鉴江马又一关于项目履历的长文分享，您值得收藏
本篇全域文旅项目中的酒店开拓培植思路，是鉴江马打仗多个文旅项目的又一履历总结，本文笔墨和内容量较多，朋友们可考虑先收藏后有空再看或有须要时再查。
鉴江马最近打仗的几个酒店项目都是全域文旅项目中的酒店，每个项目也都同样涌现整体文旅项目已建了一部分，而现在急需酒店尽快建成以之完善整体项目配套。也有文旅项目中有多个酒店（或个中也有已开业的），现在急需开业下一个酒店来完善整体项目配套。
不少全域文旅项目没有全域的商业策划顾问参与，酒店项目的开拓没有基于整体项目的深度策划，多是在整体文旅项目运营的须要而急于上马开拓培植酒店。貌似作为整体项目配套功能的酒店按需培植没有什么问题，却是没能充分发挥项目开拓的上风，没能做到整体项目的相互赋能，为未来赋能。会致使酒店开拓的资源摧残浪费蹂躏，乃至可能会影响到酒店项目开拓的成败。
下面鉴江马和朋友们梳理一下文旅项目中的酒店开拓培植前须要考虑的一些问题和改进思路。
一、文旅项目的整体商业培植的办理思路
不少全域文旅项目在鉴江马参与时，是没有酒店的策划定位，而酒店的建筑方案设计方案已基本确定或完成，还有的项目建筑已开始施工。
鉴江马常日都会充分奉告投资人，酒店项目开拓不但是重资产的培植项目，还是长期高运营本钱的项目。纯挚只为知足整体项目配套的现时需求而培植酒店，甚至日后酒店运营可能要面对酒店的长期亏损，这是酒店项目急于开拓培植最易带来的后患。
纵然在此前，整体商业策划没有对酒店有过详细的剖析，现时也必须重视，应负责对整体项目进行充分的评估，重新结合整体项目整体商业经营的办理思路。
每每地块的建筑指标决定了酒店的体量，对付文旅项目的酒店体量并不一定就决定酒店的体量；项目中的功能也不一定全是酒店的配套功能；不能将该地块项目作为单一的酒店项目来开拓，尤其是末了的这个酒店地块也是文旅项目唯一的剩余地块。
参考某些有限做事酒店、全做事酒店，什么会议型酒店、商务型酒店、生活办法酒店或度假酒店等等，那都没多大意义。或直接谈某个酒店品牌，然后根据某个品牌的功能模块、标准的功能指标便开展设计，这对付全域文旅项目中的酒店都是不可取的。
我们该当要有全域文旅项目整体商业经营的办理思路，从大项目出发的经营角度先做好经整体经营策划。至少我们要看现时全域文旅还须要完善那些功能，哪些是可以让作为酒店配套功能即可，哪些宜单独作为全项目的配套，或增加哪些功能须要作为大整体的特色功能或项目来打造（全域文旅项目的核心功能怎么也不会在此时才来思考吧）。
整体项目可研报告不要仅当是一份报告来看。投资人该当深度参与到前期的可行性研究中，每一个功能都应看作是一个商业模型来进行剖析，然后再考虑与该地块的功能在建筑上的合理领悟等问题。
当通过商业的可研确定功能需求，再通过功能需求确定经营办法和打算功能技能指标。所有的商业模型都通过科学的论证，我们项目的可研报告才是靠谱的，以是投资人须要在可研剖析时深度参与、参与各个模型的谈论，待完成论证后，再逐一确认等，是很有必要的。
只有提前清晰对各功能经营的考虑，才能做好合理的功能分区，才能合理方案经营动线，客人动线和做事动线，才能为每一个商业的功能空间考虑其所须要的增援空间，这样才能得到完善、详细的项目设计任务书和详细的功能技能指标。
建筑方案单位只有根据设计任务书和功能技能指标开展其专业事情才合理，这样才能提高设计事情的效率。很多项目便是没有前期的这些准备事情便一贯被卡在建筑方案观点稿这个阶段，当补充完善前期的事情，开拓的韶光本钱、投资本钱才能有清晰，才能做到详细和合理的量化，项目的开拓才能更畅顺。
以上所阐述的内容同样适用于全域项目的各地块或各商业培植开拓的流程，这样的前期准备和考虑的深度也是文旅项目的整体商业培植的办理思路。
