐掉了。
正荣悦棠府沙盘中，商务办公楼只贴了16F字样
开拓商为何要做这样的处理？
四栋住宅楼中间环绕一栋商务办公楼，首先是住宅区域紧挨办公区域，会有噪音影响，同时办公场所职员集中且较为繁芜，与住宅氛围相对冲突；其余16层的商业建筑对住宅的采光也会有影响。
住宅采光的影响在项目建筑工程方案图上也有所展现，商务办公楼北侧的1#、3#楼均有部分居住公寓，即大寒日满窗日照韶光大于1小时小于2小时，个中1#楼的东单元东户3-5层为居住公寓，2#东单元东户的3-6层为居住公寓。
方案图中的居住公寓标识
实在除了1#、3#楼，南侧的4#楼东单元东户的3-8层也为居住公寓，8层的高度采光仍旧有所影响，这与整体项目方案的建筑密度也有关系。
从悦棠府方案图的经济技能指标上来看，项目的建筑密度为37.9%，建筑密度可以大略理解为建筑物的覆盖率，用来反响建筑物的密集程度，这一指标越大则建筑物越密集。比拟来看，正荣悦棠府的这一指标很高。与正荣摘得的A9地块比拟来看，A9地块地上最大容积率3.47，正荣悦棠府所在的A9地块为3.17，A9地块的建筑密度为25.03%，正荣悦棠府的建筑密度为37.9%。
正荣悦棠府建筑密度为37.9%
建筑密度高了，捐躯的便是空地率，直接影响的便是绿地率。
正荣悦棠府的绿地率仅为9%，而一样平常住宅的绿地率为20%-30%，正荣另一宗A9地块的绿地率为18.8%。绿地率为居住区用地范围内各种绿地的总和与居住区用地的比率，9%的比率对付住宅来说有点少的可怜。
考虑到这些不利成分，倘若如实将住宅办公楼展现出来自然会影响项目的售卖，以是开拓商选择了这种“掩耳盗铃”的办法试图蒙混过关。
正荣悦棠府为闽系开拓商正荣地产，2017年正荣通过在张马屯片区拿下两宗地，正式进驻济南市场。这位号称“改进大师”的开拓商，目前操盘悦棠府和天辰项目。
在正荣2018年的媒领会晤会上，正荣地产济南区域公司总经理王朋在媒体专访环节中表示：正荣地产专注改进人群，从项目择址、到整体方案及产品设计、再到社区做事，均坚持以中高端客户的需求及喜好为中央，精心雕琢每一个细节，以匠心为客户创造代价，可以说“改进大师”实至名归。
但仅从正荣悦棠府的方案和沙盘设计来看，正荣离“改进”“大师”这些称号还是有些间隔。
