大家好，我是不雅观不雅观。
在金融圈混了16年，我却独爱买房，还创始了一套科学买房体系，已经帮助浩瀚朋友买到好屋子。
以下是本日的正文。
每每提及上海的好地段，人们都会提到新天地、陆家嘴、南京西路、徐家汇。
比较关注市政方案的，或者是初来乍到上海的，还会提名前滩、徐汇滨江、北外滩等。
有那么一条路，被称为“百年国宾道”，延安路高架建成前，外国首脑访问上海，必经此路。
它便是新华路。
新华路地理位置极好，被衡复风貌区、徐家汇、虹桥开拓区、中山公园所包围。15-20年前也曾是代表性的高档住宅区，房价处于第一梯队。
然而，最近几年，在别的板块迎来重大方案、商品房推陈出新之时，新华路却保持了上海西区的原滋原味。
房价也逐渐低调，目前险些是内环内的吊车尾。被瑞虹新城、东外滩等后起之秀远远甩在后面。
新华路真的弗成了吗？
显然，区位的上风还摆在那边。板块内还有一些优质，乃至极品的小区。
其余，新华路自身的变革，大部分人是感想熏染不到的。人们只关注哪里造了新的大阛阓、新的办公楼。
我们经由实地调研和评估，认为新华路被严重低估。本文将揭示一个最真实的新华路板块。
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新华路的前世今生
新华路原名安和寺路（Avenue Amherest），修建于1925年，属于越界筑路，风格与衡复风貌区同等——梧桐落叶，闹中取静。
范例的“上只角”地段。
图：新华路
旧上海期间，新华路便是安静的高等住宅区，不少外国侨民居住于此。
1943年改名为察哈尔路，1947年以靠近法华禅寺为由，改名为法华路。“破四旧”期间，改为现名的新华路。
新华路93弄梅泉别墅近期刚以306㎡ 9800万的总价成交，单价32万/㎡。感想熏染一下，什么是真正的顶级地段。
新华路是一个纯居住板块，对付刚来上海的人来说，非常陌生。
各个年代，在新华路兴建的楼盘都很高端。只不过，没有像汤臣一品、翠湖天地那么高调。新华路板块没能得到IP溢价。
如04年的博园，低密度洋房，估计没多少人听说过。
图：博园
2007年的西岳夏都苑，品质丝毫不输给翠湖2、3期，入门户型月租金也达到50000元以上。
有名度来讲，比更低档次的国际丽都城、东方曼哈顿、世茂滨江都差了不少。
图：西岳夏都苑
2010年的新华路一号，出自九龙仓，品质又是划时期的，算是为新华路正了一次名。
随后又是沉寂的十年。新居项目只有淮海名邸一个，曝光率远远不及品质附近的翠湖4期和云锦东方。
很多人都说，新华路没有变革，还是15年前那个样。
这点我是不认同的。新华路的蜕变，只有置身个中才能感想熏染到。
新华路新添的商办体量并不小。红坊艺术园区改造、上海融侨中央都在虹桥路地铁站附近。
更主要的，新华路这几年的变革，是从高档住宅区转变为社会名流区域。
上海的高档住宅区有多少？新江湾城、徐汇滨江、碧云、联洋、前滩....数不胜数。
但像新华路一样，有着与豪宅相匹配商业的板块，却百里挑一。
我们可以打开大众点评看一下：
在新华路，天下各国高端餐饮不胜列举。
乃至，人均100-500的中等价位段，基本也都是非连锁店。
闹中取静，下楼便是各路美食，这才是“上只角”应有的样子容貌。
大阛阓里塞几个海底捞、酸菜鱼的地段，是不能与新华路相提并论的，详细就不cue了。
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新华路的配套
新华路的区位不能更精良了。看个图就明白了，被“上只角”全包围：
这就担保了，不管时期怎么变迁，新华路的地段永久不会后进。
就近期而言，新鸿基ITC的培植、港汇恒隆的更新与新华路密切干系。
虹桥开拓区多个商办地块的培植、中山公园武夷路街区的改造，对付新华路板块而言，也是利好。
新华路南部的轨交覆盖度较高。东南侧地理位置最佳，交通大学站是10/11号线双轨交，都是强能级线路。西南侧是3/4/10号线虹桥路站。
板块北部的小区到地铁站较远，间隔在1km旁边。
新华路驾车出行体验极佳，人口密度低，道路全时段较通畅。间隔各大城市中央又只有1-2公里路程，大部分情形下，只需地面行车5-10分钟。走高架也有内环线和延安路。
新华路的商业值得重点一提。居民的商业体验是上海顶尖水准，大幅超越徐汇滨江、前滩、新江湾城等New Money区域，乃至比较新天地也要压过一头。
新华路恰好被上海Top5商圈中的四个所包围——静安寺、徐家汇、淮海中路和虹桥开拓区。
与新华路联系最紧密的便是徐家汇和虹桥开拓区，间隔部分小区仅1公里不到，步辇儿可达。
徐家汇刚迎来一波大的更新，港汇恒隆已改造完毕，One ITC已经开业，徐家汇中央估量于明年落成。
徐家汇坐二望一，剑指静安寺。
图：港汇恒隆广场
图：One ITC
虹桥开拓区是比较低调的Top5商圈，人流量较少，零售和餐饮的品类非常丰富。
图：虹桥南丰城与尚嘉中央
除此之外，新华路板块内部的商业也是被买房人所忽略的。
