坐标江苏，官方在今年7月尾发布“限高令”见地稿，拟明令各地一样平常不得新建100米以上住宅。这是全国首个拟遏制培植超高层住宅的省份。
针对摩天住宅，人们向来褒贬不一。2016年，住建部在回应“刹住摩天算夜楼培植热的提案”中答复“应严格掌握”。并在2020年开始发文哀求“严格限定各地盲目方案培植超高层‘摩天楼’”。
伴随建“好屋子”成为2024年房地产政策的重点方向，广州30多年来持续登场的摩天住宅，从此往后或将“迫降”？
崛起
摩登广州，摩天住宅蔚然成风
广钢新城C区回迁房约200米最高63层，迄今仍是广州摩天住宅NO.1。
飞机从广州中央上空飞过，从云端俯视，珠江新城代表了广州最摩登的一壁。这个中国乃至环球300米以上高楼最集中的区域，也是广州摩天住宅集体扎堆的热土。
顾名思义，摩天住宅即超高层住宅，一样平常为高度100米以上，楼层40层以上。在广州，最近十多年来，伴随人们生活条件提高，大多住宅层高做到了3米及以上，再加上底商或架空层，建筑高度超百米的住宅比比皆是。为了方便区分，南都·湾财社这次重点关注最高楼栋至少40层及以上的超高层住宅社区。
沿珠江新城对出的珠江溯源而上，广州最早的摩天住宅沿江而生。上世纪90年代，滨江东是广州第一代楼高超100米的摩天住宅的摇篮，港资、外资地产商先后在这里试水，挑高广州的住宅海拔。即便当年单价已过万的屋子，亦吸引港澳人士及内地富人争先抢购。
2000年往后，超高层转移到江对岸的五羊新城和长堤，192米高52层的凯旋会，192米高48层的爱群荟景湾相继登场。紧随其后，珠江新城CBD崛起。在密集的摩天商务地标之下，这里在十多年间拔地而起的十多个摩天住宅社区，奠定影响至今的、代表广州豪宅走势的江湖地位。
摩天住宅与摩登都邑跬步不离。在珠江新城之后，广州又相继打造白云新城、金融城、广钢新城、琶洲等CBD，由于前两区域一度受航线“限高”和方案所需，摩天住宅由此多扎堆广钢新城和琶洲。
广州自2004年开始公开招拍挂卖地。2005年至2010年间，广州所卖宅地中偶现容积率高达7.0至12的地块。相对之下，2011年至2013年，除了杨箕村落旧改的容积率6.8，别的宅地容积率多在1.0至3.0之间。但随着2014年广钢新城开始卖地开拓，广州的摩天住宅从此陡然急增。
作为广州版“曼哈顿”，广钢新城无论过去还是将来，或都将是广州摩天住宅的历史高位记录者。
2021年7月，广钢新城夜景。南方都邑报、N视频 李孟麟 摄
2014年，广钢新城成交5宗地，容积率在4.8至7.5之间，当中三宗超过7.0，均为中海所拿，三宗地对应的A区最高60层，B区最高50层，C区回迁房约200米最高63层（商品房最高57层），迄今仍是广州摩天住宅NO.1。
对岸的广纸新城不甘示弱。2015年，广州成交5宗容积率超5.0的宅地，两宗超7.0的宅地均在广纸新城。
2016年的末了一天，富士康科技集团董事长郭台铭宣告投资610亿元投资广州增城，由此拉开增城的摩天住宅开拓序幕。在2017年，广州成交6宗容积率超5.0的宅地，4宗落地增城，容积率介于6.8—8.2，这些地块后来都打造成了最高189米的增城人居地标。
2018年往后，广州公开挂地的宅地容积率有所回调，但此时的城市更新项目已经逐渐登场，后期修正控规拔高容积率的住宅项目亦有之，摩天住宅只见增，未见减。
分布
近五年，广州40层以上住宅社区近50个
最多的区域在荔湾，至少达15个，海珠区有9个。黄埔区有12个，增城区亮相了9个，南沙区有2个。
在广州中央区，没有父母大力增援，15年间置换了三套房，从三房换到四房，是不是该值得自满？
但这个暑假刚刚“喜提”四房的“80后”李樾，却没有太多欢畅，而是有些淡淡的失落落。在她看来，如果等一等，大概就不用买到超高层住宅社区。
李樾2012年前买的一手住宅社区，楼高25层；2017年置换的全新楼盘楼高31层；在2023年置换的全新楼盘则楼高已达39层。只管相较这几年频现的四五十层摩天社区，39层已属相对略低层，但李樾还是在居住中感想熏染到一些不便，“两梯四户，绝大部分人还没入住，一样平常情形下等一次电梯大概须要三分钟以上”。
事实上，这几年在中央区买新居的人，除非购买千万豪宅，否则只能向超高层住宅下手。
南都·湾财社不完备统计创造，最近五年间，广州超高层住宅井喷，最高栋楼40层及以上的一手住宅楼盘（含在该年份推新者）达到49个。当中或与2017年以来，广州地价房价一度飙高不无关系。