鉴江马衷心提醒全域文旅项目的投资人：别总以为待建筑建完后，再去逐步完善对详细的功能的考虑与方案还来得及。如前期只参照某些酒店项目案例的功能技能指标而进行方案设计，那就相称于是拍脑袋在为推进开拓进程而做项目了。没有做好项目前期合理的策划、方案，很多项目都只能勉强在打补丁，项目合不合格只能是见仁见智了。
二、酒店在全域文旅项目中的策划、定位
在全域文旅项目中的酒店虽是整体项目的配套，酒店项目的开拓培植本身也还应作为单独的投资项目来考虑。如酒店建成后，酒店的经营须要整体文旅项目日后不断地为其输血，这样开拓的酒店项目是有违商业投资逻辑的。
这样的酒店项目虽然是大项目的功能配套，但也要考虑其盈利能力。大项目中有多间酒店时，每一个酒店产品的在大项目中都该当有其差异化。不能只是通过投资的高低来决定酒店的卖价，还应对不同的酒店做好定位。
纵然全域文旅项目已做过项目定位，酒店产品也要做到细分定位。尤其是全域文旅项目的客群相对较广，多个酒店要重新做好客群的差异定位。通过剖析对客群的类型和需求重新划分，抓取集中客群的不同类型和需求做好各个酒店的产品定位，从而确定酒店的档次、卖价、和功能特色。
酒店定位的观点思路：客群的构成-->客户画像-->生理需求-->利用需求-->产品构成-->需求特色匹配（再次精准知足客户画像）-->产品特色确定。
通过酒店地块的位置、体量和定位推导出酒店的投资，这样的估算相对稳定、相对靠谱。
很多酒店项目不是策划、定位先行，没有经营思路，更没有可研，前期仅根据地块的指标和建筑观点方案做出项目的投资和经营财测，这样的经营财测和数据，其辅导性和可信度能有多强？
这种项目势必会在不断的设计中不断涌现的较大的、乃至颠覆性的调度，使酒店的投资可能在不断地增加，培植时的不断调度，项目的投资在不断地追加。可能终极不得不而降标完成项目，风险具大。
便是这样的项目开拓办法，行业上比比佳是。参与这种办法推进项目的人，鉴江马劝你善良！
酒店的竟争越来越大，只会越来越大，酒店投资的市场环境也越来越恶劣。一大笔的固定资产投了进去，一大堆设备一直在转，一大帮员工在劳碌，投资酒店每每一良佳良、一劣俱劣。前期准备多一些，做好一些，某些细节的得以空想，有可能酒店成功的机率就倍增。
三、酒店自身的特色与落地
酒店项目作为整体文旅项目配套补充的同时，仍需担保酒店具备自身的品牌特点，纵然不加盟酒店品牌，也必须具要有品牌特色。全域文旅项目的客群相对较广，客群的年事跨度较大，酒店不能只考虑配套就什么都想做，什么客人都想接待。
酒店的客户画像越广，酒店的特色每每越弱。酒店的客户越精准，酒店的特点越明显。酒店的产品特点越强，越具有市场竞争力，酒店产品的生命周期也越长，文旅项目中的酒店是长期的投资产品，紧张以知足对大项目的配套还远远不足。
酒店要能借助大项目的上风自身发展，也要能做到酒店与全域文旅相互赋能。借助有影响力的有名酒店品牌进驻是一种办法，不过其诸多的局限性使得为大项目的赋能路子偏窄，不说完备没有赋能，只是赋能所产生的代价有限。
如想要以有名的酒店品牌带动整体全域文旅项目发展的运作模式，鉴江马认为是不可取的，这种选择每每只是能为大项目有一个可以短韶光造势和吹捧的噱头。
全域文旅项目的客群为大项目的客群主体，打造好酒店自身的产品特色，让自身的特色精准吸纳大项目的一部分精准客户，真正通过产品特色来吸纳客户是非常良性的，也是最易打造出爆款。
好的产品结合自身经营的灵巧性，以大项目的其它产品不断的磨合、考试测验，相互灵巧的运营调度，相互小赋能不断的互动使得相互引爆的经营思路，这未偿不是一种灵巧的、相互高赋能的打法。
四、文旅项目中酒店的运营管理思路
