万科随园嘉树，体量百亩，大小得当，轻盈精细。随园嘉树是万科在杭州播种下来的第一颗养老种子，被誉为“当代中国高端养老里程碑式的作品”。万科随园嘉树享誉全国，慕名而来的学习团一波接一波，每个稽核团都需提前预约，还需支付200元一人的稽核用度，这在全首都较为少见。
随园嘉树基本概况
1、项目概况
2011年，杭州万科的第一个养老社区随园嘉树落地余杭良渚，并于2013岁首年月次开盘。项目占地100亩，建筑面积63853平米，方案培植58937平方米的康健公寓（占用地面积的93%），5381平方米的公共配套（不计容），和4571平方米的“金十字”养生休闲区（占用地面积的7%），容积率为1.0，绿地率为35%，建筑密度22.73%。康健公寓是共17栋5~6层多层产品，个中1栋为须要赞助的老人照顾护士区，共包含96个床位，1栋康复中央，别的15栋为生活自理老人生活区域，分为75㎡、100㎡、111㎡三种户型，共575套房源。其余，社区还配有地下车库11073平方米，供应230个车位。
2、地理区位
随园嘉树位于杭州市余杭区万科良渚文化村落内，间隔杭州市中央20公里，半小时车程。紧邻良渚文化村落核心配套区地块，强颐养老的配套完善和生活便捷。良渚文化村落处于杭州市的主出入口，依托良渚遗址等生态文化旅游景区，是浙江省重点旅游项目和杭州市旅游西进的重点项目。
3、项目定位
良渚文化村落整体占地10000亩，个中培植用地500亩（住宅230万平米、公建50万平米、旅游做事70万平米），自然山水5000亩。配套包含公建商业类、公园类、会所类、随园嘉树作为良渚文化村落的一部分既可享受到丰富的自然资源，又可借力于城镇级的配套做事。
项目定位为 海内首个集中式养老公寓项目/中国高端养老的里程碑式作品
目标客群为 60-75之间的活力父老（活力父老社区）、80+康健的朽迈老人（颐养中央）
4、功能业态分布
随园嘉树占地面积100亩，建筑面积63853平米，地价6501.59万元。
随园嘉树地皮范围属于4A级景区，地皮属性为商业旅游用地，不可分割利用权，40年产权（2003-2043年），项目现利用年限为年，业态包括康健公寓、颐养中央、康复中央、“金十字”休闲区以及公共配套区。
5、项目产品设计
社区方案四大亮点：
“宽间距”：超过常规社区15%-30%的楼间距，全南朝向以及大进深双开间的阳台设计，提升了采光、透风标准；“金十字”：社区中央设置“金十字”老年活动中央，与各建筑通达衔接，便捷知足社区老年人日常活动所需；“无障碍”：配置风雨连廊、无障碍交通动线、无障碍救护动线（风雨连廊在金十字区域）；“双中央”：颐养中央和康复中央位于社区边缘，根据不同的客户定位供应知心关爱的做事内容。同时也方便对外做事。6、核心配套
万科随园嘉树的4571平米”金十字“养生休闲区，包括景不雅观餐厅、阳光阅览室、多功能厅、健身房、棋牌室、咖啡吧、以及老年大学”随园书院“，是一个专为父老营造的养老配套集群。
浙一良渚门诊部是浙医一院分支下属机构，诊疗面积共约2000平米，设有内科、外科、口腔科及考验、超声、心电图、放射、药房等，配备牙科诊疗床、输液室、不雅观察室等设备和功能区，不仅能充分利用浙医一院的优质医疗资源。门诊部目前已开通省、市及余杭区医保。
社区建立了三层医疗配套：
康健管理中央：身体的定期量测，实时监控，包括浙齐心专心内科专家坐诊；浙一良渚门诊部：一样平常老年病和常见病的检测治疗；浙江省老年医院：紧急救助绿色通道就医协议。7、做事体系
8、租售情形
随园嘉树的地皮较为分外是40年产权的商业用地，经由几年的前期培植，直到2013年5月推出，仅剩30年的产权。项目运营目前采纳租售结合的办法。