个中，2024年至今，广州中央区最新亮相或推新的超高层住宅楼盘有7个（含在建及已开发卖中央），最高楼栋介于45层至57层。2023年9个，介于40层至55层。2022年更是超高层住宅群现的高光时候，达到16个，介于40层至49层。2021年12个，介于43层至50层之间。2020年5个，届于50层至57层之间。
2015年底，南方都邑报曾统计，截至该年底，广州住宅建筑高度超百米及层数在40层及以上的高层住宅高达49个。
2015年以来，广州40层以上摩天住宅最多的区域在荔湾，至少达15个，海珠区有9个。黄埔区有12个，当中10个由旧改转化而来。相对之下，广州的“宇宙中央”天河区，在珠江新城之后，近十年少见新的40层以上住宅登场，仅现世纪金源天河源筑及珠江花城。
自2017年广州逐渐迈入住宅地价顶峰时候后，广州的摩天住宅开始向外围区转移。个中，增城区从2018年起至今亮相了9个高40层以上的摩天社区。南沙区在2019年起首现超150米的住宅社区，迄今有2个40层以上住宅社区。花都区自2022年首现40层以上的摩天住宅，为最高45层的金地商置都会峯范。唯有从化区，到目前为止仍旧未有40层以上住宅，当地最高地标住宅约高32层。剔除未及40层的社区，相称于在过去31年里，广州迄今已呈现至少94个摩天住宅社区。
住户
8090后年夜胆爱，5060后较难接管
“广州最早超高层住宅由港资开拓，海内居民买不到，须要用港元或外币购买”，如今豪宅与刚改产品兼有之。
摩天住宅自上世纪90年代在广州拔地而起的那一刻，就率先打上了富豪专属的烙印。
比如海珠半岛，1993年开盘时单价就超1万元，后面崛起的滨江东超高层，也都只有富人才能够着。在2004年登场的凯旋会，当年的毛坯价就要1.8万元/平方米，贵过珠江新城，总价400万元至2000万元/套，都是广州身家天花板级的阶层方能企及。去年，凯旋荟一套超高层豪宅的视频流出市场，其Blingbling（闪亮）的装修风格，让人们围不雅观到20年前的富豪品位。
2012年，爱群荟景湾登场，号称“献给100位影响GDP的人”，一度单价比顶豪风向标汇悦台更贵，顶层复式豪宅带天涯泳池和花园，总价2.14亿元，专为城市的云端阶层定制。
“广州最早的超高层住宅都是由港资开拓的，海内居民买不到，须要用港元或外币购买。”原广州市国土房地产管理局信息中央主任、广东省房协专家咨询委员会顾问黎文江回顾，广州最早的超高层住宅由喷鼻香港开拓商投资兴建，照搬的是喷鼻香港模式。在其带动下，海内也开始效仿，逐渐地超高层也增加了。但如今回看，做超高层实属无奈之举，“实在超高层在电梯上、管理上、技能上、施工上等都须要花更多的本钱“。比如超高层住宅的根本打桩，就得打到很深的岩层才安全，超高层住宅建筑构造还要顾及抗台风、地震、消防等哀求，超高层住宅建筑规范和施工质量哀求，比一样平常住宅要严格很多。
无论滨江东、珠江新城、琶洲，其超高层多为大户型，也是过往广州真正意义上的豪宅。当然，匆匆成其为豪宅，紧张还是由于所处地段本身便是寸土寸金。
直到十年前，广钢新城登场，超高层里也涌现刚需户型，普通都邑白领方才得以挤进超高层里看风景。到如今，广州的超高层住宅中，豪宅与刚改产品兼有之。
“50岁以上的客户，目前还是比较难以接管超高层住宅”。德佑地产悦铖广钢分店的卖力人伍锦明先容称，广钢新城北南区20个楼盘，大约七成房源是超高层。
站在广钢的五六十层上，往南看广州圆，东望广纸新城、光大花园，西望佛山，北望花地湾，视野非常开阔。不过，从一手开盘到如今流入二手市场多年，广钢新城40层以上的房源始终是越往高层受众越窄，“8090后等更年轻的客户会普遍接管超高层，50岁以上的客户更多方向于32层以下”。
伍锦明先容称，广钢新城靠近3万套屋子，目前挂牌量700多套，除了早期开盘的价格仍有增值，后期开盘的项目，如今价格已有所回调或低于一手买入价。当然，超高层和中低层的去化韶光也差别不多，“最关键是看价格有没有到达买家生理预期”。他说，目前广钢新城10楼以下和三四十层的房源每平方米单价，有着两三千元的价差。
深耕房地产行业数十年，广东中原地产项目部总经理黄韬表示，在过往的发卖中，超高层住宅的价格和买家呈“橄榄状”，两头尖，中间大，底层顶层的售价会相对便宜。
遏制
国家狂刹高楼热，摩天住宅或成过去式
存在本钱、能耗、安全、环境等诸多问题，背离了新发展理念，须要从源头加强管控。
作为一线城市，广深两地是海内摩天建筑排名前列的城市。
2009年，时任住房和城乡培植部卖力人指出，目前我国桥梁、地铁工程、超高层建筑的技能已处于国际领先水平。与此同时，超高层住宅从亮相之始，也受到坊间质疑。