灵巧的产品组合，其经营哀求和管理哀求越高。酒店经营策略的不断考试测验、不断调度、不断优化是必须的，酒店不断的进取会成为一种常态，打开新的运营思路而不受酒店品牌既定的运营模式局限，是全域文旅项目中酒店的发展之道，越是标准性强的酒店品牌，越要把稳选择。
产品的分类经营管理就变得很主要。酒店及酒店必要的配套作为相对独立运营和管理，其他补充大项目配套的功能可相对地独立运营和管理。
纵然是在同一栋建筑、项目投资和经营数据也统一归口、同一套管理班子、员工也可以灵巧调度，但根据接待客人的不同或消费客人的不同，对功能进行合理的分区方案和管理也是很有必要的。
这对项目方案培植的商业动线、客流动线、做事动线等的方案哀求更高。这种补充配套商业功能和酒店功能结合的组合性建筑，在没有其本的运营思路和观点作为辅导时，由设计院自由发挥的建筑方案设计对付项目的投资风险较大。
全域文旅项目的酒店在策划阶段须要酒店经营有各功能经营思路清晰的人、运营管理人及熟习文旅项目运作和方案的顾问单位提前参与进来，为辅导建筑方案设计单位的事情畅顺开展做好充足的准备。
这样的项目开拓思路能使项目在开拓过程中少碰壁、少走歪路，也能让项目的进程更畅顺，项目投资也更有把握、更有底气，投资的风险也尽可能的降落。
五、合理方案的辅导性事情
全域文旅项目中不少新开拓培植的酒店项目，还要对前期已开拓的酒店项目进行功能配套的补充（为何要对具补充，不便是前面的酒店没有做好策划、定位和考虑清楚经营思路等），这类项目的新建酒店其繁芜的酒店动线的疏理，繁芜的机电系统的方案必须有专业的酒店技能顾问的深度参与。
务必要提前疏理出合理的运营办理方案，再根据详细的运营思路做好功能方案的需求和对各机电系统方案，有完善的设计任务书后，以辅导建筑方案设计的办法来开展酒店干系的设计事情。
连各商业空间须要什么增援功能？酒店须要什么增援功能？各对客的功能区域分别须要什么增援功能？整体的酒店后场增援功能有哪些？详细的增援浸染是什么？功能空间须要若何的机电系统的支持？机电系统如何合营不同的经营空间进行子系统的划分？空间管理与能源管理对机电系统的哀求？等，酒店的配套增援空间、后场空间等的面积和机电设备空间的面积等设计院对这些都是没有太多观点的。
在没有干系的这些提资，更别说什么设计任务书，而设计院便被逼开展设计事情，还远不止是建筑设计观点方案，更可能一贯到施工图阶段，乃至就在这样毫无准备、论证的根本下完成项目的培植。而投资人不愿花费一小部分的钱选一个专业的酒店设计顾问单位来辅导设计院开展事情，而“放心”地让设计院连续推进项目的开拓进程。
虽然这样开展设计事情的设计院也是很无奈，但鉴江马依然还是要劝你们要善良。酒店项目开拓是一个商业投资，绝大多数的酒店项目建成后是否能盈利才是作品真正的核心目的。该须要若何资料和数据支持的还是要去争取，一次的妥协可能换来的是往后更多的修正、变更，到时还要被说不专业，得到的是吃力不谄媚，更是丢了长期互助的可能。
结语
有时，鉴江马在打仗这类酒店项目时，都会抛出像以上所阐述的一堆前期要完善的内容和须要办理的问题。这些问题和解决方案同样都会影响到现时项目的开拓进程，只是鉴江马又不得不忠言逆耳，宁愿痛失落参与某些项目的机会，也只希望所参与的项目终极都能出来的是好的项目，盈利的项目，只因鉴江马要对项目卖力、要善良。
正如鉴江马从不写此前百度能找到的内容，只为分享我个人或团队的一些有代价的履历。鉴江马只为对行业有益的内容，只为能有只言片语能帮到同道中的你，也只为善良。
作者｜鉴江马
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博主简介：
王明志（笔名：鉴江马）
专注于酒店筹建领域20余年
酒店筹建指南"大众年夜众号独立创建人