发卖部分
出售30年利用权，无产权证，无法分割小产权，只能签利用权转让条约，地皮期满后屋子归客户，房屋可以转让。户型75~110平方米，开盘售价14000元/平方米，再按月收取2500~3500元不等的做事费。目前为16000元/平米。
“随园嘉树”一期的目标客户群紧张针对有自理能力的康健老人，在永劫光蓄客的根本下，开盘两个月两次推盘（先后推出60套和120套）；仅老年人的口碑营销就支撑项目推量的去化；项目开盘售价14000元/平米，一个月后提价至15000元/平米。
项目核心客户来源于杭州市区，占到整体客户的80%旁边；剩余客户紧张来源于长三角地区，以上海、宁波、温州等地的客户居多。
市场反应还不错，但有一点出乎猜想，买的都不是老人，客户为40~50岁的中年人士，都是为自己10年后养老准备的，与万科最初估量的60-70岁的老年人相差甚远。
租赁部分
一次性交纳15租金，期内退房可按韶光折旧退款，15年之后连续居住不再收取租金。2014年初推出租赁项目，共推出20套房源，到目前为止去化率100%。相较于利用权租赁，用户更方向于利用权发卖办法。
到2014年年底，一期200套房源全部完成长期租赁（一次性交付15年租金+月做事费模式）或利用权转让。2015年1月，首批房源交付入住；至4月，累计120余户、200多位父老入住，入住率超过60%。而后期剩下的房源，万科操持以自持的形式，进行出租运营。
做事部分
随园嘉树借鉴意义
随园嘉树在产品设计、资源引进及项目开拓策略方面具有可借鉴的意义。
随园嘉树项目用地性子为40年商业旅游用地，非70年居住用地。用非居住用地进行养老项目开拓具有地皮本钱低、便于持有管理的上风，比居住用地发卖物业具有上风。基于非住宅用地的养老社区在和运营管理方面具备上风，可供参考。项目配套的浙一良渚门诊部，由万科卖力医院培植，浙一卖力设备和医资的配备和管理，引入配套资源模式为开拓商办理了资源引入和管理问题。采取多种办法打通当地医疗资源、合理引进外部资源减轻开拓商持有物业运营压力，具有参考代价。随园嘉树项目的总建筑面积6.4万平米，包含4500平米”金十字“养生休闲区、2000平米的浙一良渚门诊部、3000平米风雨连廊。构造紧凑，体量适中，功能丰富完善，嵌套于大社区中，其设计具有借鉴代价。可从经济模型和客户需求的角度研究产品的配套产品选择、配套模式、体量与方案办法。随园嘉树项目在入门动线、寝室、厨房、卫生间等方面进行了40余项适老化细节设计。在产品设计中具有借鉴代价。
总结
众人喝采的“售罄”局势，却遭郁亮“当头一棒”，认为是一桩“失落败”的试点案例。买房的不是老人，而是为自己往后养老准备的，这和万科养老试验的初衷相悖。郁亮口中的“失落败”，缘故原由无疑是杭州万科在养老试验中跳不开的“卖房者”角色。“地产产品”与“养老做事”天平的两端，如何平衡利润始终是企业不可回避的难题。
此后三年韶光内，杭州万科的养老探索逐步加大“做事”元素的添入。比如，2014年推出的嘉木养生公寓及里仁日照中央，以及在2015及2016年先后面市的“随园照顾护士院”及“随园之家”。
随园嘉树是杭州万科在养老探索之路高下的第一步大棋，去年一期住户的成功入住，也算是市场对其六年摸索的一种认可。这个建立在环境幽美且独立之地上的老人之家，为万科·海上明月项目供应了复制的可能，也为万科“社区嵌入式养老”模式起到了投石问路的浸染。
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