“中海地产苏州公司”微信"大众年夜众平台的信息勾留在2018年8月17日，近两个月未有更新。这一沉寂的表现正如其在当地房地产不雅观察人士的感想熏染：“近两年市场上基本听不到中海的声音。”
事实上，中海地产是最早进驻苏州市场的品牌房企之一。公开信息显示，2004年4月，中海竞得苏州工业园区湖滨一号项目地块，正式入驻苏州。截至目前，开拓项目达到25个，发卖总金额曾长期位居苏州地区榜首，一时风头无两。
一起奔跑的苏州中海，达到辉煌时候之后，面临高管出走的窘境，随后古迹逐渐被旭辉、万科等品牌房企超越，地皮储备锐减，昔日的苏州“地产一哥”灯光不再。
《中国经营报》在采访中理解到，2016年、2017年苏州中海重新起航，连续积极拿地，但是多宗地块的楼面价较高，而且条件是“现房发卖”。9月26日，现场调查创造，工程进度最慢的地块还未动工，靠近入市的中海上东区项目则由于在取得预售容许证之前，哀求意向客户冻结20万存款，被监管部门叫停并限期改正。
苏州中海的沉浮，是近年来房地产从蓝海到红海，从粗放式经营到规模化竞争变革的缩影。一名深谙苏州房地产发展的不雅观察人士直言，中海地产此前的模式是快周转，拿地之后快速进行产品复制，出售房源的过程很短，并不适宜如今的精工细作之路。
针对项目提前冻结客户资金及企业发展等问题，多次致电致函中海地产苏州公司，但截至发稿未获回应。
十年浮沉
9月下旬，在俏丽的苏州阳澄湖畔，一幅巨大的“中海所在，中央在”广告牌悄悄地立在十字路口，仿佛在向路人发布它的存在。
在苏州市民的眼中，中海地产在城区内开拓的屋子多，被大众熟知。据统计，自2004年以来，中海地产先后布局了中海半岛华府、中海国际社区、苏州私邸、中海湖滨一号、中海御景湾、中海凤凰熙岸、中海胥江府、中海独墅岛等25个地产项目。
苏州市房地产行业协会副会长杨建国先容，在进驻苏州之后，中海的楼盘开盘量比较大，强调的是从拿地到房源推出保持快节奏，在苏州的品牌房企中属于项目数量最多的之一，口碑较好，发卖总金额一贯名列前茅。
克而瑞苏州公司一份统计数据显示，2009年~2018年，中海地产曾创造成交总金额占苏州市成交总金额11.35%的成绩。以2013年为例，中海地产实现成交面积76.32万平方米，成交套数6336套，成交金额94.96亿元。同年，苏州市成交面积为711.58万平方米，成交套数60100套，成交金额828.16亿元。
苏房网数据研究中央每年发布苏州楼盘与房企“成绩单”，并推出在苏房企发卖金额排行榜。据该中央首席数据剖析师夏玮芬先容，其统计的数据显示，中海地产发卖总金额曾在苏州各品牌房企中长期排名第一。
中海地产官网显示，2006年，中海苏州公司在工业园区湖东竞得湖东最大宗地块——中海国际社区。该地块位于苏州湖东核心地段，总建筑面积约120万平方米，分七期开拓，周边毗邻商业综合体永旺梦乐城和苏州最大的体育馆，并穿插建有学校、医院和邻里中央，享有纯熟的城市商圈配套。该项目一经推出，受到苏州购房者看好，连续三年蝉联苏州“发卖金额、发卖套数、发卖面积”三冠王。
然而，这一项目的拿地策略最初并不被苏州房地家当内理解。“以我的眼力，当时中海拿国际社区的地块，的确是非常非常偏远，在苏州的最东边，我不能理解(为何作出选择)。”身为苏州本地人的杨建国说，直到听闻中海国际社区七期被售罄的，才明白开拓商对未来预期把握精准。
古迹颓势
房地产潮起潮落，即便先发制人，也没有哪家企业能稳立潮头。在布局苏州10年之际，红极一时的苏州中海涌现古迹下滑征象，并逐渐被随后进驻苏州的旭辉、万科等房企超越。
苏房网数据研究中央供应的数据显示，2016年度苏州房企发卖金额前五名分别为旭辉集团、苏州高新、万科、中海地产和融创。旭辉集团以115亿元的成绩名列2016年度苏州房企发卖金额排行第一位，是榜单上唯一一个发卖金额过百亿的房企，也是2016年度发卖金额、面积、套数排行的“三冠王”。
2017年，万科多盘发力，部分热盘更是清盘跑量，年底加速出货，终极以4459套、48.5万平方米、92.06亿元的总销数据，赢得年度苏州商品房发卖套数、面积和金额“三冠王”的桂冠。紧随其后的是旭辉集团，2017年三榜位居第二。而总销金额排名第三的新城控股，总销金额46.39亿元，年底末了三天依然不放弃追赶，以微弱上风超过阳光城跃居第三。中海地产则以35.07亿元退居第8位。