2021年9月，住建部干系卖力人在出席中国城市方案年会上指出，中国已成为天下上超高层建筑数量最多和增长最快的国家，有6座建筑入选环球10大最高建筑。据初步统计，2018年至2021年，全国在建、拟建的超过250米的建筑多达166处，“这存在诸多问题，如本钱问题、能耗问题、安全问题、环境问题，背离了新发展理念，须要从源头加强管控”。
从住建部官网追溯，国家最早针对超高层建筑的管控发文在2002年6月：《国务院关于加强城乡方案监督管理的关照》指出，各地区在当前城市方案和培植中，要严格掌握培植项目规模，特殊要严格掌握超高层建筑、超大广场和别墅等培植项目。但该举措在当年的房地产黄金时期下，未能明显遏制超高层的崛起。
直到2016年，一份全国政协十二届四次会议第3228号提案中提出“刹住摩天算夜楼培植热”。这年7月，住建部如是答复：摩天算夜楼，或称超高层建筑，是一种高强度的开拓办法，被认为可以最大限度地集约利用地皮，最大限度地拓展城市空间，缓解城市用地紧张的抵牾。随着摩天算夜楼越建越多，社会各界对摩天算夜楼的认识越来越理性，其负面问题也越来越被人们所关注，比如摩天算夜楼由于培植和掩护本钱高、消防风险大、毁坏城市风貌，以及常常被看做“政绩工程”“形象工程”而饱受诟病。
“研究认为，培植摩天算夜楼，反响出投资者和决策者对城市当代化、当代建筑文化、地皮节约集约利用的认识不全面，不符合绿色、低碳发展哀求，应严格掌握。”彼时住建部表示，2015年12月召开的中心城市事情会议，确定了新期间“适用、经济、绿色、都雅”建筑方针。住建部正抓紧制订城市总体方案体例审批办法，对主要地区明确建筑高度限定等。
在此四年往后，2020年、2021年、2022年，从住建部，到国家发改委，都曾先后发文管控新建超高层建筑，作出比如“城区常住人口300万以上城市严格限定新建250米以上超高层建筑，不得新建500米以上超高层建筑。各地审批80米以上住宅建筑、100米以上公共建筑培植项目时，应搜聚同级消防接济机构见地，以确保与当地消防接济能力相匹配”等。
今年下半年以来，在房地产深度调度之下，地方部门逐渐将限高政策落到实地。这或也意味着，一度霸占城市封面的摩天住宅，今后或将成为时期的历史标本。
趋势
摩天住宅办理有房住，低密屋庐办理住好房
业内人士认为，适当降落开拓强度，提高居住舒适度，打造高品质的城市空间是较为积极的策略。
在广州，最近十年亮相的超100米超高层一手住宅社区，至少上百个。当中一些超高层住宅的设备在利用多年往后，有的已开始须要改换。
广州中原地产大沙头三马路分行店董叶景生先容，最高楼层39层的海印东山100社区，这两年相继改换电梯。其表示，普通客户对老城区超高层住宅的居住舒适度没有太大关注，老城超高层价格相对坚挺。
黄韬认为，超高层是一个时期中的过渡，“比如喷鼻香港、美国，也有像筷子似的住宅，虽然是地标，但看上去不足稳定。”黄韬表示不认同超高层住宅有好的居住体验。中国房地产迄今也就发展了几十年，在三五十年之后，超高层住宅不得不面对设备老旧、营运本钱加剧等难题。
“以往海内的超高层住宅培植是有点过了。”广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文剖析指出，广州的地皮是稀缺资源，当年出于地皮集约节约利用而培植超高层，但也带来系列问题，“这也是超高层住宅须要反省的”。其认为，房地产发展到现阶段，总结以往的履历，做一些调度是有必要的，超高层固然也有景不雅观上风等，当下已须要有所取舍，适当降落开拓强度，提高居住舒适度，打造高品质的城市空间是较为积极的策略。
8月20日，广州举行地皮推介会，干系部门人士表示，未来广州的地皮容积率下调将是趋势。此前，广州的地皮开拓部门曾前往杭州、上海、南京、苏州等地稽核。
由于前述城市是平原，广州作为岭南地区，用地紧张，靠近喷鼻香港，以往借鉴了喷鼻香港的节约地皮模式，建了不少超高层住宅，“如今供应到一定程度上，就须要改进了”。
今年7月尾，江苏省拟发布“限高令”，明令各地一样平常不得新建100米以上住宅。而广州自8月下旬起，也陆续挂牌7宗容积率在2.0至2.5间的住宅用地。
“先是办理了吃饱的问题，再是办理吃好的问题。”干系部门人士指出，过往广州的供地模式办理了人们的居住问题，接下来要办理的是住好房的问题，相应中心提出推动好屋子、好小区、好社区、好城区“四好”培植的哀求。
南方都邑报（nddaily）、N视频宣布
采写/拍照：南都·湾财社 邱永芬