如前文所述，新华路是上海的高端餐饮聚拢地之一，汇聚了天下各地美食。上海最佳法餐厅之一的321 Villa Le Bec就在新华路321弄。
图：Villa Le Bec
新华路还有街区商业的上生新所和幸福里，主打时尚艺术主题和西式餐饮。
历史建筑的孙科别墅和哥伦比亚村落庄俱乐部就在上生新所内。
图：上生新所
幸福里则位于西岳夏都苑小区附近，来往的都是高端客群。
图：幸福里
新华路板块内有四五五和九零五两所三甲医院。大部分小区间隔西岳医院、中山医院也在3公里以内。
新华路的教诲是短板，大部分商品房对口的是复旦小学和法华镇路第三小学。
不过，新华路是非常适宜高净值人士的一个板块，比较随意马虎办理的教诲，高端商业和圈层是更为稀缺的资源。
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新华路标杆楼盘
新华路楼盘浩瀚，绝大部分都是2005年以前建的老商品房、老塔楼。户型利用率低、房龄旧的问题不可避免。
我们筛选了以下几个小区，值得重点关注：
新华路一号、淮海名邸、西岳夏都苑属于顶豪的范畴，虹桥府邸和凯旋都邑花园是普通小区。
新华路一号是由喷鼻香港九龙仓开拓的2010年次新豪宅，全干挂大理石、低密度复式洋房。
图：新华路一号
小区成交价和挂牌价跨度大，之前300㎡四房以5000万成交，800㎡分外户型1.2亿。
新华路一号坐拥顶级地段+顶级产品力+低密度，堪称上海楼市最值得收藏的公寓产品。稀缺程度要超过翠湖天地四/五期、云锦东方、绿城黄浦湾等小区。
淮海名邸是新华路板块房龄最新的次新居，由豪宅专家宝矿开拓，全干挂大理石的低密度豪宅。与新华路一号很相像，除了安顺道地段比新华路稍差一些。
图：淮海名邸
淮海名邸目前有3房175㎡在售，仅2900万，比较2019年涨价不多。
要知道，徐家汇的永新城、东方曼哈顿塔楼，以及五里桥的永业公寓，三房更小面积也要卖到差不多总价了。
相同总价下，淮海名邸拥有最高的小区品质以及上乘的地段，是3000万总价段最值得买的二手房。
淮海名邸另有250㎡、288㎡和400㎡的大平层户型。
西岳夏都苑一期虽已建成近15年，小区门头和欧式城堡设计依然鹤立鸡群，绝非一些工业流水线的新盘可模拟。
图：西岳夏都苑
高层向东可俯瞰全体衡复风貌区，湖南路五大豪宅尽在脚下。此等景不雅观仅该地段可赏。
西岳夏都苑也是上海租金水平最高的公寓小区之一，浩瀚外国大使住在里面，入门的209㎡户型每月租金即超过5万元。
其余，西岳夏都苑二期的新居立时就要上市了，只有380㎡一层一户一个户型，仅36套，层高3.5米，全干挂石材。
图：西岳夏都苑2期
预算在5000万以上的高净值人士，可以重点关注该楼盘。热度或许会低于翠湖天地、云锦东方、九庐等当红炸子鸡。
新华路这个地段的代价，只有Old Money才能领会。
看完了豪宅，我们该降落到地球表面了。新华路板块是整体性的低估，普通住宅的性价比也很高。
如靠近虹桥开拓区、古北的虹桥府邸，虽是2008年建的小区，干挂石材外立面经久弥新。
图：虹桥府邸
虹桥府邸上一轮的单价仅6-7万/㎡。
经由这一轮的上涨后，估量两房总价在1100-1200万，三房总价1500万旁边，之前曾有挂牌。
虹桥府邸依然拥有比肩新居的性价比。
凯旋都邑花园是坐落在凯旋路上的小区，近虹桥路站，2004年建。
图：凯旋都邑花园
三房1200万，四房1400万不到。寻遍内环线，不太能见到这样的低价，居然还是在“上只角”的新华路。
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新华路板块评析及购房建议
新华路自百年前便是高尚地带，低调奢华的气质延续至今。
近十年来，随着上生新所、幸福里等时尚艺术举动步伐和各国高等餐厅的各处着花，新华路的贵族生活圈趋向于完善，向真正的国际顶级社区迈出第一步，看齐伦敦Mayfair、东京夏布十番等。
除此之外，新华路的区位无与伦比。
上海有三大黄金三角——外滩&北外滩&陆家嘴组成的传统市中央、徐汇滨江&前滩&后滩组成的南上海新中央、静安寺&徐家汇&虹桥开拓区组成的老上海三角。
硬实力来看，老上海三角还是要更胜一筹，尤其是商业方面，席卷了上海Top5商圈中的四个。
而新华路，恰好就在老上海三角的中央位置。
不管新老买房人们认不认同，新华路便是上海的顶级地段。
看看新华路2010年以来的新楼盘就明白了——新华路一号、淮海名邸、西岳夏都苑二期。每一个都是天花板级别的。
新华路在网络上的热度不高，房价则“沉沦腐化”到普通内环内级别。
房价与股票价格一样，价格线沿着代价线高下颠簸。
我们坚信，新华路的价格线目前是运行到B点，终将迎来均值回归。
新华路各梯队的楼盘都值得购买。富豪客群建议盯紧西岳夏都苑二期的新居，也可考虑新华路一号和淮海名邸的二手房。
对付预算有限，又想挤入市中央的买房人来说，虹桥府邸和凯旋都邑花园是一个圆梦的机会。
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