与此同时，根据克而瑞苏州公司公布的数据显示，2018年1~9月苏州市区(含吴江)各房企权柄金额排行榜中，发卖额超过50亿元的企业有4家，TOP20门槛升至17.54亿元。个中，苏州高新、绿地控股、新城控股持续霸占榜单三甲。苏州高新凭借热销项目海胥澜庭、泉山39°、苏高新·天城花园、荷澜庭等，以65.26亿元佳绩稳居榜首。绿地控股凭借绿地旭辉吴门府、绿地江南华府、绿地苏州one等项目，揽金62.10亿元，位居榜单第二名。新城控股则凭借MOC芯城汇、湖畔樾山、三千邑、禹洲招商拾鲤等热盘揽金54.93亿元，表现出色。反不雅观中海地产，已排在20名之外。
夏玮芬先容，中海地产在苏州发展下滑始于2015年，其排名被后起之秀旭辉集团赶超，至今未有改变。
地皮储备是房企的生命线，资金是房企的血液。据不愿具名的不雅观察人士表示，中海地产在苏州的发展涌现滑坡与近几年拿地节奏有关。从前间，中海地产在苏州发展较快，与仁恒、融创和金茂等开拓企业不同，其楼盘项目一样平常不考虑如何打磨和精工细作。2015年前后，中海在苏州拿地放缓，之后随着大部分开拓项目售罄，发卖数据因此逐步下滑。“在尹山湖项目推出之后，剩下的基本是尾盘，没有多少项目在售。”一名剖析人士表示。
值得一提的是，根据公开资料显示， 2013年，原苏州中海总经理楼超钢加盟红星担当奇迹部总裁。2014年下半年，红星集团奇迹部合并，楼超钢升任集团总裁，中海系陈志杰担当红星集团营销部总经理，原苏州中海范珺担当红星集团营销部助理总经理。2015年1月尾，原苏州中海凤凰熙岸营销经理娄长宇，担当苏州红星国际广场项目营销总监。
来自克而瑞苏州公司的统计数据显示，2013年，中海地产苏州公司各项古迹达到峰值之后，开始频年下跌。2018年1月~10月9日，中海地产在苏州市区(吴中区、苏州区、园区、相城区、新区)实现成交面积仅1.68万平方米，成交套数为109套，成交金额3.48亿元。
高价拿地被套?
在沉寂了4年之后，2016年底开始，中海地产终于一反常态，在苏州湖东板块、唯亭板块和城南板块猖獗拿下6宗地块。然而根据地皮出让条件规定，部分地块需现房发卖，并设置有房屋发卖基准限价。
9月下旬，相继拜访苏园土挂(2016)05旺墩路北、津梁街东地块(即中海上华琚项目)，苏地2017-WG-34号工业园区唯澄路北、青澄河东地块，苏地2017-WG-33号工业园区唯澄路北、亭谊街东地块，苏地2017-WG-32号工业园区唯澄路北、亭谊街西地块，WJ-J-2017-011太湖新城(松陵镇)中山南路东侧芦荡路南侧05地块(即中海富仕居项目)和苏园土挂(2017)01中新大道南、钟南街西地块(即中海上东区项目)创造，中海富仕居项目的4幢楼主体工程靠近封顶，高层楼栋建到约四层，需等待主体工程封顶才能发卖，唯澄路北的青剑湖“三胞胎”地块均在抓紧培植，大型塔吊来回摆动，工地上工人较多，施工车辆来往不绝。现场工人先容，部分工地的地块地基还未建好，部分工程建到三四层，最北边的地块还搭建有工棚，尚未正式开工。
此外，中海上华琚项目的4幢楼已封顶，部分楼栋拆掉脚手架。中海上东区项目则有几幢楼在打地基，部分楼栋建到七八层。施工工人表示，今年上东区的工程肯定无法建完。
据公开资料显示，中海上华琚项目地块的楼面价达到25744元/平方米，溢价率33.05%，设置有房屋发卖基准限价为40000元/平方米。当该地块上房屋实际均匀发卖价格高于发卖基准限价时，竞得人须按其超过基准限价所增加发卖金额的70%补缴地皮出让金。在与该项目的置业顾问的攀谈中，其表示，未来项目估量为精装交付，均价为4万~5万元/平方米。
对此，杨建国表示，在现行的调控政策下，房企拿地价格过高会使得项目入市的周期拉得更长，后期发卖承压。
此外，把稳到，近期，苏州寒山闻钟网络平台上有网友投诉中海上东区项目提前开盘，虚假宣扬并且哄抬房价。随后，当地方案培植委员会调查创造，该项目开拓商在取得预售容许前，哀求意向客户冻结20万存款，干系部门已哀求其停滞此类行为并限期改正，并哀求其严格遵守国家和地方制订的房地产发卖的各项规定，规范经营行为。中国经营报
稿件编审：阮加文 编辑：新媒体部
